[열기 85기 72조 아메리칸느] 2주차 과제- 안양시 동안구 관양동 평촌더샵센트럴시티 수익률보고

✅아파트명: 평촌더샵센트럴시티

✅위치(지도)

✅입지평가

평촌역까지 도보 10분(단지 중앙 기준)

쾌적하게 정리된 산업단지(스마트스퀘어)와 학의천에 인접하여, 주변이 잘 정비되어있음

1. 직장

2. 교통

3.학군

배정초등학교 부림초: 평균 학생수 24명

으로 선호하는 초등학군. 그러나 관양동 빌라 아이들이 일부 인입되므로, 완전히 아파트만 포함되는 24명 초등이 있다면 거기에 밀릴 수도 있겠다.[=범계초 23명, 평촌초 25명, 귀인초 25명, 호원초 24명, 안양덕현초 25명]

평촌 평균 학업성취도평가는 85.7%

부안중은 79%로 평균에 못 미치며, 월부 기준인 85%도 넘지 못하지만 학업성취도 평가는 해당 아파트가 입주하던 해에 종료되었으므로, 지금은 다소 개선되지 않았을까함.

보완할 수 있는 지표로 특목고 보낸 순위를 보면, 평촌 평균 23.2명 보냈으며 부안중은 18명 보냈음. 이것도 평균 이하…

만약에 학군 배정이 잘못되어 인접한 관양중이나, 인덕원중으로 보낼 상황이 된다면 이사도 생각해볼 수 있는 학군이다. 평촌의 학군 프리미엄을 누릴 수 있는 좀 더 비싼 곳으로 충분히 갈 여력이 있을 것 같다.

이래서 평촌의 1등아파트가 곧 바뀔 거라는 말을 했던 것 같다.

4. 환경 

백화점 1개, 대형마트(이마트, 홈플러스) 3개

5. 공급

광명, 의왕, 군포 포함한 28년까지 입주물량  (부동산 지인 기준) 총 47,000세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

확실히 같은 단지라도 평형이 클수록 진폭이 크다. 그만큼 상승시에 수익도, 수익률도 더 크다.

이 단지는 34평 기준으로 24년에 12억 초반대로 가격이 꾸준하게 올라갔으며, 역시 평촌내에서 선호도가 높은 지역인 것 같다. 그런데 신축이 들어서도 유효할까? 학군이 더 좋은 위치에 신축이 들어서면 어떻게 될 지 궁금하다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 30평 기준으로 고점대비 - 18%, 20평 기준으로 고점대비 -9%, 저평가는 맞으나 전고기준 하락률이 더 높은 곳을 찾아볼 것이다. 투자금이 서울에 준함.

2) 환금성 : 아파트, 4층이상, 학군 좋은 평촌이므로 환금성 좋음

3) 수익률 : 안전마진 9~18% 확보

4) 원금보존 : 저점 기준으로 보면 꾸준히 전세가가 받쳐주고 있어서 원금이 보존됨

5) 리스크 대비: 광명, 의왕에 공급이 쏟아져 추후에 추가 투자금이 들 수 있음. 그 시기를 넘기고 장기보유할 가치가 있는지 잘 모르겠음. 평촌내 전통의 강자로 자리매김할지 아니면 1등을 다른 아파트가 갖고가면서 가격이 빠질지 잘 모르겠다.

나의 투자 결론 : 하락장에서도 가격 하방선을 유지하고 가격 회복을 상대적으로 빠르게 하고 있는 느낌. 선호도가 좋은 아파트임은 알겠으나, 이 투자금이면 서울투자를 먼저 봐야한다. 그리고 지금 투자한다해도, 곧 쏟아지는 입주물량으로 인해 투자금+a가 되어 그 정도의 투자가치가 있는지 잘 모르겠다. 

매매금만 보면 아크로베스티뉴를 볼 듯.

✅ 작성하면서 느낀점 : 10년 정도 평촌의 1위를 유지했던 평촌더샵센트럴시티는 몇 위로 남아있게 될 지 궁금하다. 래미안메가트리아도 같은 연식이지만 그 안에서 오랫동안 선호하는 지역이라서 어떻게 변할지 궁금하다.  원금보존의 의미가 아직 헷갈린다!