*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

포레나노원1단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

노원구 종사자수 133,398명

2. 교통

카카오맵 - 길찾기

 가장가까운  대중교통 : 마들역 7호선(도보10분)

강남역 2호선-58분

여의도역5호선-1시간11분

여의도역9호선-1시간13분

시청역1호선-56분

시청역2호선-1시간2분

3.학군

배정학교 - 상곡초(공립),청원초(사립),온곡중(공립),청원중(사립)

선호학교 -을지초(사립),을지중(사립) 

    이유 : 해당지역에서는 학업성취도 좋고 특목고진학률 높아 학부모선호

그러나, 주로 배정은 바로아래 위치한 상곡초등학교

4. 환경

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다. 

대형마트-하나로마트 창동점, 이마트 창동점,방학사거리 홈플러스

백화점 - 롯데백화점 노원점

대형병원 -인제대학교 상계백병원, 노원을지대학교병원

5. 공급

2028년 7월  서울원아이파크 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변에 신축 재건축이 없어서 비교어려움.

                 사용승인일 2020년 11월 25일로, 4년된 물건임.

                 2023년부터 매매가격이 8억 후반대를 꾸준히 유지중이며, 전세는 최소 4억2000부터 5억 초반을 유지중임.

 2023년부터는 매매와 전세가격이 꾸준히 유지됌. 

반면, 서울에 위치하고는 있으나, 노원/도봉 지역이 서울의 최외곽에 위치하고 있어서, 시내까지 다소 거리가 있고 시간이 조금 걸림.

향후 주변의 단지들이 재건축시 가격 하락 예상

2) 환금성 : 현재는 주변에 노후된 아파트밖에 없어서, 2020년 11월에 노원구에서 최초로  상계주공8단지를 재건축한 신축으로, 노원의 재건축을 준비중인 주변의 아파트들의 기준가격을 제시한다고 보임.

최대장점은 지역의 유일한 신축임.

근시일내에 대규모 신축은 어려움.

다양한 평형과 1000세대이상으로 대규모 단지임을 감안하면, 환금성은 좋음

3) 수익률 : 2021년의 전고점을 이미 회복한 매매가와 전세가. 수익률 BAD

4) 원금보존 : 전세가율 56%로 주변의 신축예정의 큰 단지가 당분간 없어 원금보존에는 유리할것으로 판단.

5) 리스크 대비: 당분간 확정된 신축예정의 큰 단지가 없으므로 큰 리스크는 없을것으로 판단됨. 노원구는 지역의 특성상 외지로 출퇴근하는 수요가 많은 특성과, 주변 학군이 중요한 지역임. 신축으로 선호되는 점과 주변의 하나로마트 창동점, 이마트 창동점과 같은 대형마트, 가까운 노원역의롯데백화점과 상계백병원, 을지대학교병원이 있어 편의시설을 고루 갖추고 있는 지역임.

차후 현지역의 창동차량기지와 도로운전면허시험장 이전후 주변의 개발예정이며 동부간선도로 지하화가 완공되면 강남으로의 접근성도 좋아질것으로 예상됨. 노원구의 몇 안되는 신축단지로 메리트가 있음.

큰 가격 하락은 없을것으로 예상됨.

나의 투자 결론 : 

주변의 예정된 큰 단지의 공급은 없는 것으로 분석됨

수익률 분석으로는 21년 고점이었고, 저점은 24년 3월경이었으나, 현재는 매매가가 거의 회복됨. 

저점에 매수하였다면 높은수익이 있었겠지만 현재는 많이 회복된 가격임. 

따라서 수익률은 bad

현장사진만 봐도, 주변의 아파트들이 복도식에 오래된 보이는 데 반해, 

눈에 띄게 새 아파트가 티날만큼 차이가 많이 난다. 

상대적으로 주변의 모든 단지가 너무낡아보인다.

저평가 된 것으로는 보이지 않지만, 환금성은 좋아보임.

수익률은 이미 매매가 전고점 회복으로 1억밖에 차이가 안남.

그러나 원금보전은 가능할 것으로 판담됨.

전세가율이 56%이고, 아직 주변의 신축이 없어서 구축과 너무 차이가 나는 신축임이 장점임

전반적으로 생활하기 편리한 동네이고,

서울의 최외곽지역이나, 주변에 도봉산,북한산,불암산,수락산들이 있어서 환경은 좋은편임.

중계동 은행사거리 학원가는 강북의 대치동이라고 할만큼 대치동, 목동과 함께 ‘서울의 3대학군’이라고 불러줬으니, 이정도면 서울에서 외곽지역이지만 전세가격을 받쳐주는 지역임.

큰 시세차익을 줄 단지보다는 재건축 기대로 장기 보유가 좋을듯함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

난 왜 자꾸 과제를 늦게 내는건가?

왜이렇게 과제가 어려운걸까?

수업은 길고, 내용은 많고, 정리는 잘 안되고, 머릿속에서 정리가 안되니 힘들고…

피곤하고…

영상에서 너바나님의 얘기가 맞다…

나이들면서 몸이 힘들다고.

나도 힘드다…

그래서 더 열심히 노후 준비를 해야겠다고 생각했다. 기를 쓰고…

노원구와 도봉구에서만 9살때부터 살았으니, 거의 30년넘게 살아온것같다.

어려서부터 오래 살아온 동네니, 나름 많이 안다고 생각했는데, 막상 숙제를 받고 작성하려니, 내가 아는게 없다.

오래 살았다고 내가 사는곳을 잘 아는게 아니었다.

잘~아는것과, 눈으로만 보고 지나치는건 다른것이었다.

                        건축학개론

갑자기 영화 건축학개론이 생각이 났다.

이장면. 건축학개론 수업첫시간에 지도에 줄을긋던 이장면.

왜 내가 사는 동네를 저렇게 구석구석 공부시켰을까?

하는 생각이 갑자기 들면서..

내가 사는 동네인데, 내가 너무 모른다는 생각이 든다.

동네 학군에,

교통은 왜?

강남,여의도,시청 이3곳을 기준으로 검색하는지 아직 모르겠다.

서울시내 중심과의 거리가 가까워야 한다는건가?

서울은 특성상 대중교통, 특히 지하철이 아파트 가격에 중요한 요소인건가?

주변환경과 공급물량도 이해가 간다.

학군은, 적어도 가격을 받쳐주는 것 같다.

중계동 학원가 주변의 아파트가격이 오리지는 못하지만, 떨어지지 않도록 방어해주는 역할을 해주는…

그리고, 마지막에하는 

투자 항목평가5가지는 사실 내가 평가를 잘 하지는 못하겠다.

저평가

환금성

수익률

원금보존

리스크 대비

특히 이번 아파트는 얼마안된 새아파트에 주변에 비교대상이 없는것 같아서 저평가나, 다른 기준을 어떻게 봐야 하는지 잘 몰랐다.

이번주 3/23일 일요일에 조모임에서는 임장(이번에는 분위기 임장)이란다.

근동네 분위기만 보고 오는 동네마실일까???

분위기만 보는건 좀 아닌데…

뭘 봐야 할까?

지나가는 얘들을 붙잡고, 너네 학교 한반에 몇명이니?

주로 네네 학교 애들은 어디사니? 하고 물어볼까?

사실 뭘 모르니 참 답답합니다.

아직 많이 배워야 겠습니다.