광주광역시 남구 봉선동 봉선제일풍경채엘리트파크([열기 85기 함께라면 열정ㅇ1 넘7조 퓨처리치])

✅아파트명 

봉선제일풍경채엘리트파크

✅위치(지도)

→ 봉남이라 불리며 봉선동 남쪽에 위치 / 봉선동 학군, 학원가와 밀접하게 붙어 있음.

✅입지평가

1. 직장

→ 직장 18,706여개, 종사자 수는 68,656명으로 c등급에 해당한다.

2. 교통

-> 기아자동차공장 28분, 금호타이어공장 20분, 유스퀘어광주종합버스터미널 19분.

3.학군

* 근처 초등학교, 중학교, 고등학교

-> 봉선제일풍경채엘리트파크 근처 조봉초 328m 도보 6분 진학 가능,

문성중 302m 도보 6분, 문성고 305m 도보 6분 진학 가능

*서울대 및 의대 합격 고등학교 

-남구 수피아여고 

-남구 문성고

-남구 설월여고 

-> 광주 남구보다는 북구에 서울대 및 의대 합격 고등학교가 몰려 있으며, 남구 내에서 4년제 대학교 진 학률 및 서울대 의대 진학률은 주로 여고에서 이루어 지고 있음.

*학원가

-> 봉남을 기준으로 학원가 348개, 봉선동은 광주,전남 일대 유일한 학원가 대표학군으로 대체할 수 없는 학군.

4. 환경

-> 근처 유안근린공원 1.1km, 이마트 982m 가 있기는 하나 백화점이나 아울렛은 없음

-> 풍경채 기준 1km 내외로 스타벅스 4개 지점 있음.

5. 공급

-> 3년이내 공급은 2027년 적정 수요보다 높지만, 봉선동에는 공급이 없고 2027년 송하동에 공급이 있을 예정.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 22%정도 가격이 빠져있는 물건. 전세가율은 2025년 3월 기준 67.6%로 원금보전 할 수 있는 70%에 미치지 못하는 수준이지만 협상을 잘 한다면 70% 언저리로 들어갈 수 있다는 생각. 수익률은 나쁘지 않으나 투자금 대비 순수익이 적고, 주변 학군 특히 학원가가 잘 발달 되어 있으므로 장기 투자 + 실거주 목적으로 거주하기에 나쁘지 않다고 생각된다. -> △

2) 환금성 : 400세대 미만, 주변 봉선동 한국아델리움 3차와 경쟁하므로 환금성이 높다고는 생각되지 않는다. -> X

3) 수익률 : 최근 실거래가 기준 79500에 매수 후 전고점 달성 시 2,2억 차익발생 = 25%수익률 -> O

4) 원금보존 : 봉선동 지역 특성상 15년 이내 아파트들은 1000세대 이상 지을 수 없었으므로 400세대라는 적은 세대수가 단점이지만, 광주 전남권에서 대체 불가능한 학군, 학원가 이므로 원금 보존 가능성 있다고 보여진다. 그러나 최저가 대비 1억 이상 오른 상태 이므로 원금 보존 확실성 없음 -> △

5) 리스크 대비: 남구에 2027년 공급물량이 있으므로 봉선동 -> 송하동의 인구유출이 있을 수 있음. 최저점 대비 1억 가까이 오른 상태 이므로 리스크가 있을 가능성 있음 -> O

나의 투자 결론 : 남구에 고소득층, 및 학군 학원가가 몰려 있어 투자관점에서 보기 좋은 아파트라고 사료되어 조사 하였으나, 투자금이 2억 이상들어가는 것 대비 리스크, 환금성 면에서 아쉬운점이 남아 투자 측면에서만 접근 하기에는 무리가 있다고 보여진다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 사는 지역이라 그저 ‘광주=남구’라고 생각하고 있었다. 그저 아름아름 들어서 알던 부분들과 수치로 적으며 조사해보는 것은 다르다는 것을 수 있었다. 지금은 저점 대비 조금은 올라온 상태이므로 투자 판단을 할 때 어떤 리스크를 생각하는지, 그것을 실제로 수치화 했을 때 어떤 결론이 나오는지를 알 수 있어 유익했다.