안녕하세요. 민또입니다.✨
강의와 과제에 밀리고 밀려 2주차가 끝난 오늘에서야 쓰는 2주차 강의 후기 입니다.😅
2주차는 너바나님의 < 부동산 투자원칙과 분석하는 방법 > 에 대한 강의였습니다.

# 1만시간

1만시간의 법칙에 대해 우리는 자주 이야기합니다.
한 분야의 전문가가 되기 위해서는 1만시간을 들여야 한다는 법칙이죠.

”10,000시간"
이렇게 보면 너무 커보이고 어떻게 1만 시간을 보낼 수 있을까 싶습니다.

하지만 10년 동안 한 분야를 판다고 생각해보자구요.
10년 10,000시간 이면, 1년에 1,000시간을 투자하면 되고,
1년을 50주라고 하면 1주일에 20시간씩만 투자하면 되는 거에요!
이렇게 보면 우리도 충분히 할 수 있을 것 같지 않나요? 😉

월~금 x 1~2시간씩 총 10시간 (퇴근 후 저녁시간 활용)
토요일 x 10시간 (집중모드)
일요일 (온전히 가족과 함께하는 시간)

미친듯이 몰아치지 않아도 충분히 할 수 있습니다.
물론 평일/주말 상관없이 쏟아붓는다면 10년을 더 줄일 순 있겠지만,
결국 우리가 투자를 하는 것은 가족과의 행복한 미래를 위해서니까요!

1만 시간이라는 것이 가족과 충분한 시간을 보내도 충분히 달성할 수 있음을 기억하고 "행동"하는 것이 중요하겠죠?

# 부동산 투자 절대원칙 "저환수원리"

야구를 이제 막 시작한 초보는, 공만 따라가면서 치려고 합니다.

잘치고 못치고 이런건 상관없고 일단 막 휘두르고 보는거죠.
반면 야구 고수들은 자기 객관화가 잘 되어 있어서 본인이 잘 치는 곳과 못 치는 곳을 명확하게 알고 잘 치는 곳만 공략을 한다는 거에요.

부동산 투자의 세계에서도 비슷합니다.
초보들은 투자 물건만 보이면 사고 싶어하고, 그러면서 또 부사님들 말에 이리저리 휘둘리고 😵
벚꽃 피는 봄에 임장을 가면 단지와 사랑에 빠진다고 합니다. (?? 농담이신가 했는데 진짜 그렇대요...ㅋㅋㅋ)
반면 투자 고수들은 본인이 잘하는 것에 집중하고, 객관적으로 이성적으로 판단할 수 있는거죠.

객관적인 판단을 하고 투자를 잘 하기 위해서는 크게 2가지가 필요합니다.
1. 선구안 - 나한테 오는 투자 기회의 물건들이 좋은 물건인지 아닌지 판단하는 것. 
2. 히팅 능력 - 좋은 물건인 걸 알았을 때 빠르게 처리하는 능력(임장, 매물, 부사님과 협상, 임차인과의 관계 등)

이러한 능력을 가지기 위해서는 “자신만의 투자 기준” 이 명확해야 합니다!!
 

이 기준이 바로… “저환수원리” 입니다.

1. 저평가여부 (가치 > 가격)

같은 가격일 때, 어디가 더 가치가 있는가?
같은 가치일 때, 어디가 더 가격이 싼가?
 

저평가 여부를 확인하려면 "가치"를 비교할 수 있어야 합니다.
그리고 가치를 비교하려면, 앞마당이 많은 것이 중요합니다.
집 근처 아파트만 비교하는 것 보다 옆동네 아파트도 같이 비교하는 게 좋고,
같은 지역 내에서만 비교하는 것 보다 다른 지역 아파트도 함께 비교하는 게 훨씬 더 좋겠죠 😊

결국 중요한 것은.. 임장입니다.
저도 아직 임장 경험이 전무하지만 ^^;;
앞으로 임장을 열심히 하고, 임장지역의 물건들을 평가하고 데이터화 하면서 비교군을 늘려나가는 작업에 힘을 쏟아야 겠다고 다짐해봅니다.🔥🔥

2. 환금성

'투자한 자산을 다시 돈으로 바꿀 수 있는가' 도 봐야겠죠?
저평가 되었다고 판단해서 매수했는데 매도가 되지 않는다면..?!?!
수익으로 돌아올수 없을 테니까요..
그런 점에서 오피스텔이나 빌라 보다는 사람들의 수요가 많은 "아파트" 투자가 좋다고 생각합니다.

3. 수익률

수익률, 수익금을 높이기 위해서는 "미래 가치가 올라가는 곳"을 사야 합니다.
그리고 저처럼 초보 투자자에게 중요한 것은 처음부터 홈런 칠 생각 버리기! 입니다.
열정이 뿜뿜 넘쳐서 ‘투자해서 부자될거야!’ 하는 마음에 처음부터 욕심을 부리면 투자를 못할 수도 있습니다.

처음에 중요한 것은, 번트를 치더라도 일단 나가는 것! 입니다.
뭐가 됐든 투자의 세상에 발을 디뎌야 앞으로 나아갈 수 있는 거니까요.
처음엔 "잃지 않는 투자"에 집중하고 실력이 쌓이면 점차 목표 수익률을 높여 가는 방향이 바람직합니다.

그리고 또 하나 중요한 것은 "인내"하는 것입니다.
투자는 사는 것만큼 (시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요합니다.
투자는 농부처럼, 좋은 땅에 좋은 씨앗을 심었다면 가치를 믿고 기다리면 좋은 열매가 맺힐거에요.

