종잣돈 1억으로 알아 본 수지구 죽전동 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 13조 원과장]

종잣돈 1억으로 투자를 해본다는 생각으로

서울→분당→광명→평촌 순으로 ‘갭 1.5억’을 필터로 걸고

투자할 수 있는 매물을 찾아 보았지만 조금씩 내려오다가 결국

수지구 죽전동의 4개 아파트를 선택해 보았습니다.

제 투자금으로 매물을 찾아본다는 것 자체가 어려웠었고,

오너천사 선배님과 파랑열정 조장님의 조언으로

과제를 완료할 수 있었습니다!! 감사합니다~

그럼 본격적으로 수익률 분석 보고서 시작합니다~!

✅아파트명

✅위치(지도)

① 도담마을죽전파크빌	② 성현마을반도유보라	③,④ 퍼스트하임

✅입지평가

1. 직장

  : 용인시 수지구 종사자수 87,487명 (C등급)

2. 교통

 ① 도담마을죽전파크빌 (A등급)

    : 강남 49분, 여의도 75분, 시청 91분

② 성현마을반도유보라 (B등급)

    : 강남 62분, 여의도 89분, 시청 86분

③ 퍼스트하임 (A등급)

    : 강남 42분, 여의도 68분, 시청 62분

3.학군

  ① 도담마을죽전파크빌 (B등급)

    : 대지중 89.6%(3.5%), 현암중 88.2%(1.7%), 죽전중 89.9%(3.5%)

  ② 성현마을반도유보라 (B등급)

    : 현암중 88.2%(1.7%), 대지중 89.6%(3.5%), 용인대덕중 92.7%(4.2%)

  ③ 퍼스트하임 (B등급)

    : 대지중 89.6%(3.5%), 현암중 88.2%(1.7%), 죽전중 89.9%(3.5%)

4. 환경 (주변 1km 이내 편의시설)

  ① 도담마을죽전파크빌 (A등급)

    : 신세계백화점, 이마트

  ② 성현마을반도유보라 (C등급)

    : 없음

  ③ 퍼스트하임 (A등급)

    : 신세계백화점, 이마트

5. 공급 (S등급)

  : ‘25.4월 112세대   * 수지구 37만명 인구 기준, 0.03% 수준

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  - 4층 이상 & 탑층은 아닌 매물로 확인

① 도담마을죽전파크빌 59㎡

② 성현마을반도유보라 101㎡

③ 퍼스트하임 59㎡

④ 퍼스트하임 84㎡

✅현장사진

① 도담마을죽전파크빌	② 성현마을반도유보라	③,④ 퍼스트하임

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

① 도담마을죽전파크빌성 59㎡

1) 저평가 : 전고점 6.4억 대비 24%정도 저렴한 4.9억 매매가로 저평가 되어있다고 판단.

2) 환금성 : 500세대 이상 단지이며, 전세가도 우상향 하는 점에서 환금성 좋을 것으로 판단.

3) 수익률 : 최근 5년 전저점 3.07억 대비 전고점이 2배 이상 상승한 매물로, 저평가된 현 상태에서 수익률은 100% 정도로 예상.

4) 원금보존 : 전세가율도 73%로 70% 이상이므로 원금 보존 안전마진도 있다고 판단.

5) 리스크 대비: 실거래가 보다 낮은 급매를 확인해서 안전마진을 더 확보해서 리스크를 대비하자.

투자 결론 : 투자금(매전차) 1.3억 으로 가용 예산 1억을 상회하지만, 투자 가치가 있는 것으로 판단됨.

                   동일 투자금으로 진행할 수 있는 매물을 추가로 확인 후 가장 좋은 곳을 선택해야겠음.

                   현재까지 내 마음 속 1등!

② 성현마을반도유보라 101㎡

1) 저평가 : 전고점 7.5억 대비 18%정도 저렴한 6.2억 매매가로 저평가 되어있다고 판단. (①번 물건보다 덜함)

2) 환금성 : 600세대 이상 단지이며, 전세가도 우상향 하는 점에서 환금성 좋을 것으로 판단.

