10개월된 초보의 1호기 투자 후기(투자과정별 기록)

💥제가 시작한지 1년도 안 된 초보라 1호기 후기를 어떻게 적어야 할까 고민하다,

골라보시기에 이게 제일 나을거 같아 

투자단계별로 적어놓았습니다.

(투자지역 선정→투자물건 선정→매도계획→협상→계약&등기)

그리고 맨 뒤에 제가 적용할 점과 감사의 인사를 적어두었습니다.

✔투자지역 선정

1️⃣처음엔 수도권4급지의 선호도 낮은 구축을 신용대출 5000만원 일으켜서 매수를 고려하였습니다.

→하지만 3년은 투자못하면서 공부 꾸준히 못할거 같아서 포기했습니다.

2️⃣두번째로 수도권5급지의 구축을 매수 고려하였습니다.

→아직 상급지도 상승흐름이 오지 않았는데 언제 상승이 올지도 모르는데, 입지독점성도 없는 아파트라 보류했습니다.

3️⃣마지막으로 지방광역시의 괜찮은 입지의 준신축 투자 고려하면서 대구광역시를 투자지역 선정했습니다.

→공급이 2026년이후 급격히 줄어들고 있고, 

인허가 상황을 볼 때 추후 빠르게 공급이 이루어지기 어려워 리스크가 적고 상승이 기대되는 상황에, 

인구가 200만이 넘어 수요가 큰 대구 안에 괜찮은 입지에 준신축도 살수 있어서 

가치도 충분히 있다고 생각해서 선정 했습니다.

✔투자물건 선정

1️⃣지방이니 연식으로 우선순위가 아닌 단지를 제외하고,

2️⃣직장,교통,환경,학군,단지상품성 등을 고려하여 비교평가를 해보면서,

특정 생활권 안에서 어느 아파트가 확 싸다는 생각은 들지 못했습니다.

하나하나의 요소를 어느정도로 좋은걸로 판단하느냐에 따라 선호도가 뒤바뀌는 걸 많이 느꼈습니다.

더 공부가 필요한 직관적? 정성적?인 판단이라는 생각이 많이 들어

지금은 제 실력이 여기까지 인건가 라는 생각도 들기도 하고, 

같은 생활권 안에서는 확연한 저평가가 나타나기 어려울수 있겠다는 생각이 들기도 했습니다.

(지금 일어나는 거래의 매도자, 매수자, 부사님들도 각자 최선의 거래를 하고 계실테니)

3️⃣ 하지만 가치가 크게 떨어지는 생활권이 더 좋은 생활권보다 가격이 별로 차이가 나지 않아 

확실히 비싸보인다고 생각이 든  일부 생활권들은 제외할 수 있었습니다.

4️⃣비싼 생활권을 제외하고 나서는 확연히 싼 아파트가 있다고 생각이 크게 들지 않아, 

지방은 절대적 저평가 시장이니 여기서 선호도가 제일 좋은 아파트를 사면 되겠다라는 목표를 세우고, 

비싸지 않은 생활권들 안의 아파트를 선호도순으로 나열하기 시작했습니다 .

이 과정이 너무 어려웠습니다. 너무나 선호요소가 다른 단지들이었고, 단순히 나열하는건 쉽지 않았습니다.

그래서 단지끼리의 차트비교도 하면서 마저 나열해나가기 시작하여 대략적인 순서가 나왔습니다.

저에게는 2가지 선택지가 보였습니다.

5️⃣준신축~신축 20평대 vs 준신축 30평대 

⚪첫번째로 준신축~신축 20평대를 투자물건을 고려했습니다.

연식과 입지 둘다 대구내에서 좋은 물건을 살수 있었고, 신혼부부들이 살고 싶을만한 아파트여서 다른 물건들보다 더 안심이 되었습니다.

⚪두번째로 준신축 30평대 투자물건을 고려했습니다.

