대현동 신촌 럭키 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 1!2!오너라집4러가자 느긋한 도약]

✅아파트명

대현동 신촌 럭키 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수는 118,256명

2. 교통

경의 중앙선, 이대역의 더블 역세권입니다.  

강남 50분/ 여의도 30분/ 시청 20분

3.학군

이화여자대학교사범대학부속이화·금란중학교 86.4%

중앙여자중 81%

주변에 가까운 중학교로 적어보았습니다. 

4. 환경

이마트와 현대백화점이 주변에 있습니다. 

연세대학교 세브란스병원이 걸어서 2분 거리에 있습니다. 

5. 공급

25년과 26년에 입주물량이 1300세대 정도 있으나 적정수요량에 미치지는 못하고, 해당 단지의 영역과는 다소 떨어진 위치에 공급됩니다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

네이버 부동산 실거래가 기준으로 작성했습니다. 24년 11월은 이상치로 보고 배제하였습니다.  

✅현장사진

없음. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 12.8억 현재 10억. 현재 가격은 전고점 대비 22%가 빠진 금액으로 아직 저점 이후 회복세에 있습니다. 학군, 교통 편의성, 인프라를 보았을 때 충분한 가치가 있는 입지라고 생각 듭니다.  2호선 역세권에 있는 비슷한 가격의 단지를 더 찾아보고 비교해보려고 합니다. 다만, 신촌이라는 곳은 대학가이기 때문에 직주 근접 측면에서 직장인들이 선호할만한 거주지역일 지는 미지수입니다. 

2) 환금성 : 

호갱노노 출처. 최근 3년간 거래량 50건. 회전율을 보는 기준에 대해서는 조금 더 공부를 하고 판단해봐야겠습니다. 회전율 자체가 커보이지는 않습니다. 회전율을 판단하는 법은 제가 공부를 좀 더 해봐야겠습니다.  

3) 수익률 : 현재 매입한다면 투자금이 5억 2500이 들어갑니다. 추후에 전고점을 회복한다고 하면 39%의 수익률을 예상해볼 수 있습니다. 재건축 이슈도 있지만, 보수적인 수익률 계산을 위해 고려하지 않겠습니다. 

4) 원금보존 : 

최근 3년간 전월세 거래량을 호갱노노에서 들고와봤습니다. 최전율이 30%정도 육박합니다.  매매보다는 전월세 거래가 활발한 것 같습니다. 아마 이화여자대학교 정문 바로 옆이라 학생들의 전월세 수요가 있을 것으로 생각됩니다. 

향후 3년간은 이 지역에 입주하는 공급물량이 없어 전세가가 잘 받쳐질 것으로 예상됩니다. 현재 전세가율이 51%로 매매가 하방 위험성은 존재할 것으로 보입니다.  

또한 연식이 30년 다 되어가는 아파트라 전세가 상승을 크게 기대하기는 어려울 것 입니다. 

5) 리스크 대비: 

5년 내 저점으로 다시 떨어진다고 하면 -52%의 손실이 나게 됩니다. 아파트가 경사면에 위치하여 실거주자들의 불만이 다소 있습니다. 경사면에 있기에 재건축이 잘 추진될지는 미지수입니다. 서울 내 적정 전세가율은 70%로 현재 전세가율과 다소 차이가 납니다. 재건축에 대한 기대감으로 매매가가 다소 높게 평가된 것 같은데, 재건축이 무산될 경우 매매가가 빠질 위험이 충분히 도사리고 있습니다. 

입지 자체는 좋지만 입지 독점성이라는 측면에서 같은 이대 상권과 인프라를 공유하는 신축에 , 평지에 있는 브랜드 대단지 아파트들이 이대역 아래로 포진되어 있기 때문에  3인 이상 가구의 선호도는 떨어질 것으로 보입니다. 

나의 투자 결론 :  비슷한 직주근접 조건을 가진 역세권 아파트들을 비교해보고 고평가, 저평가 판단해보기. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 단순히 호갱노노에서 조건 검색으로 괜찮다 싶어서 보고서를 써보자라고 한 것이었는데, 이것저것 따져보고 고려할 요소들이 보고서를 작성하면서 떠올라서 좋았다. 

비교할 단지들이 확실히 필요하다고 느꼈고, 시간이 다소 걸리긴 했는데 앞으로는 시간이 좀 더 단축되어가기를 바란다.