돈 버는 투자의 모든 것 : 어떻게 돈이 되는 아파트인가

1) 잊기 전에 기록하기 2) 나에게 적용할 점 찾기

돈 버는 투자의 모든 것 : 어떻게 돈이 되는 아파트

주우이, 순자산 10억달성(4년 소요) → 어떻게? 한달에 25일 이상 임장 6개월간, 경험축적

1. 배운 것을 행동으로 옮기자
2. 포기하지 않고 꾸준하게 행동하

상승 순서

미분양, 분양권, 재개발, 재건축, 신축아파트 → 기축(준신축, 구축) → 오피스텔 → 생활숙박, 도시형생활주택

분양전망지수 하락이다 → 아직 처음것도 상승X

내 기준을 가지고 있다면 → 뉴스기사에 혼돈되지 않을 것, 지금은 시장은 좋음, 조급할 필요는 없음

강의 목적

1. 고민 해결 : 투자를 잘하고 싶은데 어떻게 시작? → 1년 안에 투자 하기위해 어떤 부분에 집중해야하는지를 알아보디

2. 돈벌수있는 아파트 선택 : 어떤아파트를 사야하는가? → 어떤아파트 선택하는지에 따라 수익차이가난다 . 수익률 보고서 활용

목차

1강 : 수익률 낮은 아파트 vs  수익률 높은 아파트

아무 아파트만 사면 되는 것 아닌가?(현재 나의 생각 동일) -→ 내가 사는 곳, 익숙한 곳, 지인추천, 내취향으로 선택을 하게되는데  

1. 입지가 좋은 구축과 입지가 덜좋은 신축/준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다

투자선택기준 : 저환수원리(저평가(비교평가로)/환금성/수익률(수익금높고 투자금 적은)/원금보존/리스트)

*매매가 줄어들고 전세가 오르거나, 매매가/전세가 둘다 오르는 것 선택 

 매매가/전세가 떨어지거나 매매가보다 전세가가 더많이 오르는 경우(역전세) 주의

구축/신축보다 입지 좋은게 우선이다. 신축도 결국 시간이 지나면 구축임. “땅”의 가치 우선!

2. 어떤 아파트를 사는지에 따라서 수익이 결정되기 때문에 더 가치있는 아파트를 싼가격에 살 수 있는 실력이 중요

     가격이 비슷한 아파트끼리 비교평가 하기, 

3. 그렇다면 지금은? 관악구 봉천두산 VS 영통구 힐스테이트 영통 : 지금 비슷함, 지금은 기회를 주고있는 시장이다!

강남을 중심으로 

서초

용산→ 성동구/광진구/마포구

송파

과천 → 평촌→ 산본, 의왕

판교→ 분당 → 수지 → 영통 → 동탄

2강 : 수익률 높이는 입지분석 방법

수익률 보고서 작성법 : 

• 아파트선정

  - 랜드아파트를 조사하는 것이 좋을지 

  → 랜드마크 아파트를 조사해야함. 왜냐면 그 랜드마크의 전저/전고 확인이 가능

  → 우리 지역 사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음

  - 내 투자금으로 살 수 있는 아파틑 선정하는 것이 좋은지

  → 현재 내돈으로 살 수 있는 집의 수준(+나의 실력)을 알 수 있음

  - 현재 살고 있는 집이나 관심있는 아파트 선택해도 되나요?

  → 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 될 수 있다.

• 위치

  - 단지 위치와 주 출입구/상가/동배치/남향/동향을를 알아야함

  - 주변 학군/교통/주변 아파트, 새아파트가 점점 많이 생기면→ 상권/학군 바뀌면서 구축도 키맞추기 시 

• 입지평가

  - 직장/교통/학군/환경/공급(빈땅이 많은지)

  질문 : 빈땅이 많다는 건 어떻게 판단하는ㄱ?

  직장 : 좋은 직장이 있는곳은 사람들이 출퇴든이 편하기 때문에 거주할 이유가 생기게됨→ 수요발생

              부동산에서 수요는 가격에 영향을 미침 

              확인 사항 : 종사자수(양적 측면), 대기업(500인 이상 사업체, 급여액,질적 측면)

              서울은 구 단위로 경기는 시단위 /  

  구분		판단기준	S	A	B	C
  직장	수요를 보것	종사자 수 생각할 것 : 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까? / 일자리 근처로 올까 출퇴근을 할까?	30만명 이상	20만명 이상	10만명 이상	그
  교통		주요 업무지구까지 이동시간 중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성	강남 30분 이내	강남 1시간 또는  부도심 30분 이내	부도심** 1시간 이내	그외
  학군		중학교 학업성취도  평가 학군떄문에 이사 오는 지역, 단지일까?	95% 지역 내/외 선	90% 지역 내 선호	85% 해당 생활권에서 선호	그외
  환경		상업시설 /  (백화점, 대형마트)	백화점  2개이상	백화점 1개	대형마트  1개이상	그뢰
  공급	리스크/기회 늠***	향후 3년간 입주예정물량 (연평균 입주량) 적정수요=인구*0.5% 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지?	적정수요* ½이내	적정수요1배이내	적정수요1배초과~2배 이내	적정수요2배과

  *1000만→ 500만

  교통

  **부도심 : 시청, 여의도, 가디, 구로디지털, 마곡,판교, 상암DMC

  지방의 경우(부산,대구 등 일부 광역시 제외) 지역 내 주요직장까지 자차이동시간 : 10분이내(S), 20분이내(A), 30분이내(B), 그 외(C)

  *** 기회 : 새아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아짐 → 매매물량 증가, 매매가 하락

        리스크 : 새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아짐 → 전세물량 증가, 전세가 하

  호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 보자

  좋은 노선 : 업무지구로 바로간다/ 1회환승해서 업무지구로 간다 / 

  교통이 개통되었는데 시장이 반영해주지않았다면 그것은 기회다.

