[열중 45기 현재에 감4하며 0리하게 등기쌓을조 퓨처리치1] #1 '월부은' 완독 시간가는 줄 모르고!! 읽어버렸어요!!

'월부은' 완독 시간가는 줄 모르고!! 읽어버렸어요!!

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 , 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025. 06.07-2025.06.08

4. 총점 (10점 만점): 10 / 10점

→ 강의를 듣고 나서, 혹은 부동산 공부를 하고나서 책을 봐서 그런지 몰라도 

생각보다 책이 수월하고 재미있게 읽혀 말그대로 힐링하듯 독서 할 수 있었습니다.

그리고 옛날의 너나위님의 모습을 책에서 간접적으로 만난 것 같아 아주 뜻 깊은 시간 이었습니다.

열중의 첫 시작을 ‘2019년의 너나위님을 책에서 만난 것’ 그것 만으로도 10점입니다.

STEP2. 책에서 본 것

자본주의 사회에서 

월급쟁이, 자영업자가 살아남기 무엇을 해야하는가?  = ‘투자’

알았으면

투자로 성공하기 위해 무엇을 해야하는가?='행동'

→ 그 구체척인 행동 양식, 기준, 방법들

그리고 투자를 오랜시간 이어갈 수 있는 인사이트 까지!!

책을 읽고 내가 무엇을 할 지 알았다면 움직여라! 

멀리가기 위해서 혼자가 아닌 동료, 멘토와 함께!

<1장 WHY : 왜 투자를 해야하는가>

대한민국이란 국가, 그리고 자본주의 체제 안에서 살고 있는 우리들, 

자본주의 사회에서 빠질 수 없는 은행에서 찍어내는 돈, 그 돈을 대출해서 이용하는 국민들로 인해

늘어나는 통화량, 늘어나는 통화량으로 인한 돈의 가치하락, 돈의 가치 하락으로 인한 내 소득 보다 빠른 인플레이션.

이 모든 걸 헷지 하기 위해 지금의 우리가 해야할 것은 무엇인가. 

돈의 가치가 하락하고 있는 상황에서 은행의 예금 통장에 돈을 넣어둔다는 것은 낮은 예금 금리로 인플레이션을 헷지 할 수 없을 뿐더러, 시간이 지나면 같은 돈으로 살 수 있는 물건이 적어진 다는 뜻이다. 아파트는 '소비재'인 동시에 '투자재'의 성격을 띈다. ‘투자재’라는 뜻은 내가 산 가격 보다 더 비싼 가격에 팔 수도 있다는 뜻이다. 하지만 ‘아파트’는 ’소비물품’처럼 일정하게 가격이 상승 하는 것이 아닌 소비수요에 따라 올랐다 내렸다 하는 ‘파동’에 가까운 움직임으로 상승해 왔다. ‘아파트’도 물건이기에 인플레이션에 자유로울 수 없는 것이다. “부동산 가격은 우상향” 이라는 말은 틀린 말이 아니다.

자본주의 사회의 수익 창출은 ‘가계’,'기업','정부'라는 경제 3주체로 인해 이루어진다. 그러나 점점 ‘가계’가 가져가는 이익은 적어지고 ‘정부’와, ‘기업’이 가져가는 이익은 늘어나는 양극화가 진행되고 있다. ‘사상 최대 무역수지 흑자달성’, ‘정부 올해 목표 세수 이미 초과’ 경제 뉴스의 기사 헤드라인 에서도 확인 할 수 있다. 그러나 ‘이건 정말 불공평해, 그러니 바뀌어야 해!’ 하며 불평해도 대한민국이 택한 자본주의 사회를 나 혼자 힘으로 바꿀 수는 없다. 더더군다나 우리나라는 이미 ‘경제호황’을 넘어 ‘저성장’의 시대가 되었다. 고령화와 노후파산이 심각해지고 있으며 국민연금 제도는 지급액을 낮추고 지급시기는 늦춰한다는 내용의 아랫돌을 빼서 윗돌은 괴는 식의 정책도 나오고 있다. 아직은 시간이 남아있지만 시간이 남아있다고 그냥 흘려보내면 아무것도 남아 있지 않는 노후를 맞이 할지도 모른다. 자본주의 사회에서 살아남기 위해 우리는 무엇을 해야하는가? ‘기업과 정부만 돈을 가져가고 내 월급은 왜 안올려주는 거야?’ 하고 불평하며, 대안을 찾기 보다는 ‘아이도 키워야하고, 일도 해야하고 얼마나 할일이 많은데! 어떻게든 될거야’ 하며 해결해야 할 문제를 구겨넣으며 애써 무시하고 있지는 않는가. 투자의 제1목표가 부자가 아닌 노후준비라는 관점에서 본다면, 투자는 꼭 필요한 것이 된다. 노후 준비는 셀프다. 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다.

