대전 둔산동 샘머리2단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반 스쿨 기조반 85,86기 꼬미아버지]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대전 샘머리2단지아파트 32평

(대전 서구 청사로 281)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 서구 종사자수 198,272명 / 사업체수 49,273

2. 교통

대중교통 20분, 차량 6분, 도보 35분

3.학군

4. 환경

대중교통 10분, 차량 5분거리에 이마트

대중교통 20분, 차량 5분거리에 대학병원

5분거리 갑천 산책로

도보 20분, 차량 1분거리 한밭수목원, 대전엑스포 시민광장

5. 공급  

적정공급량 7,200호(대전시 인구 144백만*0.005)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 대전 둔산동 샘머리 2단지 32평형 현재 매매 4.7억, 전세 2.65억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 6.4억, 전세 4.7억
5년 내 저점 매입 시 : 2020년 1월 매매 4.1억, 전세 2.7억
 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 25% 정도 빠진 물건으로 전세가율은 56%로 지방 기준 낮은편이긴 하지만, 고소득자나 안정적인 직업이 있는 대전경찰청, 대전시청, 대전지방검찰청, 대전지방법원, 대전정부청사, 대전을지대병원 등이 차량으로 매우 가까운 거리에 있기에 저평가 되어있다고 생각이 든다.

2) 환금성 : 일단 아파트이고 세대수가 2,200세대이기 때문에 저층물건을 매수하지 않는 이상 환금성을 좋을것으로 판단됨

3) 수익률 : 최근 실거래가 4.73억에 구매를 하면 전고점 기준 35%의 수익을 낼 수 있다(1.67억)

4) 원금보존 : 전세가율이 56%로 지방기준으로 낮은 편이며, 공급물량이 25~28년 12,385세대인데

4년치로 미루어 봐도 적정 수요 2,293대비하여 공급이 많기 때문에 전세물량이 안나갈 가능성이 있음.

5) 리스크 대비: 

전세가율이 지방기준 대비 낮고, 3~4년 내 공급물량도 수요에 비해 많은 편이다.

최근 실거래가 기준으로 지금 물건을 매입한다면 전고점 기준 1.67억의 수익을 낼 수 있지만

매매가-전세가 = 2.1억으로 투자금이 높은 편이며 많은 신축 공급에 따라 전세금이 안오를 리스크가 있음.

2,220세대, 아파트라 환금성이 좋을 것으로 생각했으나 28년차된 아파트로 환금성이 잘될지 의심됨.

가장 큰 리스크는 둔산더샵엘리프, 둔산자이아이파크가 25년에 완공되면 약 4천세대가 공급된다는 점이다.

나의 투자 결론 : 둔산 샘머리2단지아파트는 매입하지 않는 것이 좋은 선택일 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 평소 관심있게 지켜보았던 샘머리2단지 아파트였는데 막상 투자원칙인 저환수원리와 직장,교통,학군,환경,브랜드 등 종합적으로 판단했을 때 투자물건으로는 적절치 않다는 결론을 내리게 되었다.

조목조목 따져보지 않았다면 내가 평소에 알고있던 좁은 안목만으로 물건을 판단했을거고 여러가지 리스크도 알아차리지 못했을 것 같다.

그리고 실제 동네 분위기가 어떤지 보기위해서는 임장이 필수라는 것을 느끼게 되었다.

공급물량이 매우 많긴하지만 둔산동을 벗어난 다른 동의 공급이기 때문에 한편으로 괜찮지 않나? 라는 생각도 들었고 대전의 중심지는 시청으로 알고있는데 이 중심지의 대중교통, 차량의 거리가 큰 차이가 없다면 해당 공급물량에 대해서 리스크라고 생각해야되는지 그 부분이 판단이 잘 되지 않았다.

무엇보다 전세가율이 낮고 투자금이 많이 필요하기 때문에 투자금이 적은 나에게는 부적합한 물건으로 결론짓겠다.