동대문 래미안크레시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 똑똑한 눈1]

안녕하세요. 

이번에 열기반  똑똑한 눈1입니다. 

처음으로 아파트 수익률 보고서를 작성 하게 되었고, 

동대문 래미안크레시티 아파트의 수익률 분석 보고서를 작성 하게 되었습니다. 

✅아파트명 :동대문 래미안크레시티아파트

✅위치(지도) 위치: 서울시 동대문구 전농동 690

✅입지평가

1. 직장 -동대문구 종사자수 146,383명 / 사업체수 42,813개

2. 교통- 주요 일자리( 강남역 2호선/ 여의도역 9호선/ 시청역 1호선)이 1시간 이내인 교통적으로 매우 좋습니다. 

3.학군

동대문중 63.8%, 숭인중 71.4%

4. 환경 - 청량리역의 롯데마트, 롯데백화점, 경희의료원까지 자차 14분/ 대중교통 38분

5. 공급- 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 (2025년 3월) : 매매- 14억 8,500/ 전세: 6억 850
• 5년 내 고점 매입시 (2021년 9월): 매매-16억 7천/ 전세: 8억 6000
• 5년 내 저점 매입시 (2023년 1월): 매매- 10억 5천/전세: 6억 6050

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  주요 일자리( 강남역 2호선/ 여의도역 9호선/ 시청역 1호선)이 1시간 이내인 교통적으로 매우 좋기 때문에, 가격 적정성이 있다고 생각 합니다.

2) 환금성 : 1000세대가 넘는 대단지 이기 때문에, 환금성이 용이하다고 판단된다.

3) 수익률 : 

4) 원금보존 : 저점이 10억 5천이고, 고점이 16억 7천이기 때문에, 장기간 보유 할 수 있다는 전제에는 고점을 넘을 수 있기 때문에, 원금 보존 할 수 있다고 생각 합니다.

5) 리스크 대비: 입주물량이 2025년 11월까지 10,910 세대가 입주 예정이며, 2026년에는 913세대- 2026년까지 1,1823세대 입주 예정입니다. 2025년 초까지 이문동쪽 대략 입주 물량으로 전세금은 떨어질 확률 굉장히 높습니다. 

나의 투자 결론 : 원금을 보존하면, 모든 일자리에 가깝기 때문에 투자를 고려 하겠지만, 나의 상황이랗면, 현재 래미안 크래시티에 투자 하지 않겠다. 

두가지 이유가 있는데, 첫째는  동대문구자체에 입주 물량이 너무 많다. 이것은 전세 물량이 소진까지는 대략 2년~ 3년이 걸릴꺼이고, 전세금도 떨어질꺼기 때문에 초기 투자금이 많다는 단점이 있다. 둘째는 이미 오른 아파트의 가격이다. 현재 아파트의 가격이 고점대비, 1억 ~ 2억 차이 밖에 차이 나지 않기 때문이다. 투자적인 관점에서 매매가가 높지 때문에, 초기 투자비용이 중요한 나에게는 맞지 않는 곳이다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 아파트 분석 보고서를 작성 하게 되었는데, 구체적인 수치로 확인 할 수 있다는 점이 좋았다. 이제까지 좋은 아파트 이지만, 이유를 정확하게 설명 하지 못하는 경우 많았는데, 근거가 확실하게 눈에 보여서 좋았다.