<2장 DIRECTION : 당신과 돈이 가야할 방향>

돈을 버는 방식에는 ‘시간을 직접 투입하여 돈을 버는 방법’과 ‘시간을 직접투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법’ 2가지가 있다. 시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다. 대표적으로 회사에 매일같이 출근해야 급여를 받을 수 있는 직장인이나 본인이 사업장의 문을 열어야 수입이 생기는 소규모 자영업자가 그렇다. 반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없기 때문에 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간은 더 많다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당 한다면 ‘ 시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’ 해야한다. 

‘생산 자산’은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것으로 생산성이 있어 그 가치가 증대 될 수 있는 것이다. 부동산과 주식은 생필품이나 사치품과 다르게 시간이 지나도 가격이 오를 수 있는 ‘생산 자산’이다.

‘소비 자산’은 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 소비적인 것이다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는 은행의 예금 통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다.

돈을 쓰는 방식은 ‘생산 자산’을 사느냐 ‘소비 자산’을 사느냐로 나뉜다. ‘시간을 투입 해서 돈을 버는 직장인,자영업자’에서 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동하기 위해서는 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에 ‘소비 자산'이 아닌 ‘생산 자산’을 사는데 써야 한다. 아직까지는 내 시간을 투입해서 돈을 벌 수 있는 영역에 있더라도 괜찮다. 앞으로 투자라는 도구를 이용하여 ‘생산 자산’을 사고 늘려 가면 된다. 

 예.적금, 보험은 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준에 못 미친다. 그런 의미에서 전혀 매력이 없다. ‘생산자산’이 아닌 ‘소비자산’에 가까운 것이다. 펀드는 ‘운용보수’라는 증권사가 본인을 대신해 펀드를 운용하는 서비스를 제공받으며 발생하는 비용이 있다. ‘잃고 시작하는 투자’인 것이다. 주식은 ‘운용보수’가 없고 다양한 정보를 공부하고 노력하며 경험을 쌓는다면 좋은 ‘생산자산’이 될 수 있지만 '정보 대칭성'이 부족하다. 해당 기업 경영진이나 직원들의 마음과 비전까지 투자자가 알기란 쉽지 않기 때문이다. 

반면 ‘부동산’은 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 거래 관련 정보를 거의 대등하게 가질 수 있어 ‘정보 대칭’ 의 장점을 가질 수 있고, 전세금을 활용한 ‘레버리지’도 활용 할 수 있어 투자금을 줄일 수 있다. 

그러나 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 ‘임차인’에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 있어야 하고, 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수할 줄 알아야하며, 중개소 사장님과의 관계도 잘 형성 해야 한다. 이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 지나 경험이 쌓이면, 충분히 감당 가능 할 뿐만 아니라 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실을 알게 될 것이다.

<3장 WHAT : 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과>

‘월부은’ 저자‘너나위’님의 투자 사례

1.의왕시 내손동 신축 아파트

내손동은 평촌 신도시에 포함 되지 않지만, 물리적으로 위치가 가까워 평촌의 입지를 공유하고 있으며 교통 여건도 좋았다. 평촌의 구축아파트와 다르게 신축 아파트가 군데군데 있다. ‘E 아파트’는 세대수가 많은 대단지에 초품아 였다. 투자를 할때는 입지를 우선순위로 보고 그다음 신축인지 구축인지를 따져 보는 것이 현명하다. 

당시 ‘너나위’님은 E아파트를 간절히 갖고 싶었던 마음에 계약서를 쓰는날 집주인에게 직접 가격을 깎아달라고 했다. 매도자가 기분이 나빠져 계약이 깨질 뻔 했으며, 매도자가 투자 물건에 거주 중이었다면 계약 이후에 전세 임대를  위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 결국 사정을 해서 좋은 결과를 얻었고, 이 경험으로 인해 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야 한다는 것을 알았다. 당장 눈 앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있다는 깨달음이 있었던 것이다.

