[열기85기 7ill하게 5십대 맞이하조 이따쟁] 부천 원미구 은하마을 주공 1단지아파트 수익률 분석 보고서

*[열기85기 7ill하게 5십대 맞이하조 이따쟁] 부천 원미구 은하마을 주공 1단지아파트 수익률 분석 보고서 *

✅아파트명

       은하마을 주공 1단지

✅위치(지도)

       7호선 부천시청역 도보 10분거리

✅입지평가

1. 직장

    경기 부천시 종사자구 318,670명

2. 교통

     강남- 1시간 5분 / 여의도- 49분 / 시청- 58분  

3.학군

    중흥중 87%, 중원중 78%

4. 환경 (주변 편의시설)

     대형마트- 이마트, 킴스클럽 / 백화점- 현대백화점, 현대유플렉스, 롯데백화점 / 

     대학병원- 순천향대학교 부천병원, 다니엘종합병원

             대학병원                                          대형마트                                                           백화점

5. 공급

     부천중앙하이츠심곡 2025.03 / 84세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

        현재 시세: 은하마을주공 26평 현재 매매 5억 5350, 전세(24년 12월기준) 2억 2500

        5년 내 고점 매입시- 2021년 11월 매매 6억 3000, 전세 2억 6200

        5년 내 저점 매입시- 2020년 2월 매매 3억 4466, 전세 2억 5000

✅현장사진

       아직은 현장사진 없음. 추후 다녀와서 보강예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -13%정도 빠진걸 알수 있다. 최대 2-30%까지 빠져야 한다했는데 아직 좀 더 기다려야 할 것 

                 같다. 저평가를 판단하기 위해서는 두개이상을 비교해봐야 하므로 주변 시세를 확인 후 비교해볼 예정이다.

2) 환금성 : 연식이 30년되었지만, 1기 신도시 선도지구로써 나홀로 아파트가 아니고 세대수가 있는 아파트이다. 또한 8

                  85㎡는 80세대가 있어 수요가 많을 것 같다.

3) 수익률 : 수익률 200%가 되려면 12억까지 가야한다.   

4) 원금보존 : 강남, 여의도, 시청까지는 소요시간은 1시간내외, 주변의 교통, 환경, 입지등을 본다면 백화점부터 종합병

                      원, 대형마트 등이 많이 입점되어있으므로 사람들이 좋아하는 입지이다. 

5) 리스크 대비: 연식이 있다 보니 신축(푸르지오, 힐스테이트)로 이동할 확률이 있을때 전세가 세팅되지 않는 상황이

                         발생한다면 어떻게 처리를 해야할까? (29년도까지 입주물량은 없어서 전세가율 하락은 없을 것으로 판

                         단됨)

나의 투자 결론 : 

현재 저환수원리에 맞지 않은 투자처이고 주변 시세와 입지를 더 많이 비교해봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

부천지역에 대한 환경, 입지, 교통 등 입지를 분석하고 선택한 아파트가 아니지만 과제로 학군, 입주물량, 주변환경에 대해서 어떻게 확인해야 하는지 부터 알게 되어서 한걸음 더 나아간 것 같다. 하지만 아직 저환수원리에 대해 제대로 이해하기 어려운 부분이 많지만 추후 강의를 통해 발전해 나가며 저환수원리에 대한 지식을 습득 할 수 있도록 많은 노력이 필요하다고 생각이 들었다. 

단순히 주변을 지나치다 “근처에 백화점도 있고 마트부터 먹자골목까지 있어서 살기 너무 좋겠다”라는 생각이 아닌 비교분석 할 수 있고 투기꾼이 아닌 투자자로써의 마음가짐도 가져야 할 거 같다!!!!!

(아자아자 할수 있다🤜🤛!!! 지금부터 시작이기 때문에 많은 노력이 필요하겠지만 모르는것은 선배님들에게 물어보고 내것으로 만들기 위해 노력해야 겠다!! 왜냐 나는 따라쟁이 이따쟁이니까 너나위님, 너바나님 처럼 할수 있다😎)