길음동 길음뉴타운2단지푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서[열기 85기 100억 부자로 은퇴할 7ㅓ조 수박설탕]

✅아파트명

길음동 길음뉴타운2단지푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성북구 종사자 수는 12.5만 명, 사업체 수는 3.5만 개, 대기업 수는 16개. 종사자 기준 서울시에서 19번째이다. 
양적 일자리도 많지 않으며, 질적 측면에서 500인 이상 사업체도 16개로 많은 편은 아님.
소규모의 소상공업 위주의 일자리가 많다고 볼 수 있고, 그 중 음식, 소매가 7,000개 이상으로 대부분을 차지.
직장 측면에서 입지적 가치는 크게 없음. 
성북구 자체적인 직장 수요보다는 도심 업무지구인 종로구, 중구와 인접하여 베드타운 측면의 수요가 클 듯하다.

2. 교통(평일 오전 7:30 기준)

강남역 66분, 여의도역 52분, 시청역 39분

모두 버스 포함 환승 2번으로 교통이 조금 아쉽긴 하다.

그래도 확실히 시청쪽 출퇴근은 용이하다.

3.학군

길원초 22명(1163) 도보 5분, 
지역 내 선호도 높은 길음중 84%(6/14) 무조건 배정! 굿굿

4. 환경

길음뉴타운 택지, 도보권 SSM, 언덕(-)

5. 공급

전출입 많이 발생하는 강북구, 동대문구, 노원구를 포함하여 적정 공급량은 7,765세대, 평균 공급량은 6,195세대.
전세가가 하락했던 시기는 19년, 22~23년으로 공급이 많았던 것을 확인할 수 있다.
전출입이 많은 지역 중 동대문구가 꾸준하게 공급이 있었고, 특히 25년 만 세대에 가까운 공급폭탄이 있다. 
동대문구에 신축이 계속해서 공급되며 입지가 개선되고, 성북구에 미치는 영향력이 클 것으로 생각된다.
25년 성북구 자체 공급도 있지만, 동대문의 영향으로 전세가 흔들릴 수 있는 부분을 유의해야 할 것 같다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가) 

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 약 18% 낮음

2) 환금성 : 1,634세대, 저층 및 탑층 제외 가격, 서울에서 많지 않은 뉴타운 택지   

3) 수익률 : 전고점(8.5억)까지 올라간다고 가정했을 때 수익률 68%

4) 원금보존 : 전세가율 63% 약간 아쉬움

5) 리스크 대비: 동대문 공급 주의 필요

나의 투자 결론 : 충분히 투자를 고려해볼 수 있는 가치를 가지고 있지만, 투자금을 봤을 때 조금 아쉬운 선택이 될 것 같아 앞마당을 만들어가며 꾸준히 지켜보면 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 하나의 단지를 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 측면에서 확인하며 단지가 가진 가치를 확인하고, 저환수원리까지 체크하니 단지에 대한 판단을 하기가 좀 더 수월했다.