매매할 당시 전제수요가 적지 않았고, 공급물량이 부족한 탓에 내손동 신축 아파트는 매매 계약 후 이틀 만에 전세 임차인이 구해졌다. 그러나 3년 후 공급 물량이 많아지면서 전세 임대를 놓기가 어려워졌다. 투자자라면 이러한 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

실제로 투자할 부동산을 찾고 매수, 전세를 놓는 것, 수익이 났을때 매도하는 전 과정에는 중개소 소장님이 함께한다. 따라서 부동산 중개소 소장님과의 관계를 돈독하게 해야하는 것은 물론이고 투자를 시작한지 얼마 안된 초보자 일 경우,  투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료들의 도움이 굉장히 크다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.  

투자한 결과는 수익률 무한대라는 좋은 투자 성과로 돌아왔다. 어떻게 이런 투자 성과를 얻을 수 있었을까? 투자 결정 시 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 판단하는 것이 중요하고 이것이 ‘잃지 않는 투자’를 할 수 있는 방법이다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가 된 상태가 아니라면 그 대상에 투자 하지 않는 것이 좋다.

2. 분당 21평 아파트

광명시 철산역 P아파트 임장 시 ‘너나위’님은 P아파트가 분당 구미동의 J아파트와 비슷하다는 생각을 했다. 그리고 가격을 확인한 순간 놀라지 않을 수 없었다. 경기도 광명도 입지가 괜찮지만 분당에 비하면 지역적 위상이 떨어지지 않았고, 광명 P아파트, 분당 J 아파트의 입지를 비교한 결과 분당의 J 아파트가 우위에 있었음에도 4000만원이나 저렴한 것이었다. 이것이 투자의 이유였다.

저평가란 가치대비 가격이 저렴한 것을 뜻 하며, 결국 분당 J아파트가 저평가 된 상태라고 판단하였다. 투자 물건의 저평가 여부를 판단하기 위해서는 비교대상이 있어야 한다. 부동산의 가치는 입지(일자리, 교통, 학군, 환경)로 결정되기 때문에 해당 물건이 싼지 비싼지 판단하기 위해서는 다른 아파트와 비교하여 평가하는 ‘비교평가’가 필요 한 것이다.

투자에서 가격 협상은 중요하며, 협상에서 좋은 결과를 내려면 상대방의 입장에서 생각하는 태도가 중요하다. 나의 의견만 상대에게 관철하지 말고, 힘들더라도 ‘선생님의 집을 사고 싶은데 돈이 조금 모자랍니다, 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의 표시를 했습니다. 한번 고려해주실 수 있을까요?’ 같은 태도가 중요하다. 그런 태도와 함께 매도자의 입장을 고려하여 ‘가계약금을 매매대금의 10%이상 금액을 지급 하는 것’ 같은 조건을 제시하는 것도 아주 좋다. 이렇게 터 놓고 이야기하여 조금씩 견해 차이를 좁혀가면 매도자도 결국 제안을 받아 줄 것이다. 

입지가 우수한 지역일경우 실수요와 투자수요가 동시에 많아 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승기류를 타게 된다. 그러나 이런 ‘똘똘한 한채’의 경우 절대가격이 높아 전세가율이 높아도 들어가는 투자금이 많고, 수익율은 크지 않을 수 있다. 또한 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오르지만 그만큼 변동성도 커서 하락폭도 크다. 초보투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼집은 투자처로써 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

3. 수지 32평 아파트

‘너나위’님의 수지는 이미 임장을 다녀온 ‘아는 지역’ 이었고, 수지 풍덕천 동의 20평대 역세권 아파트 2채를 투자한 상황 이였다. 임장 했던 지역을 꾸준히 ‘임장 모니터링’을 하며 시세 흐름과 변화를 찾아내고 공부하면 투자 안목을 쌓는데 도움이 될 수 있는데, 수지 풍덕천동은 이런 시세 흐름 모니터링을 하는 중 여전히 다른 지역에 비해 가격이 저렴하다는 걸 알게 되었다. 당시 용인, 동탄, 수원 등에 예정된 입주 물량이 사상 최대에 이른다는 뉴스에 실수요와 투자수요가 위축되었던 탓이었다. 전세가와 입주물량을 살펴보며 진입할 기회를 찾았던 것이다.

