[열반스쿨 기초반 85기 74조 깜냥] 염창동 e편한세상염창아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 염창동 e편한세상염창아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자수 290,473명

2. 교통

강남 43분 / 여의도 16분 / 시청 35분

3.학군

염경중 86%, 염창중 89%

4. 환경

• 대형 마트
  목동 이마트, 가양 홈플러스, 발산 NC백화점 (자차 20분),  마곡 이마트트레이더스 (자차 30분) 이용 가능
• 병원
  염창역, 등촌역 근처 병원이 많고, 도보 5분 거리에 강서구 보건소가 있음
  대형 병원으로는 이대목동병원 (자차 10분), 서울이대병원 (자차 20분) 이용 가능

5. 공급

염창역동문디이스트 (주상복합) 2025.11/66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 24평 현재 매매 12.5억, 전세 7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.35억 전세 7.9억

5년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 10.75억 전세 6.24억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

직장

• 강서구 내 마곡지구를 중심으로 LG, 코오롱, 롯데 대기업 R&D 센터 뿐 아니라 중소기업 및 스타트업이 위치함

교통

• 9호선 염창역 (급행)과 등촌역 사이에 위치한 아파트로 9호선을 이용하면 여의도와 신논현/강남 접근성이 뛰어남, 다만 아파트에서 지하철역까지 가는 데 도보 10분정도 소요
• 버스를 이용시 합정/홍대/신촌의 마포구 접근성이 좋음
• 9호선 급행 이용시 김포공항과 인천공항 접근성이 좋음

학군

• 염경중과 염동중 모두 학업성취도가 80% 중반을 넘으므로 나쁘지 않은 것으로 생각되며, 목동의 학원가를 이용할 수 있어 초등학교 입학 전 유치원, 초등학생의 자녀를 가진 경우 염창역 부근에 거주하는 부부들이 많다고 함

환경 

• 등촌역과 염창역 사이에 위치한 아파트로 역 근처의 편의시설 (병원, 편의점, 카페 등)을 이용할 수 있음
• 평소에는  도보 10분 거리의 목3동깨비시장 (전통시장)을 이용할 수 있으며, 차를 이용할 시 20분 거리 내외의 대형 마트와 백화점을 이용할 수 있음
• 도보 10분 거리에 한강변으로 나갈 수 있는 출입구가 있어서 산책도 가능하고 염창역 인근 용왕산의 근린시설도 이용 가능함

호재

• 별다른 호재가 없는 것으로 생각됨

2) 환금성 : 아파트로 환금성 나쁘지 않을 것으로 생각됨

3) 수익률 : 투자금이 5.5억은 필요하여 진입 장벽이 있을 것으로 생각되며, 5년 내 저점 매입시 수익률 39% (1년 수익률 약 7%)이므로 수익률이 더 좋은 다른 물건이 있을 것으로 생각됨

4) 원금보존 : 전세가율 56%로 나쁘지 않음

5) 리스크 대비: 

• 매매가가 12.5억에 전세가 7억이므로 역전세 날 확률 적음
• 25년 11월 66세대 주상복합 공급 예정이나 대량공급이 아니므로 크게 영향을 미칠 것 같지 않음

나의 투자 결론 : 

직장/교통/학군/환경 모두 우수하며 환금성도 나쁘지 않고 원금 보존도 가능하며 리스크 대비도 가능한 물건으로 생각되나 25년 3월 기준 최고점 대비 6% 빠진 가격이기에 가치 대비 낮은 가격이 아니며 5년 내 저점 매입시 수익률도 39%로 1년 수익률 약 7%이므로 수익률 측면에서는 좋지 않다고 생각됨. 동일 지역에 수익률이 더 좋은 다른 물건이 있는지 확인 필요함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

환금성, 수익률, 원금보존 부분을 객관적으로 평가할 수 있는 능력이 아직 부족한 것 같다.