  학군 : 경제적여유, 교육열, 좋은 교육 환경→ 수요발생 → 집값상승

  중학교 학업성취도 평가와 좋은 학원가를 가진 곳

  공부를 잘한다 → 서울대, 의대를 보내는곳

  학업성취도 평가 높음 + 특목고 진학률 낮음 → 학생 전반적인 수준은 양호/상위권 부족

  학업성취도 평가 낮음 + 특목고 진학률 높음(3%이상) : 상위권/하위권 격큼

  아실에서 학군 선택 후 중개랑 재재 선택해지

  호갱노노에서 학원가 선택 / 아실에서재재에서 분양가만 선택해서 편하게 보기

  학원가 : 대치동, 목동, 중계동 은행사거리, 평촌, 분

  불수능인 경우 투자자 입장에서 재수를 하게되서 전세 연장 가능성 높음, 전세가 상승 가능성(학군지가 좋은곳에 올려고한 사람이 대기하고 있기때문) 높음

  물수능의 경우 눈치싸움

  환경:  사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

  대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 백화점, 대형마트 오픈

  백화점(신세계, 롯데, 현대, 갤러리아)에 1층에 명품 브랜드 입점 여부 / 백화점 매출 순위/ 드코트 입점 매장 살펴보기

  카카오맵 : ㅇㅇ구 백화점, 주변→ 대형마트 (개수, 점포명 확인 가능)

  구 단위로도 보고 반경 1KM 범위 설정해서도 보기(구, 단지별로)

  선호상권 : 평남(범계 더 선호)/평북(평촌 비선호) / 임장할 때 상권 사진 찍기

  선호상권 중 “ 스타벅스 “, ” 산후조리원 ” “브랜드 학원”

  공급 : 수익흏 보고서 작성 시 단위 공급을 살펴보지만 이 후 더 넓은 범위 공급 살필 것 (시, 이동이 많은 지역) 

  호갱노노(간편) → 공급 현재부터 3년치 살펴보기

  부동산 지인(자세함) → 수요/입주→ 지역선택 , 인근지역에 공급까지 살펴봐여함

  EX) 동대문구 인구수 : 341.086명  / 적정수요(인구수*0.5%) : 341,086*0.005=1년에 1,705, 3년이면=5,115세

  질문 : 뉴타운 택지지구가 뭔가?

        EX) 대구 수성구(학군1위)/중구/달서구(학군2위) 

• 수익률 분석 : 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

  과거 투자의 수익률 계산 : 그냥 하면 됨  

  미래 투자의 수익률 계산 : 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?

  → 어떻게 알아?? 1) 전고점(5년 이내)이 원하는 가격 이상인지 2) 비교평가 내가 원하는 가격의 아파트와 비교했을 때 비슷한 입지라면 그만큼 올라것

  떨어지는 것을 막하주는 아파트가 좋음

  수익, 수익률 높이는 법 : 가치(땅)/가격 : 좋은 것을 싸게 사야함(전고점 대비 -20~-30%), 시간 : 보유

   

• 현장 사진 : 현장사진 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장, 이미지화 시킬 수 있는 지역 얼만큼 될 것인가?

                                     

• 투자결론(저환수원리 확인) 

3강 : 수익률 높았던 투자 사례

수익률 보고서 : 초보투자자도 잃지 않는 투자, 더 가치있는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회 줌,  가치를 찾아가는 시간을 확신을 가지고 기다리게 해줌 -→ 스스로 투자에 확신을 심어주는 보고서

1. 비슷한 가격대의 아파트를 ㅏㅈ는다 “힐스” =  언덕
2. 수익률 보고서로 더 좋은 아파트 찾는다

부천/평촌 줄어들고있음, 전

좋은 아파트 싼가격에 매수, 좋은 아파트 적은 투수

입지좋은 구축vs 입지나쁜 신축 중에 좋은 것은? 사람마다 다르다

종잣돈이 적고, 전세금 상승이 높으 것은 신

4강 : 첫 임장지역 선정 방법

의미 :  선입견 버리기, 임장 습관 만들기(임장가는날 정하기, 꼭가기), 시범을

1. 임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 / 임장체력 기르기

2. 임장보고서 6개 이상 : 1기 시녿시 + 확

   분당/수지/기흥

   평촌/의왕/산본

   부평/부천/구로

   일산서/일산동/행신화정

3. 임장보곳 11개 이상 :  수도권+지방

앞마당 = 입지(내가 10분동안 설명할 수 있을 정도) + 가격(몇 억대에 아파트 들이 있는지의 기억) 

사전임보=개괄

분임

단임

매임

투자 의사결정

투자

질문 어디까지 마침표찍고 앞마당을 추가해가야하는거?

집 또는 회사근처로 선택, 앞마당 3개 이상

배운 그대로 끝까지 꾸준히하자! (가족관계와 건강을 유지하며!)

10년차 이상이 되는 그날까지 화이팅!!!!!!!!

반복되는 운은 실력이고

반복되는 실패는 습관이다