입주물량이 감당하기 어려운 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 하지만 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부 이기 때문이다. 수지 32평 아파트가 저평가 되어있다고 판단다고 2년뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지 검토 한 후 대비 할 수 있다면 투자할 수 있다. 

결과적으로 수지 32평 아파트의 경우 매입한지 얼마 되지 않아 가격이 올랐다. 수지 32평 아파트를 매입할 즘 서울 및 경기 주요지역 부동산 가격이 상승했고 이어 분당 아파트 가격이 올라 수지와 격차가 벌어졌다. 그러면서 수요가 가격이 저렴하고 투자처로 접근하기 쉬운 아직오르지 않은 수지로 몰렸고, ‘겝 메우기’가 시작되었기 시세가 상승했다. 입지가 좋고 지속적인 호재가 있는 수지는 투자자들의 심리를 더 강하게 자극 했을 것이다. 공급에 대한 우려가 남아있지만 가치가 있는 물건은 언제가 되었든 자기 가격을 찾아 가게 된다. 

잃지 않는 부동산 투자를 하려면 첫째 부동산 저평가 여부를 판단 할수 있어야 하고, 둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 할 수 있어야 한다. 셋째 역전세 등 리스크에 대비하여 자산을 지킬 수 있는 자금 동원력이 있어야 한다. 

4. 평촌 21평 아파트

2016년 평촌은 적정 입주물량의 2배 가까운 공급물량이 있었다. 따라서 부동산 상승장 이었음에도 시세 상승 폭이 미미 했다. 매매가가 답보 상태였기 때문에 오히려 투자하기 적합한 상황이었는데 반해 대규모 입주로 인해 임차인을 구하기 어려운 환경이었다. 그럼에도 평촌은 입지 측면에서 수도권 안에서 사람들의 선호도가 높은 지역이었고 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당 할 수 있다면 좋은 가격에 투자 물건을 잡을 수 있는 기회 였다.

평촌 21평 아파트는 범계역 북쪽에 위치한 역세권 아파트로 대단지, 초품아, 대형마트가 가까이 있어 생활하기 편리한 단지 였다. 거주민들 사이에서도 선호도가 높아 투자 우선순위에 들어오는 단지 였다. 다만 당시 주변 신축 아파트의 입주가 계속 진행되는 상황이라 거래가 소강 상태였는데, 평촌 21평 아파트 투자 물건의 가격이 입지가 더 안좋은 비슷한 지역의 다른 물건과 가격이 비슷했기에 저평가라고 판단 했다.

평촌 21평 아파트는 ‘너나위’님이 3일 연속 협상을 위해 부동산 중개소를 들렀었다. 투자를 하며 협상을 시작한 물건은 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못할 수도 있다는 것을 기억하자. 200-300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 시간이 지나 가격이 훌쩍 오르면 얼마나 마음이 아프겠는가. 저평가된 물건이라고 확신이 들어 투자하기로 마음 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말자. 

평촌 21평 아파트를 매입하고 수도권 시장은 정부의 규제로 인해 격렬하게 움직였다. 규제지역을 지정한 탓에 비규제 지역 중 입지가 우수한 지역에는 오히려 이전보다 투자수요가 유입되는 풍선효과가 일어났는데 그중 대표적인 곳이 평촌 이었다. 결과적으로 2년만에 7천만원 이상의 수익이 난 것이다.  하지만 이런 일이 있을 거라고는 그 누구도 예상 하지 못한다. 다만 부지런히 임장하고 아는 지역을 넓혀간 후 자신이 세운 투자기준에 충족되는 가치 있는 물건에 투자한후 가격을 찾아가기를 기다리는 것이다. 

<4장 CONCEPT : 성공 투자를 위한 필수 지식>

투자의 목적은 비근로소득으로 창출 시스템을 만들기 위한 것이다. 이를 위해 필요한 ‘종잣돈’은 크게 두가지 방법으로 마련 할 수 있다. ‘첫째는 현재 내 가계로 들어노는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것’, ‘둘째는 거주등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 돈으로 만드는 것’ 이다. 

