제기동 한신휴플러스아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 83조 쟌또]

✅ 위치 및 개요

  주소지 : 서울 동대문구 고산자로 534 (동대문구 제기동 소재)            
  인근 지하철 : 6호선 고려대역 도보 7분 내외, 청량리역 대중교통 14분, 도보 30분으로 이용가능                                
  단지내 전부 평지. 단지 진입경로인근도 완만한 평지                                
 

✅ 입지평가

1. 직장 ★★★★☆

서울 25개 자치구 중 종사자수로는 14위, 사업체수로는 11위로 두가지 척도를 100점만점으로 환산시 중위권에 위치
직장 기준으로 비슷한 서울의 자치구는 2개 정도로 추릴 수 있음
- 성동구 (종사자수 11위, 사업체수 12위). 환산점수 54점
- 강동구 (종사자수 12위, 사업체수 13위). 환산점수 50점

2. 교통

★★★★★ 3개 주요 업무지구 모두 1시간 이내로 접근 가능

3. 학군

학업성취도가 우수한 편은 아니어서 학업의 이슈로 초등학교 이후 이사가는 인구가 다수 있다고함.

(공인중개사 피셜)

[인근배정중학교와 단지 거리]

4. 환경(주변편의시설) ★★★+0.5 : 자차로 10분 이내에 주요 편의시설 대부분 위치

1) 백화점(★★★☆☆)    
 롯데백화점 청량리역점(단지로부터 2.4km/ 자차 10분, 도보 30분, 대중교통 19분)    
 현대백화점 미아점 (단지로부터 2.5km / 자차 10분, 대중교통 21분)    
    
2) 대형마트(★★★☆☆)
 홈플러스 월곡점(단지로부터 2.4km / 자차 10분, 대중교통 15분, 도보 30분)     
 청량리역 롯데마트 (단지로부터 2.4km / 자차 10분, 대중교통 19분, 도보 30분)    
    
3) 대형병원(★★★★☆)    
 고려대학교 안암병원 (단지로부터 1.4km / 자차 8분, 대중교통 15분, 도보 24분)    
 경희대학교병원 (단지로부터 1.4km / 자차 4분, 대중교통 16분, 도보 27분)    

5. 공급 ★☆☆☆☆

25년~26년 상반기까지 토탈 1만세대 이상 대규모 공급
25년 11월까지 약 1만세대 입주. (3년내 공급물량의 90%)
+ 주변 제기동, 청량리동 재개발 추진사업 활발히 진행중

✅ 수익률분석 (5년 내 투자타이밍)

✅ 투자결론

1) 저평가 : ★★☆☆☆ 전고점 대비 25평은 -11%, 33평은 -9%로 전고점을 꽤 회복한 수준.    
2) 환금성 ; ★★★☆☆동대문구 내 거래량 5위로 환금성은 좋은편.
                  다만 투자를 고려할때는 인근 단지 입주에 의한 일시적인 거래량 증감인지 확인 필요.                                
 

3) 수익률 : ★★★☆☆투자금 4억필요. 현시점 기준으로 매수 후 전고점 회복시 수익률은 약 28%
4) 원금보존 : ★☆☆☆☆ 전세가율 60% 미만
5) 리스크 대비 : ★★☆☆☆ 현시점으로 단지 주변에 대단지 아파트가 없어 입지 독점성 O. 

                          올해~26년 공급물량 1만세대 이상으로 RISK O

최종투자결론 ★★☆☆☆ 좀더 저평가된 매물을 찾는게 좋다!
  실거주용으로는 미래 주변 환경개선이 된다는 점을 감안한다면 괜찮을듯
  인근 신축에 입주하는 매도자가 있는 경우 이를 이용하면 호가로 나와있는 금액보다 저렴하게 매수할 수 있을듯함.
  하지만 투자용으로는 아래 네가지 이유로 부적합

          1. 지역내 공급 과다

          2. 노후화된 연식(24년차)

          3. 저평가라고 보기 어려운 단지(전고점대비 하락률 10% 내외)

          4. 낮은 전세가율

✅ 작성하면서 느낀점

  1주차 강의듣고 무지성으로 단지임장 갔던 단지여서 공부하는 차원에서 보고서를 작성해봤습니다. 
  실제 데이터를 보면서 투자시 발생할 수 있는 리스크에 대해 다각도로 생각해 볼 수 있었습니다.

  임장에서 보고서 작성이 왜 중요한지 깨달을 수 있는 과제였습니다!