4. 원금보존

투자할 때 가장 중요한 것은 "잃지 않는 투자"를 하는 것입니다.
우선, 적정 전세가율을 파악하는 것이 필요합니다. 매매가는 전세가 밑으로 잘 떨어지지 않기 때문이죠.

그리고 입지 독점성이 있어야 합니다.
특히 지방의 경우 입지 독점성을 갖기 어렵기 때문에 향후 입주물량도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

5. 리스크관리

역전세가 가장 큰 리스크가 아닐까 합니다ㅠㅠ
전세 만기가 돌아올 시점의 전세가가 내가 매수한 시점의 전세가 보다 하락한다면,

차액만큼 임차인에게 돌려줘야 하기 때문이죠 ㄷㄷ
때문에 투자금을 줄이기 위해 가치를 면밀히 분석하지 않고, 단순히 갭 적은 것에 투자하는 것은 위험할 수 있습니다.
또한 전세가가 올라가는 시기에 무리하게 많은 전세금을 올리지 말고 전세보증금의 5~10% 정도는 현금으로 보유하고 있는 것이 좋습니다.
전세가 차익을 전부 투자에 사용해버리면 추후 역전세를 맞았을 때 리스크 대비하기가 너무 힘들어지니까요.

# 어떤 파도에도 능숙하게 수영하기

워런과 저의 삶이 성공적인 거시겅제 예측으로 이루어진게 아닙니다.
저희의 방식은 최대한 능숙하게 수영을 하는 것입니다.
파도가 때론 우리한테 유리할 때도 있고 불리할 때도 있을 겁니다.
하지만 대게의 경우 어떤 파도가 올지 예측하려고 안간힘을 쓰진 않습니다.
왜냐면 저희의 계획은 이 게임을 오래 플레이하는 것이었으니까요.

- 찰리 밍거 -

워렌버핏과 함께 투자의 대가인 찰리 밍거가 한 인터뷰에서 말한 내용입니다.

우리는 부동산 시장의 미래를 정확하게 예측할 수 없습니다.
부동산 시장은 이미 고점이야, 곧 꺾일거야. 집값은 폭락할 거니까 기다려야해.
집값이 더 오르기 전에, 더 늦기 전에 빨리 매수해야해.
부동산 시장 전망에 대해서는 너무나도 많은 의견이 존재합니다.
그리고 이러한 의견에 이리저리 휘둘리기도 합니다

 마음이 갈대같아서 이말도 맞는 말 같고, 저 말도 맞는 말 같고.. 혼란스럽죠😥

앞으로 어떤 파도가 올지 우리는 알 수 없습니다.
하지만, 어떤 파도에서도 능숙하게 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 할 수 있습니다.
이리저리 파도에 휩쓸리기 보다는 능숙하게 수영을 할 수 있도록 실력을 쌓아나가자구요!

# 가치 투자를 한다는 것

가치투자 = 잃지 않는 투자 = 싸게 사서 비싸게 판다!

그렇다면 싸게 사서 비싸게 판다는 건 도대체 무슨 의미일까요?

✅ 싸게 : 다른 물건보다 저평가 된 것을 알아야 합니다. 저평가 = 비교평가!

앞마당을 만들고 내가 아는 물건을 많이 만들어야겠죠.
✅ 사서 : 투자를 해야 합니다! 배우기만 하고 사지 않으면 의미가 없습니다. 

앞마당이 100개여도, 아무리 많이 데이터가 쌓여도 사지 않으면 소용이 없는 거니까요.
✅ 비싸게 : 싼것이 비싸지려면 아래 조건을 충족해야 합니다.
    ① 가치가 있거나 or ② 타이밍이 좋아야 한다.

AND ③ 가격이 오를 때 까지 버티고 기다려야 한다.
✅ 판다 : 매도가 되어야 합니다. 매수는 실력, 매도는 예술이라는 말이 있습니다. 

그만큼 매도가 어렵다는 것..! 저도 얼른 예술적인 매도를 경험해 보고 싶습니댯..>_<

# 마무리

너는 네 생각대로 된다. (you become what you think of.)

사람의 생각은 생각보다 결과에 아주 많은 영향을 끼친다고 합니다.
'난 안돼' 라고 생각하는 사람은 잘 되고 싶어도 잘 될 수가 없습니다.
이미 마음 먹은 것 부터 안된다고 가정을 하고 시작하는 거니까요.
'내가 할 수 있을까? 힘들지 않을까?' 하는 고민 많이 하죠?사실 저도 엄청 많이 하는 고민입니다.

내가 과연 이 강의를 듣는다고 부자가 될 수 있을까, 투자자가 될 수 있을까, 돈을 벌 수는 있을까?

하는 그런 고민들이요.
그런데 이러한 고민은 사실 너무나도 생산성 없는 고민입니다.
이렇게 고민할 시간에 내가 할 수 있는 걸 생각하고 하는 것이 나의 목표에 더 빨리 다다를 수 있는 방법입니다.

내가 생각한대로 된다!!! 지금의 내가 할 수 있는 걸 하자!!!

나는 5년 내 10억 순자산을 달성할 것이다.
나는 10년 내 30억 순자산을 달성할 것이다.
나는 50대에 50억 순자산을 달성하고 은퇴할 것이다.

나 자신을 믿고 작은 발걸음이라도 나아갈 수 있는 모두가 되었으면 좋겠습니다.