모든 지출은 ‘고정비’와 ‘변동비’로 구분된다. 이렇게 나가는 돈을 지출의 성격에 따라 구분 한 후 나름의 기준으로 비용을 구분한다. 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 ‘필요비', 지출하지 않아도 당장 문제 될 게 없는 것이 ’불필요비' 이다. '불필요비'는 통째로 없애고 '필요비' 중 지출 규모를 줄일 수 있는 것들을 찾아 줄여나가야 한다. 그렇게 사람을 만나는 것도 줄이고, 커피 한잔 마실 돈까지 아껴야 하는지 모르겠다고 하는 사람도 있을 것이다. 하지만 커피 값을 절약하여 30만원 투자 관련 강의를 듣거나 책을 사는 데 쓸 수 있으며, 이러한 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다. 물론 절약해서 모은 ‘종잣돈’을 그저 은행에 넣어두는 게 전부라면 힘들 것이다. 하지만 투자를 하게 되면 오히려 더 큰 돈을 쓰게 된다. ‘소비자산’에서 '부동산'이라는 ‘생산자산’으로 바뀌었을 뿐, 나대신 일할 수 있는 입지 좋은 곳의 ‘부동산’으로 말이다.

거주 등의 이유로 묶여 있는 돈을 일할 수 있게 하기 위해 ‘자본 재배치’가 필요하다. 이때는 자금 대출을 받아 전세로 거주하는 방식과 월세로 거주 하는 방식 중 어느 쪽이 더 적은 비용이 드는 지 계산해 보고 이사를 해서 내가 깔고 앉은 돈은 최소화 하고 절약과 자본을 재배치해 마련한 종잣돈을 바탕으로 ‘생산자산’을 늘리는 것이다.

만약 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면 위 두가지의 ‘종잣돈 모으는 방법’을 모색해야한다. 그러나 ‘자본 재배치’ 하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 종잣돈을 잃을 경우 월세가 아니면 거주가 불가능한 상황에 놓일 수 있기 때문이다. 

따라서 ‘잃지 않는 투자’를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들기 위해 노력 해야한다. 이를테면 독서와 강의를 통한 이론적 무장, 그리고 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동료들과의 관계 같은 것들을 말이다.

오피스텔을 월세 목적으로 매매가 1.7억 임대 시 보증금 1000만원, 월세 55만원 이라면 연수익률은 4.1%이다. 또한 2년이 지났지만 매매가는 전혀 오르지 않았고, 2년간 투자금 대비 월세 수익률은 11.7%인다. 아파트 전세 투자의 경우에는 매매가 3.7억 전세가 3.2억으로 2년후 4.6억으로 매매가가 9000만원 오른 것이다. 수익률은 180%이다.

이와 같이 아파트 전세 투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 극명하게 엇갈린다. 시간이 귀한 직장인 투자자는 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다. 따라서 전세투자는 급여라는 안정적인 현금흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다. 언젠가 투자를 통한 자산형성 보다 현금흐름이 더 중요한 시기가 온다면 그때 월세 투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을 어떻게 활용할 지는 시장과 사진의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 

저평가는 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 말하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에 입지보다 가격이 싼지, 적정한지, 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단 할 수 있다. 부동산의 입지는 직장, 교통, 환경, 학군 정도로 판단되는데, 부동산 물건 하나만 봐서는 그것이 비싼지 싼 지를 판단 할 수 없다. 관심을 두고 있는 물건이 있다면, 계약하기 전 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 봐야한다. ‘부동산은 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고 비교할 수 있는 아파트 단지 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다. 서울이나 광역시 의 경우 구단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고, 그 중 전세가율이 높아 투자금이 적게드는 물건에 투자하라.

단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다. 부동산 투자를 통해 노후 준비를 마치고 나아가 조기 은퇴를 해도 전혀 문제가 없을 만큼의 부를 쌓으려면 자산의 크기를 꾸준히 키워나가 이를 장기 보유하는 시스템 투자를 해야 한다. 이렇게 자산을 장기 보유하는 시스템 투자의 장점은 ‘첫째 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있고’, ‘둘째 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다’. ‘셋째 거래 횟수가 적어 그에 따르는 중개수수료, 취등록세, 양도세 등 거래에 수반되는 각종 비용을 아낄 수 있다’. ‘시스템 투자’는 ‘다주택’을 의미한다. 건 당 수익의 크기는 ‘똘똘한 한 채’에 미치지 못해도 다수가 되면 이야기가 달라진다. 나만의 부동산을 사는 로드 맵을 그려 여러 채에 투자하고, 전세 재 계약시 나오는 전세금 상승분 + 모은 종잣돈으로 재투자를 하는 것이다. 이때 비교적 입지가 우수한데 가격 자체는 그리 높지 않는 단지에 투자한다. ‘마용성’ 등에 위치한 신축아파트 만큼 오르진 않지만 변동성이 적어 가격이 떨어질 때도 ‘똘똘한 한 채’에 비해 폭이 적거나 비슷한 수준에서 버텨내기 때문이다. 