3) 수익률 : 최근 5년 전저점 4.7억 대비 전고점이 60% 이상 상승한 매물로, 저평가된 현 상태에서 수익률은 60% 정도로 예상.

4) 원금보존 : 전세가율도 72%로 70% 이상이므로 원금 보존 안전마진도 있다고 판단.

5) 리스크 대비: 실거래가 보다 낮은 급매를 확인해서 안전마진을 더 확보해서 리스크를 대비하자.

투자 결론 : 투자금(매전차) 1.7억 으로 가용 예산 1억 벗어나며, 저평가는 되어있으나 ①번 매물에 비해 매력적이지 않음.

                  투자금을 낮출 수 있는 ①번 매물 확인에 집중하겠음.

③ 퍼스트하임 59㎡

1) 저평가 : 전고점 6.48억 대비 12%정도 저렴한 5.7억 매매가로 전고점 회복 중 (①번 물건보다 덜 매력적)

2) 환금성 : 500세대 수준의 단지이며, 전세가도 우상향 하는 점에서 환금성 좋을 것으로 판단.

3) 수익률 : 최근 5년 전저점 3.8억 대비 전고점이 70% 이상 상승한 매물로, 저평가된 현 상태에서 수익률은 70% 정도로 예상.

4) 원금보존 : 전세가율도 61%로 그 외 70%급 단지보다는 원금 보존 Risk가 있다고 판단.

5) 리스크 대비: -

투자 결론 : 해당 매물은 실거래가 확인을 통한 가격 센싱만 진행.

③ 퍼스트하임 84㎡

1) 저평가 : 전고점 7.75억 대비 12%정도 저렴한 6.9억 매매가로 전고점 회복 중 (①번 물건보다 덜 매력적)

2) 환금성 : 500세대 수준의 단지이며, 전세가도 우상향 하는 점에서 환금성 좋을 것으로 판단. 59㎡와 비교 시, 매매가 1.2억 차이

3) 수익률 : 최근 5년 전저점 5.05억 대비 전고점이 53% 상승한 매물로, 저평가된 현 상태에서 수익률은 50% 정도로 예상.

4) 원금보존 : 전세가율도 74%로 높은 편으로 원금 보존 안전마진은 있다고 판단.

5) 리스크 대비: 실거래가 보다 낮은 급매를 통해 투자금을 낮추면 투자 가치가 있을 것이라 보임.

투자 결론 : 전세가율이 높기 때문에 급매를 투자한다면 투자 가치는 있을 것으로 보이나,

                  투자금(매전차) 1.8억 으로 가용 예산 1억을 벗어남. 그래서 ①번 매물에 비해 매력적이지 않다고 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들으면서 생각만 해봤을 때는 투자 지역과 매물을 선정해서 저환수원리 대로 가치 평가해보고

수익률을 계산만하면 될 것 같다고 생각했는데,

실제로 제 종잣돈에 맞는 투자 지역을 선정해보는 것도 어려웠습니다.(단순히 ‘갭 필터’만 사용한다고 쉽게 되지 않더라구요)

그 이후에 가치평가(직장,교통,학군,환경,주변 공급 등)를 해보면서 매물 간 가치를 비교 평가 해볼 수 있었고

제가 확인한 수지의 4개 아파트가 상대적으로 상급지의 매물과는 좁힐 수 없는 한계가 있구나 도 느꼈습니다.

이후 저환수원리 대로 투자처로 적합한지도 제 나름의 생각을 정리해보면서

이렇게 투자를 해야 실패 확률을 줄일 수 있는 거구나 도 깨닫게 된 의미있는 과제였습니다.

조금씩 시장을 보는 시각, 좋은 매물을 볼 수 있는 판단력, 저환수원리에 입각해 투자를 판단할 수 있는 머리와 용기를 

쌓아가고 싶어졌습니다!