흑석동 아크로리버하임 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 84조 민트팡팡]

✅아파트명

흑석동 아크로리버하임

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  흑석역 출발 ~ 강남역 30분 / 여의도역 18분 / 시청역 32분

핵심 직장군(?) 위치까지 대략 30분 내외 소요. 여의도 제외한 나머지는 1번씩 환승해야 한다는 번거로움이 있다

3.학군

4군데 학교에서 4% 정도 학생들이 특목고 진학. 나머지는 1% 이내. 딱히 학군지는 아닌 느낌이다

4. 환경

흑석역, 노들역 더블 역세권. 길이 크게 뚫려있어 자동차를 이용한 교통도 편리해보임.

인근 초등학교, 중학교 위치. 중앙대 위치.

한강뷰 장점. 주변 공원도 많음. 하지만 오르막이 많다

아파트 근처 유흥시설이나 혐오시설 없음. 깨끗

5. 공급

28년에 노량진역 인근 556세대 공공분양 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-수익률 내역은 마지막 이미지 참조.

-현재 고점 대비 25% 빠져있는 상황(현 시세 기준 3억 손실). 

-입주 초반인 2020년이 가장 저점이며, 저점 시기 매수했다면 89% 수익률

-전세가율은 40% 정도로 서울 기준 60-70%과 비교해 많이 낮음. 투자처로는 적합하지 않은 듯…

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -25% 인 것으로 보아 저평가

2) 환금성 : 전세가가 5년 내내 8억 언저리 횡보 (전세가율 40%대 유지)

전세가율이 확실히 더 높아지거나 할 확률은 적다. 환금성 다소 떨어질 수 있겠다고 판단됨

3) 수익률 : 현재 시세에 매수해 고점에 판다고 했을 때 수익률이 약 25%. 

72법칙을 활용했을 때 72/25% = 2.88년으로, 원금이 2배가 되기까지 3년 조금 안 걸릴 것으로 예상

매매를 기준으로 했을 때 수익률은 양

4) 원금보존 : 입지독점성은 있으나, 전세가율이 너무 낮고 앞으로 전세가가 더 오를 가능성이 적다

5) 리스크 대비: 3년 내 500세대 정도의 신규 공급물량 예정되어 있으며, 전세가 상승 가능성이 낮다.

리스크가 아예 없다고 볼 수 없음.

나의 투자 결론 : 

흑성동 아크로리버하임 아파트는 투자용보다는 실거주용으로 적합한 매물인 것 같다.

분명 고점 대비 현재 25% 정도 낮은 가격으로, 저평가 가격인 것은 확실하다. 

그리고 한강뷰, 깨끗한 환경, 교통의 이점이 커서 향후 3년 내로 매매 시세차익을 통한 수익 확보 가능성이 높다고 판단한다. 

하지만 그 시점에(3년 후) 인근 노량진에서 500세대 이상의 신규 공급이 예상되고, 전세가 상승 가능성이 낮아 해당 시점에 리스크가 다소 있다고 볼 수 있다. 따라서 내가 원하는 만큼의 수익을 얻기에는 적합하지 않아보인다. 그냥 장기적으로 실거주를 한다면 시세차익으로 수익을 얻을 수 있을 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동작구 대장 아파트 흑석동 아크로리버하임 아파트를 분석해보았다. 과연 내가 수익률 분석을 할 수 있을까 의구심이 들었지만, 차근차근 배운대로 저환수원리를 따져보니 보인다…! 아직 부족한 실력임은 확실하지만 그래도, 투자 까막눈이었던 나에게도 어느 정도 판단의 갈피가 잡히는 느낌이 들었다. 그리고 은근 이 과정 자체가 너무 재밌었다. 왜 이 아파트만 독보적으로 가격대가 높고, 사람들이 많이 선호하는지 엿볼 수 있었다.