[열기 85기 131조 좋은습관] 2주차 강의- 저환수원리를 기억하자

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

너바나님의 수업은 그냥 이론만 들려준다는 느낌이 아니라 정말 실전에선 이렇게 써먹을 수도 있다는 느낌을

갖게하는, 본인의 경험을 바탕으로 당장 써먹을 수도 있는 지식을 알려주신다.

그것도 여러가지 통계자료를 아주 잘 정리해서 보여주신다.

이러면 신뢰감도 쌓이고 믿을수 밖에 없다!!^^

1. 부동산 가격은 오를 것인가?

• 지금처럼 부동산 가격이 계속 올라갈 것인가에 대한 의문을 10년 동안의 통계자료로 보여주신다.

  보통 10년을 잡고 보면 5년은 가격 상승, 3년은 보합, 2년은 역전세의 패턴이 있다고 한다.

  전세가격에 영향을 주는 것에는 물가(장기적), 수급(단기적), 대출금리, 가격 등이 있다. 

   

  가. 물가

  -  55년전 70년대 물가를 비교해보자면 가구평균소득이 20배 오르는 동안 아파트 가격은 700배 올랐다.

     통화량이 증가하니 물가가 오르는 건 당연하다고 생각해 왔지만 아파트 가격이 이렇게나 많이 올랐다는 건 정말 충   격이다. 이러니 다들 부동산 노래를 부를 수 밖에 없고, 대한민국은 부동산 공화국이 될 수 밖에 없다. 

  - 서울의 평당 전세가 계속 올라가서 2005년에 평당 541만원하던 전세가격이 15년엔 1,069만원이 됐다.

     10년사이 거의 2배가 된 것이다. 그렇다면 2030년의 전세가는 어떻게 될까

     아파트 통계상 5년 후 50% 상승이 예상된다. 전세가는 통화량에 따라 올라간다. 그렇다면 지금처럼 상승세가 

    지속된다고 예상했을 때 5년뒤, 10년 뒤에도 계속 전세로 사는것일까 고민해야 한다. 

  - 물가는 계속 오르고 지난해 경상수지는 역대 2위로 수출량이 역대급이었다고 한다. 기업들은 일을 해서 돈을 불려 가지만 내주머니 사정은 나아지는 것이 없다. 왜일까? 현재의 나에게는 경제사정과 관련있는 자본 소득이 없다. 근로소득만 있을 뿐이다.

  - 5년뒤 서울 아파트의 절반은 30년이 넘어가고, 특히 올해는 공급량도 적어 전세가 상승이 예상되지만,

    내가살고 있는 인천만 공급이 많고 전세가가 보합 또는 안정세가 예상된다. 아~ 인천 … 

   지금 내가 살고 있는 집값은 언제 오르는 걸까 ㅠㅠ

   

   나. 리스크(특히 역전세)

   - 역전세를 대비해 전세가를 너무 많이 올려받음 안된다. 너바나님은 1년에 5%만 올려받는다고 하신다.

      그리고 2년 뒤 주변의 입주물량도 봐야한다.

   

  다. 투자 vs투기

   - 야구타자는 투수가 던지는 모든 공을 치지 않는다. 공을 가려 받는다. 홈런을 위해서는 좋은 물건인지 아닌지 알아야 하고,  이를 처리할 수 있는 능력(매도자 협상, 임차인 관리)이 있어야 한다. 이런 모든 실력을 쌓아야 운을 끌어 올릴 수 있다.     

   

  2. 부동산 투자의 원칙

  가. 저평가여부(가치>가격)

    - 부동산 가치 평가시 입지, 교통, 환경, 주변 일자리, 브랜드 등을 고려하며, 내 앞마당이 있어야 가치평가가 

     가능하다. 비교평가를 통해 저평가 부동산을 찾아내자.

   나. 환급성

   - 부동산은 대체적으로 환급성이 나쁘지만 아파트는 그래도 괜찮다. 그러나 빌라, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택

     이런거 주변에서 꼬신다고 사지 말자

  다. 수익률

   - 투자(매매가-전세가) 대비 수익금(시세차익)

   - 72의 법칙 : 72 나누기 수익률은 원금이 2배가 되는 기간

   - 처음부터 투자수익률에 넘 욕심부리지 말자. 투자1년차에 잃지 않는 투자를 하자

   -  투자는 사는 것 만큼 존버하는 것이 중요하다. 

  라. 원금보존

   - 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다. 

   - 원금보존을 위해 적정 전세가율 설정, 입지독점성, 입주물량 적어야 함

   - 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수하고, 매수시 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수하고, 수요많고 

     입지독점성 높은 부동산을 매수하고 오를때까지 기다린다. 

  - 원금이 빠질 때 팔면 안된다 오를때까지 버텨야 한다. 버티려면 물건의 가치에 대한 믿음이 있어야 한다. 

  마. 리스크

   - 조급*무지*탐욕 = 사고

   - 시세차익형부동산의 리스크는 역전세, 대량공급, 급격한 금리상승 등

   -  리스크 햇지를 위해 무리하거나 너무 높은 전세금 상승 no!, 전세보증금 전체의 5~10% 보유

   - 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것인가? 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

   

   여러가지 피가되고 살이 되는 강의를 들었다. 1주차보다 확실 차수가 높아질 수록 부동산 투자에 좀더 앞으로 나아가는 느낌이다. 앞으로 수업도 잘해보자. 화이팅!!