서울 관악구 벽산블루밍 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 2조 피자빌런]

✅아파트명
서울 관악구 벽산블루밍 1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B
- 종사자수: 128,417
- 사업체수: 37,915
 

2. 교통

강남 34분 / 시청 36분 / 여의도 24분
 

3.학군
 

구암중 82.6% / 미성중 74.8%

4. 환경
 

• 킴스클럽: 도보 7분
• 보라매병원: 버스 27분 / 중앙대병원: 버스 30분

5. 공급

서울 관악구 서울대벤처타운역푸르지오 2025.05 / 571세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

34평 기준

• 현재 시세: 매매 8.18억 / 전세 4.82억
• 5년내 고점 매입: 21년 02월 매매 10.5억 / 4.69억
• 5년내 저점 매입: 20년 07월 매매 7억 / 4.8억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가
전고점 대비 20% 상대적으로 저평가 되어있는 것으로 보여짐.
강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지와 접근성이 우수하고, 
학원가가 없고 학군이 아주 높다고 말하긴 어렵지만 배정되어있는 초등학교 한반 평균 학생이 23.1명으로 수요가 높은 것으로 판단 + 이 일대에선 좋은편
 

2) 환금성
나쁨~보통
2,105세대 규모 대비 거래가 많다고 생각되진 않음.
34평은 총 816세대이고 나온 매물이 30곳인데 매매가 월 평균 2~3건 내외
 

3) 수익률
보통
저점에 투자를 했다면 연 평균 수익률 8%
 

4) 원금보존
위치가 좋아 잃지 않을 것으로 보여짐 (특히 서울이기 때문에)
전세가도 매년 꾸준히 상승중
 

5) 리스크 대비
향후 새로 공급하는 아파트가 별로 없음.
인근 동작구도 향후 입주 물량이 적음.
 

나의 투자 결론 : 
꾸준히 살펴보긴 하겠지만 투자까지 할진 미지수

위치 특성상 꾸준히 수요가 있을 것으로 보여짐
나름 초등학교도 2분거리로 붙어있기도 하고 기대하진 않지만 지하철 호재도 있음. + 인근재개발 (상승장에 없는 것 보단 나으려니?)
다만, 단점들이 너무 크고 시간이 지나면 더 도드라질 것으로 예상됨 (ex. 주차난, 고지대 급경사, 지하주차장 연결 X)
가격이 오르긴 할 것 같은데 어느정도 올랐을 때 이 가격이면 다른 선택지가 더 매력적일 것 같아 오르는데 오랜 시간이 걸릴 것 같음.
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 
기준을 세우는 것은 정말 중요하다. 그리고 선명한 기준을 만들기 위해선 많은 노력이 필요 할 것 같다.
투자 결론 (항목별 평가)를 하기 위해선 기준이 있어야 하는데 명확한 기준이 세워지지 않아 판단하기 어려웠음.
강의 속 내용과 나름의 기준으로 평가를 해보았지만 이게 나은 기준인지 아닌지 판단조차 하기 힘든 상황.
이를 개선하기 위해선 강의 및 다른 사람들의 경험을 레버리지하고, 나도 많이 찾아봐야 할 것 같다.