대구 수성구 아파트 수익률 보고서 작성 후기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 힐스테이트 범어

✅위치(지도) : 대구광역시 수성구 범어동 수성구청역 인근

✅입지평가

1. 직장

  대구 수성구 종사자수 140216(B등급)

2. 교통 : 대구 중심가까지 대중교통 20~30분 내외

3.학군 : 평균 학력 경신중 95%, 오성중 94%, 소선여중 92%

4. 환경: 이마트 만촌점(차 10분 내), 인근 대학병원 경대병원, 곽병원, 계대동산병원 (차 20분 내외)

5. 공급: 수성구 26년도, 28년도 입주 예정 아파트 2채(총 세대수 500)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     - 해당 아파트는 이미 고점대비 10% 빠진 상태

     - 매매가 대비 전세가율이 상당히 낮음 50% 미만

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대구 수성구 범어동이 이미 대구에서 가장 좋은 학군에 위치해있고, 가격이 상당한 동네이기 때문에 저평가가 되었다고 판단하기에는 어렵다. 

2) 환금성 : 여전히 수요가 높기 때문에 환금성은 높다고 할 수 있다. 왜냐하면 학군이 넘사다. 90% 넘는 성적 유지중

3) 수익률 : 저점 매수시 167% 수익률, 현재는 고점대비 10% 정도 차이가 나기 때문에 이미 고점까지 많이 올라온 상태

4) 원금보존 :  떨어질 가능성은 있다고 본다. 왜냐하면 고점까지 많이 올라왔기 때문. 그러나 현재가 허리까지의 가격일 수 있기 때문에 더 올라갈 가능성은 있다. 

5) 리스크 대비: 전세금 현재 6억5천에서 저점일때의 전세가 5억4천까지 떨어진다면 1억1천만원 정도의 시준은행권 대출이 필요하다. 그런데 전세가비율이 너무 높다.

나의 투자 결론 : 처음에는 수성구청 근처 연식 오래되지 않은 브랜드있는 아파트라서 이 아파트에 대한 조사를 했는데, 전세율이 상당히 낮다는 사실을 알게 되었고 이미 고점까지 많이 올라와버린 상태임을 확인했다. 전세 레버리지를 활용하기에는 나의 종잣돈은 처참하다. 이 아파트는 그냥 온라인임장을 했다 셈 치고 최우선적으로 전세비율 70~80%인 아파트 중심으로 다시 찾아봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 범어동이 왜 비싼지 정확하게 알았다. 바로 미친 학군 때문이다. 영원히 이 동네는 높을 수 밖에 없을거 같다.