[오너천사] 아파트 투자는 사이클이다.

책 제목(책 제목 + 저자) : 아파트 투자는 사이클이다 / 이현철

저자 및 출판사 : 이현철 / 여의도책방

읽은 날짜 : 2025.2.11~3.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #사이클 #하락장과 상승장 # 시장상황

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

(이현철 저자소개)

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다.

(도서소개)

아파트사이클연구소 이현철 소장은 여러 부동산 전문가가 하락을 점치던 2018~2019년에 ‘부동산 폭등장이 온다!’고 외치고, 모두가 한목소리로 집은 오늘이 가장 싸니까 무조건 사야 한다고 부르짖던 2021년에는 조정을 지나 본격적인 하락장이 도래할 것이라며 매도를 권유했다. 또한 임대차 3법 시행 만 2년이 되는 2022년 8월 전세대란이 올 거라는 부동산 전문가들의 한결같은 예측과 반대로 ‘8월 전세대란은 없다!’며 못을 박았다. 전문가들이 자신의 빗나간 전망에 대한 해명 없이 달라진 시장에 따라 입장을 바꿀 때, 이현철 소장의 전망은 현실에서 그대로 실현되고 있다. 예언에 가까울 정도로 정확한 시장 예측을 할 수 있었던 건 현장에서 깨달은 ‘아파트사이클’이 있었기 때문이다.

주식투자의 세계에서 매수는 기술, 매도는 예술이라 하듯이, 부동산 투자 역시 상품을 사는 게 아니라 때를 사는 것이다. 부동산 시장은 긴 호흡 때문에 시장 전환의 시그널을 읽기가 어렵고, 상승이든 하락이든 한번 시장의 방향성이 정해지면 긴 시간을 그대로 흘러가는 경향이 있다. 때문에 상승 또는 하락 한 방향만을 주야장천 외치는 이들이 많다. 이들의 잘못된 고정관념과 편견을 깨기 위해 투자의 원리가 일맥상통하는 주식 시장의 대가들이 남긴 명언을 통해 대한민국 부동산 시장의 사이클과 매수, 매도의 시기를 분석했다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 투자의 기본은 아파트사이클을 통해서만 이해하고 실행할 수 있다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/114871655>

2. 내용 및 줄거리

:

<목차>

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다

우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다

흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다

똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다

역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다!

부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다

벼락 거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다

부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까?

집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요?

상승 뒤의 하락은 예정된 미래다

지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다

하락장에서 살아남아야 기회가 온다

이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요?

관심이 없으면 눈에 보이지 않는다

모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다

내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다

알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다

진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요

쉬는 것도 투자다

자본시장은 사이클에 따라 움직인다

폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다

금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다

하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?

누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라

미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다

아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다

폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다

거품이 꺼지면 선물이 찾아온다

아파트사이클 핵심 정리

3. 나에게 어떤 점이 유용한가? (E-book)

15쪽

미국 문학의 아버지로 불리는 소설가 마크 트웨인은 ‘곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니라 뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다.’라는 말을 남겼죠. 잘 모르는 사람은 신중하고 조심스럽게 행동하지만, 확실하게 안다고 착각하는 사람은 본인뿐만 아니라 주변 사람들마저 실패의 늪에 끌고 들어갈 수 있습니다. 부동산 투자에 큰돈이 들어가는 만큼 잘못된 확신은 내 돈뿐만 아니라 부모님의 돈, 본가와 처가의 돈까지 끌어다 쏟아붓는 경우가 비일비재하기 때문입니다. 부동산 불패, 강남 불패, 부동산은 결국 우상향한다는 잘못된 믿음이 오히려 투자자를 곤경에 빠트릴 수 있다는 걸 인식하는 것부터가 부동산 공부의 첫걸음이자 아파트사이클을 받아들일 수 있는 기본입니다.

19쪽

거듭 말하지만 상승장에서는 누구나 전문가가 됩니다. 상승장 이후에 찾아올 시장에 대비할 것을 말하는 이야말로 대중의 편에 선 참 투자자이자 전문가입니다.

사군자(四君子)인 매화, 난초, 국화, 대나무 중 가장 앞서 있는 매화는 아치고절(雅致高節·고상한 기품과 높은 절개라는 뜻)로 불리며 칭송을 받습니다. 매화의 향이 진한 이유는 혹독한 겨울을 견디고 아직 추위가 가시지 않은 이른 봄에 누구보다 먼저 향기로 봄을 알리기 때문입니다. 반대로 보면 그만큼 겨울은 견디기 어렵다는 뜻이지요. 길고 길게 이어지는 부동산 하락기는 생각 이상으로 혹독한 겨울로 다가옵니다. 이 책을 읽으시는 여러분은 아치고절로 칭송받는 매화처럼 견디고 준비하여 끝내 향기로운 꽃을 피우시기를 바랍니다.