전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성 상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재 한다. 

‘역전세 리스크’이다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져 세입자에게 보증금을 반환 시 추가 자금이 필요한 경우를 말한다. 따라서 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출을 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다. 리스크 대비를 위해 현금, 즉 유동성을 확보해야 하기 때문이다. 

역전세 리스크 관리법은 ‘첫째 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적을 물건에 투자’한다. ‘둘째 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근’한다. ‘셋째 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보’한다. ‘넷째 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다’.

<5장 HOW : 누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼>

좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶다면 가장 먼저 해야할 일은 투자 기준을 마련하는 것이다. ‘첫째 저평가된 상태인가?’ ‘둘째  투자금이 적게 드는가?’ ‘셋째 리스크가 감당할 수준인가?’ 와 같은 투자 기준 말이다. 저평가, 적은투자금, 감당할 수 있는 리스크가 있는 물건 이라도 그중 가장 좋은 물건에 투자 해야하고 투자 기준에 부합하지 않는다면 투자하지 않는다.

투자는 ‘지역선정→사전조사→현장조사→실전투자’로 진행 되며, 아파트의 시장 흐름은 수요와 공급 간 시차로 인해 발생한다. 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 시행된다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 하고 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 임장 지역은 아직 초보 투자자라면 0단계, 사는 곳 주변을 먼저 선정하여 조사해 가격에 대한 감을 잡고, 1단계, 전국 시, 구 단위 시세 확인을 한다. 2단계, 개별 단지 단위로 매매가 전세가 시세를 확인하고, 3단계, 입주물량 확인, 4단계, 미분양 확인을 한다.

지역 임장전 일자리, 교통, 환경, 학군에 따라 임장지역을 입지조사 하고 가격을 조사한다. 여기까지가 사전 조사인데 사전조사로 지역의 상황을 완벽하게 파악하고 암기 하는 건 어렵다. 현장에서 사전조사 내용을 모두 기억해 내지 못해도 괜찮다. 손품을 파는 건 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다. 지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.

현장조사에서의 목적은 ‘그동네엔 어디에 뭐가 있고, 분위기는 어떤 지를 현지인보다 잘 숙지하는 것’이다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법은 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 중개소에 방문하여 실제 매물을 확인할 때 중요한 건 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. 부동산 투자는 결국 노하우와 기술보다도 중요한 건 다름아닌 ‘태도’이다. 부동산에는 발이 없다. 그러니 이를 보려면 결국 ‘나 자신’이 현장에 나가 눈에 담아야 한다. 좋아진 온라인 환경에 현장의 중요성을 잊지만, 모든 지역의 모습, 소식, 분위기를 생생하게 확인하기란 어렵기 때문이다. 

임대를 결정 짓는 네가지 요인은 다음과 같다. 첫째는 ‘가격’이다. 직장인일 경우 투자를 신속히 마무리 짓기 위해서라도 지나지게 전세가에 욕심을 부리지 않는게 좋다. 둘째는 '집의 상태'이다. 전세 임차인은 적어도 2년간 거주할 요량으로 물건을 보는 것이기 때문에 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는게 좋다. 셋째는 ‘입주 가능 시기’이다. 쉽게 말해 아무 때나 입주할 수 있는 지를 뜻한다. 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있다면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다. 넷째는 ‘사람’이다. 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다. 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행하는 경우가 많다. 

<6장 MIND : 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면>

모든 변화의 시작은 인지 하는 것에서 부터 시작된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것이다. 그러나 ‘인지’가 ‘변화’로 이어지는 일은 어렵다. 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨라. 

