대구 달서구 감삼동 우방드림시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 88조 행복한꼬물이]

✅아파트명 : 감삼우방드림시티(준공 2003, 2160세대, 총 17개 동 25층)

*매매가 20,000~63,500만원

*전세가 15,500~36,000만

✅위치(지도) : 대구 달서구 장기로 242(감삼동 521)

✅입지평가

1. 직장

▶ 대구 달서구 종사자 수 : 221,394명 / 사업체 수 : 59,739개 / 등급 : A

2. 교통

▶ 대구 시내까지 짧게는 30분, 길면 45분 가량 소요

3.학군

▶ (지도상 가까운 곳 위주)본리중 66%, 새본리중 80%, 경암중 89%, 원화중 86%, 상서중 99%

4. 환경

▶ 자차 6분 거리에 종합병원 2곳(구병원, W병원)

▶ 자차 6분 거리에 홈플러스, 자차 10분 거리 이마트 cf. 백화점은 없음

▶ 도보 5~10분 거리에 초등학교 있음

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

▶ 생략

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 34.8% 빠진 물건이고, 전세가율 63%로 좀 낮은 편인 것 같다.(가장 저점일 때는 85%로 높았다 : 이때는 투자할 만한 것 같기도) 주변 환경은, 마트나 병원이 적당히 있고 살기에 나쁘진 않다. 이 주변에 좀 살았던 적이 있었는데 경험으로도 웬만한 있을 것들은 다 있었고 괜찮긴 했다. 다만 이게 ‘사람들이 좋아하는 아파트를 사라’는 관점에서, 내가 괜찮았다는 것과 남들도 괜찮다고 느낀다는 것이 얼마나 비슷할지는 확실히 판단이 서진 않는다.

2) 환금성 : 아파트이고, 세대수도 많아서 웬만하면 환금이 될 것 같긴 하다. 아실에서 매매 전세가 찍혀있는 그래프 상에서도, 점이 빼곡하게 찍혀있을 정도로 거래도 많은 것 같다.

3) 수익률 : 저점에서 매수했을 때 현재 기준 89%의 수익임  * 그런데 과연 이 저점을 과거의 내가 맞출 수 있었을까?

4) 원금보존 : 짧은 지식으로 봐서 이런 물건은 담배꽁초 투자인 것 같다. 그래서 때를 잘 맞춰 들어가면 괜찮지만 그렇지 않고 21년같이 고점에 들어가버리면, 꽤 긴 기간을 고통받을 것 같다.

* 2021년에 매수한 분은, 실거주 목적이 아니라면 1억이 넘는 돈을 주고 왜 20년도 넘은 아파트를 매수하셨을까..

* 너바나님께서 2023년에 그렇게 사라고 사라고 얘기하셨다고 하는데, 난 2023년에 월부를 모르진 않았을 텐데, 왜 더 관심있게 듣지 않았을까. 후회 말고 그냥 지금부터라도 제대로 한다 마인드로.

* 현재 기준 좀 오르긴 해서, 2023년 가격이 거의 바닥이고 지금은 무릎 정도인 듯 보인다. 근데 이게 아파트 하나를 보고 비교할 수 있는 부분인 건지, 제대로 비교한 건지는 잘 모르겠다. 아직 스스로 판단하는 게 맞는지 아닌지를 구분하는 능력이 없는 상태..

5) 리스크 대비: 결론은 잘 안 될 것 같다. 이 아파트가 총 2160세대인데 2~3년 안에 신축아파트 2,629세대가 공급되면, 구축아파트를 특별히 원하진 않을 것 같다. 가격상의 이점이 확실히 있다면 들어올 수도 있겠지만, 그렇게 되면 집주인이 될 입장에서 전세가를 높게 받진 못할 것 같다.(*정확한 논리가 안떠오름..??)

나의 투자 결론 : 매수하지 않는 것이 맞을 것 같다.

- 잘 알고 있는 동네여서 지방투자를 염두에 두고 있는 나로써 처음 자세하게 생각해본 아파트인데, 너무 오래 되었기도 하고 주변의 다른 아파트들에 비해 특별한 장점이 있다는 생각이 들지 않았다. 그리고 몇 년 내로 공급량도 많아서 리스크 대비가 원활하지 않을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점

▶ 임장보고서도 이런식으로 자세히 쓰겠구나… 한 아파트 보는데 거의 2시간 가까이 걸리는데, 앞으로 내가 여기에 많은 시간을 투입해서 할 거면 제대로 해야겠구나.

▶ 작성하다 보니 여러가지 질문사항이 생겼다. 공부할 때 편의를 위해 아래에 정리해야겠다.

Q1. 직장데이터에서 대구의 경우 시군구 중 S등급인 곳이 없는데, 어떻게 대구 전체는 S가 나올 수 있는 걸까?

Q2. 지방에서 교통을 볼 때, 기준지역은 시내가 되는 게 맞는지?

(서울의 강남이 지방에선 어디로 봐야할지?)

Q3. 아파트의 연식 계산은 준공년도로부터 몇년차인지 보는 게 맞는지?

Q4. 특정 시군구에 공급량이 많다/적다의 기준은 무엇인지?

(ex. 분석한 아파트가 총 2160세대인데 향후 3년 이내에 2629세대의 아파트가 입주할 예정이라면 많은 게 맞는지?)

▶ 담배꽁초 투자를 2023년에 할 수 있었음을 눈으로 확인했다. 2년 89% 수익률이 초보 입장에선 절대 쉬운 게 아니다. 그것도 가능했던 때가 지나갔음을 보니, 아쉽긴 하다. 하지만 너바나님께서 아직도 많다고 하셨으니, 단단히 믿고 계속 열심히 나아가자. 너바나님께서 매번 수강도 완료할 수 있도록, 과제도 해낼 수 있도록 문자로 독려해주시는 그 진심만큼 나는 더욱 내 스스로에게 진심이니 꾸준히 해 나가자.

▶ 평일과 주말의 루틴을 비슷하게 만들어서 주말이라고 무조건 쉬는 패턴을 줄여보자.

▶ 내 소중한 시간을, 아무데나 흘려버리지 말고 돈 모으듯 시간을 모아 중요한 내 공부시간에 투입하자.

열반스쿨 기초반 85기 파이팅! 88조 파이팅!!