21쪽

물론 입지는 중요합니다. 하지만 거의 대부분의 투자자는 입지보다 더 중요한 게 있다는 걸 간과하고 있습니다. 바로 시장 상황입니다.

31쪽

이때 행동하는 극소수의 사람만이 결국 부동산으로 부자가 됩니다. 물론 이때 과감히 매수하는 건 인간 본성을 거스르는 것이기에 어지간한 확신이 없다면 행동하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 더더욱 아파트사이클에 대해 연구하고 자기의 것으로 만들어야만 하죠.

41쪽

주가가 요동친다고 해서 마음까지 요동치면 되겠냐는 것이지요. 흔들리지 않는 편안한 심리 투자만이 계좌를 채운다는 겁니다. 투자 성공의 1단계가 바로 ‘나는 어떤 투자자일까?’를 아는 것이라 말합니다. 성공 1단계에서 반드시 필요한 건 ‘투자 원칙을 세우는’ 것입니다. 주식 투자에는 금리나 환율, 물가, 규제와 정책 등 수시로 변하는 여러 환경적 제약 요소가 있습니다. 그러므로 자신에게 맞는 원칙을 세워야 합니다. 원칙은 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준입니다. 세상이 흔들릴 때도 최종 투자 선택을 내리는 나는 흔들리면 안 됩니다. 최종적으로 사고파는 건 사람이 하기 때문입니다

54쪽

결국 조급한 사람이 지는 겁니다. 조급한 사람의 돈은 여유 있는 사람에게 흘러가게 되어 있습니다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르며 중력의 지배를 받듯, 심리가 지배하는 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질 수밖에 없습니다. 조급한 사람의 매물이 하나둘 나오며 눈치를 보다가 결국 물꼬가 터지듯 매물이 쏟아져 나옵니다. 반면 매물이 쏟아져 나오니 매수자는 급할 게 없습니다.

56쪽

호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다.

60쪽

하락장에서 살아남아야 기회가 온다

시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다.

살아남아야 기회가 온다.

대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다.

123쪽

오를 거니까 산다는 말처럼 무책임하고 허무한 말도 없습니다. 왜 사는지, 지금이 아파트사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있습니다

139쪽

서두르지 마시길 바랍니다. 쫓기는 돈은 결국 우리를 떠나갑니다. 조급할 필요가 없습니다. 부자가 될 기회가 너무 멀리 있는 게 아니라 부자될 준비를 하기에 충분한 시간이 우리에게 있습니다. 천천히 가셔도 되지만 결코 쉬면 안 됩니다. 모두의 관심이 시장에서 멀어졌을 때 끝까지 남아 시장을 지키는 사람이 가장 먼저 기회를 낚아챌 수 있습니다.

140쪽

투자는 고독한 길입니다. 대중과 함께하면 안심이 되지만 모두가 몰려가는 곳에 부자의 길은 없습니다. 모두가 공포에 휩싸일 때 매수하고 모두가 환희에 떨 때 매도하는 건 본성을 거스르는 일이죠. 미쳤다거나 미련하다는 소리를 들을지도 모릅니다. 아니, 들을 수밖에 없습니다. 그 고독한 길을 걸을 때 이 책이 위안이 되고 나침반이 되기를 바랍니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

시장의 사이클이 있다는 것과 적절한 시기에 매수하고 매도해야하는 것임을 구체적으로 배울 수있었습니다. 투자를 하는 마인드를 올바르게 세워야한다고 말합니다. 돈의 속성에서도 이야기하듯. 돈은 조급한곳에서 그렇지 않은 곳으로 흐른다는것. 부자가 될 준비를 하기에 충분한 시간이 있다고 말합니다. 천천히 가도 되지만 결코 쉬지말고 계속 아파트 투자에 관심을 가지고 지켜봐야한다는 말씀이 참 좋았습니다. 부동산 투자를 하는 것은 어쨌든 나라는 것. 그것의 책임이 오롯이 나에게 있다는 것이 때로는 참 무겁게 느껴지기도 했는데, 투자는 고독한 길이라고 이야기해주시니 내가 지금 걷고 있는 이길이 옳다는 생각이 들면서 참 안심이 됩니다. 대중과 반대로 가는 투자자가 되겠습니다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 투자에 대한 생각

#아파트 투자는 사이클이다 #이현철