한번의 성공으로 원하는 목표를 이루기는 어렵다. 투자자로서 원하는 목표를 이루기 위해서는 ‘오랜시간이 걸릴 수도 있다는 것, 쉽지 않을 수 있다는 것’을 ‘인지’하고 의지와 열정이 ‘조급함’으로 둔갑하지 않도록 경계해야 한다. 독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 강력한 동기부여를 받은 뒤 지식 습득을 넘어 방향 설정이 완료 되었다면, 꾸준한 반복을 해야 한다. 적어도 6개월 이상은 하루도 거르지 않겠다는 의지로 말이다. ‘의지력’을 ‘꾸준함’으로 바꾸려면 개인의 의지 뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두어라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

성공적이고 꾸준한 투자를 하려면 갈등 상황을 반드시 해결 해야 한다. 투자는 평생 해나가야 할 일이기 때문이다. 투자자의 우선순위는 1위 가정과 투자, 2위 회사, 3위 기타(친구, 지인 등)이다. 투자에 성실히 임하되 하루 24시간 중 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버려서는 안된다. 가족에게 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것 그것이 가장 중요하다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

어느정도는 ‘열기’ ‘실준’ 강의에서 배운 내용이 겹쳐 이해하기 쉬웠습니다. 

그 중에서도 깨달은 것은 ‘너나위’님도 ‘투자의 시작이 있었구나, 힘들었던 시기가 있었구나’ 하는 것이었습니다.

저 또한 ‘투자의 시작’이라고 할 수 있는 지금 시점에서, 제일 중요하게 생각해야 할 것은 ‘꾸준히 이어갈 수 있는가' 인 것 같습니다. 그래서 같은 목표를 바라보고 같이 갈 수 있는 동료가 있는 것이 정말 중요하다는 것을 깨달았습니다.

제가 선택과 고민을 할 때, '이렇게 해보자', ‘저렇게 해보자’ 하는 조원분이 계시는데,

처음에는 '이렇게까지 신경 써주시면 언제 본인 공부를 하실까' 했지만 그분으로 인해 알 수 있는 것들도 많았고 

조모임을 할때마다 개개인의 인사이트를 나눠 주시는 조원분들에게 얻는 것도 많았습니다.

해서 같이 가는 것은 오래 가기 위한 즉, 꾸준함을 위한 것이라는 것을 ‘월부은’ 책을 읽으며 다시금 느꼈습니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

부동산 투자는 결국 ‘태도’라는 내용이 있었는데요. 

아무리 인터넷으로 모든 정보가 나와 있다고 해도 

현장을 가보고 내 눈에 담지 않으면 그 정보들을 휘발 된다는 것입니다. 

결국 우리가 직접 발로 가보고 눈에 담아야 나중에 그 지역을 생각할 때 

머릿속으로 자연스럽게 그려 볼 수 있는 것인데요. 

임장을 하며 몸이 아프고, 발톱도 빠져봤다는 ‘너나위’님 글을 보며 미래의 제모습 같아 겁이 나는 한 편, 

간절하면 못할 것이 없다고 본인을 채찍질하며 임했을 것을 생각하면 마음이 아프기도 했습니다. 

그럼에도 불구하고 강의에서는 ‘오래할 거니까 너무 무리하지말고 나름의 즐거움을 찾으며 임장하고 공부하라’는 강사님들의 말을 들어보면, 저희가 오래오래 투자생활을 하며 목표를 이루기를 바라는 것 같아 감동적인 순간이 많습니다.

저도 ‘너나위’님의 이책에 담긴 투자 당시의 ‘태도’와 비슷한 마음을 가지고 임하고 싶습니다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

346P 혼자서 해나가는 데 자신이 있다면 굳이 다른 사람과 함께할 필요가 없을지도 모른다. 그러나 당신이 정말 함께하며 서로 도움을 주고 받을 수 있는 좋은 사람을 찾고 있다면, 한 번쯤 생각해 봐야 할 것이 있다. 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느 덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.

저는 혼자하는 걸 편해하고 그게 더 능률이 높아진다고 생각하는 편입니다. 

하지만 월부에 와서 느끼는 점은 같이 하는 것이 더 넓은 시각을 줄 수 있다는 것 입니다. 

큰 자극을 줌과 동시에 제가 생각하지 못하는 부분들을 생각하고 행동하는 조원님들을 보면 

긍정적인 에너지를 받기 때문입니다.
아직은 함께 무언가를 하는 것에 대해 부침이 있지만, 점점 더 적응해 가보겠습니다. 

길게 가기 위해서. !!

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책