[서기21기 서울 부동산 쌈싸(34)먹을 조 온니원] 3주차 강의 후기

# 서울, 경기 비교평가하는 법

1. 서울과 경기를 비교평가하는데 있어우선은 먼저 봐야할 것은 땅의 가치이다. 그 땅이 지니는 입지 가차를 우선적으로봐야 한다. 강남과의 물리적인거리와 대중교통을 이용하여 강남 및 주요업무지구 접근성을 우선적으로 봐야야한다.

2. 만약, 입지좋은 구축과 입지가 않좋은 곳의 신축과의 가격이 같다면 입지좋은 구축의 땅의 가치가 더 좋다는 것을 의미하고결국 시간이 지나면 신축의 효과는 떨어지게되고 구축의 가격이 더 상승하게 될것이다.

   위치과 접근성으로 만들어진 땅의 가치는 시간이 지나도쉽게 변하지 않는다. 같은가격, 같은 투자금이라면 압도적으로 땅의 가치가 좋은곳을 우선적으로선택해야함.

 3. 땅이 가진 가치가 비슷하다면 선호도가 있는 것을 선택해야함. 상품성이나. 환경이 좋은것들을 선택할 수 있다.

    수도권은 강남과 멀어질수록 장거리 출퇴근을 감수할 만한 만족요인이 있어야 한다.

    상품성 연식이나 환경이 좋아야함.

 4. 투자는 우선순위를 정하는 것이다. 같은지역내에도 역과 가까운곳과 먼곳중에서 역과 가까운 곳이 제일 선호하는곳이라면 그다음 선호하는 곳은 어디인지? 아파트 상품성에 의해서인지, 주변환경인지 선호도를 파악하여 투자의 우선순위를 정하여야 한다.

 5. 현재시장에서 전고점대비 -15% 빠진금액이라면 저평가 된것이다.

 6. 비교평가하여 가치/ 가격/ 리스크를 고려하여 최종적으로 판단 

#서울 4급지와 경기도 신축고민

경기도 신축이 저평가되었다는 전제하에 1~2주택이냐 다주택이냐에 따라 투자의 선택이 달라질 수 있음.

서울 4급지의 구축은 매매가는 더 많이 오를 수는 있지만 구축이므로 전세가의 상승은 더딜수 있다. 경기도 신축의 경우에는 매매가가 좀 덜 오를수는 있지만 신축이라는 선호도가 있어서 빠른 전세가의 상승으로 투자금회수가 빠르게 될수 있고 그것으로 또 다른 투자를 진행할 수 도있가 때문에 투자성향에 따라 고려를 해볼 수 있다. 

#입주장이 주는 기회

대규모 입주장이 펼쳐지면 매매가도 떨어지고 전세가도 떨어지게 되는데 여기에서도 기회가 생길 수 있다.

1. 신규 입주시기에 잔금을 감당하지 못하는 분이 생겨서 가격 트래킹으로 기회를 주시해야 한다.
2. 매매가, 전세가가 다 싼구간이므로 자금에 여유가 있다면 전세가는 싸지만 매매가 역시 싸게 살수 있는 기회이기 때문에 실입주, 임대 등 시나리오를 짜보고 기회를 엿볼수 있다.
3. 신축 근처에 있는기축은 신축이들어오면서 가격이 싸지지만 신축효과로 인해 주변환경이 개선되어 좋아질 수 있기 때문에 기축중에서도 투자 우선순위를 파악해 정리해둘 필요가 있다.
4. 2년2년차 단지 신규입주후 2년차 단지 아직도 대규모 입주가 남아있다면 2년차가 되는 시기에 나온 매물가격이 싸게 나올 수 있다.

# 내가 비교평가를 하는 것은 결국 투자를 하기위함이다. 투자공부를 하는 본질을 잘 파악하고, 지금 내가 할수 있는것을 해야한다. 아직 나에게 앞마당이 많지 않아 차근차근 앞마당을 늘려가고 늘려간 단지의 우선순위를 정한다음, 지역 간 비교평가를 통해 내가 현재 할 수 있는 최선의 선택으로 내가 할수 있는 투자를 진행해야 겠다는 것을 다시 한번 생각하게 되었다.