동작구 상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 100조 서울82]

✅아파트명

힐스테이트 상도 센트럴파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B 등급 : 동작구 종사자수 106,159명 / 사업체수 19,793개

2. 교통

강남 33분 / 여의도 23분 / 시청 42분

3.학군

동작구 평균 대비 높은 편 

구암중 82.6%, 상현중 85.0%

4. 환경

대학병원 및 마트가 인근에 있어서 편리함

킴스클럽, 중앙대학교병원

5. 공급

2028년에 있는 공급을 제외하고 공급이 없어서 좋음  

동작구 수방사 공공분양 2028.12 / 556세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  - 현재 시세: 힐스테이트 상도 센트럴파크 33평 현재 매매 14.8억, 전세 8억

  - 5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 16.3억 전세 7.90억(-18%)

  - 5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 11.5억 전세7.0억(+75%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ 

   - 무릎 살짝 위 구간으로 고평가 및 저평가는 아닌것 같음

2) 환금성 : O

   - APT, 1000세대 이상 대단지, 강남과 여의도 접근성이 뛰어남

3) 수익률 : X

   - 현재 시세: 힐스테이트 상도 센트럴파크 33평 현재 매매 14.8억, 전세 8억

     5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 16.3억 전세 7.90억(-18%)

     5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 11.5억 전세7.0억(+75%)

   - 전고저점 갭 4.8억 中, 3.3억 회복 (약 68.75%)

   - 상승의 여지는 아직 남아있으나 매전갭이 벌어져있어서 투자금 대비 큰 수익률 기대하기 어려움

4) 원금보존 : X

   - 전세가율 54%(서울 적정 전세가율 60%)로 적정전세가율에 못미침.

   - 역세권 대단지로 입지독점성은 있음.

   - 입주물량은 '28.12월 556세대 공공분양 외에 3년 이내에 없음으로 좋음.

5) 리스크 대비: O

   - 매매-전세 갭이 벌어져 있어서 역전세 리스크는 적음

   - 입지독점성 및 입주물량 556세대(2028.12) 적음으로 리스크 대비 可

   - 전세가의 급격한 상승은 아직 없음으로 좋음

   - 저점찍고 상승하는 中

나의 투자 결론 : 갭이 너무 벌어져 투자수익률이 크지 않을 것 같아서 투자 반대.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

- 여러 데이터를 분석하여 아파트 매입에 대한 결론을 도출할 수 있어야 함을 다시 한 번 느꼈고 더 많은 것들을 분석하여 투자실패 리스크를 줄여나가야 함을 또 느낀다.