입지는 중간정도라 생각했고, 연식이 조금 떨어져 준신축?이라고 불릴수 있을까 하는 연식의 30평대투자물건이라서, 사실 20평대 연식 더 좋은 물건보다는 단지상품성이 괜찮을까 조금 걱정되는 물건들이었습니다.

*20평대는 주로 신혼부부 수요&30평대는 가족수요로 30평대수요가 20평대를 포함하면서 훨씬 크다고 판단

(튜터님&선배님들&부사님들의 말씀과 매임시의 거주자분들을 참고) 

(수도권과는 다를수 있을거 같습니다.)

⚪점점 더 비교평가가 좁혀질수록 하루하루 선호도가 뒤집혔습니다.

*이 상황에서는 매임으로 제 가능한 투자금 범위를 크게 넘어서서 제외됐던 단지들이 추려져서 좁혀진 게 컸습니다.

⚪그렇게 매임과 비교평가를 이어가던 와중에 제가 기한한 시간이 다되어 결국 한가지로 마음 먹지 못하고 

준신축20평대와 입지&상품성 비교적 조금은 떨어지는 준신축 30평대를 매물코칭신청했습니다.

매물코칭에서 제가 신청한 준신축30평대가 압도적으로 유리하다는 피드백을 받았습니다. 단지가치 자체가 그리 크게 차이나지 않는 상황에서 20평대와 30평대를 둘 다 할 수 있다면 당연히 30평대라고 하셔서 놀랐습니다. 

저는 두 단지의 사실 가치가 꽤 차이가 난다고 생각했는데, 생각해보니 30평대 가격이 두 단지가 크게 차이가 나지 않기도 했는데 너무 20평대와 30평대의 비교에 매몰되었던거 같습니다.

이런 과정을 거쳐 저는 준신축 30평대 입지 괜찮은 대구 물건을 선정하게 됩니다.

6️⃣전세낀 물건 vs 전세 새로 맞출 물건

⚪선정한 단지에

전세낀 물건이면서 동향인 고층(꼭대기x) vs 전세 새로 맞출 물건이면서 남향인 중층

위 2 물건이 고민되는 물건이었습니다.

물건상품성은 전세 새로 맞출 남향이 훨씬 좋았으나, 

전세낀 물건은 전세가 괜찮은 가격에 끼여있어 전세맞출 리스크가 없었습니다. 

⚪고민하던 이유는 새로 맞출 전세가가 전세낀 물건의 전세와 비슷하게 나갈지가 확신이 없었기 때문입니다.

전세 실거래가는 비슷하게 찍혀있는데, 네이버 전세매물은 그것보다 몇천 더 싸게도 나와있는 상황이고 

부사님들도 각자 다른 전세가를 얘기하셔서 

결국 아직 중심쪽 공급이 남은 상황인 것을 감안해 부사님들이 말한 전세가 중 가장 보수적으로 전세가를 판단해 전세낀 물건을 우선으로 판단했으나 자신이 없어 매물코칭에도 여쭤보았습니다 

⚪매물코칭에서 저의 예상전세가보다 2천만원 아래로 내려갈 수도 있다고 하셨습니다.

입주예정인 주변 신축의 전세호가가 제가 사려고 하는 단지의 전세호가와 비슷해서 더 떨어질수 있다고 하시더라고요.

더 좋은 신축 아파트의 전세호가와 내가 사려는 단지의 실거래가 비슷하다는 건 알고 있었지만, 

사실 희망회로를 돌렸던 거 같습니다. 내가 사려는 단지보다 더 좋은 단지지만 여긴 그래도 초품아니까, 인프라가 좀 더 나으니까 전세가는 조금 더 나은게 아닐까.. 부사님도 이정도가 마지노선이라 하시는데?.. 이런 생각을 하면서..

투자하고 싶다는 생각에 사로잡히고, 부사님들의 말에 사로잡혀 판단력이 더 흐려졌던거 같습니다.

그렇게 매물코칭으로 정신을 차리고 준신축 30평대 전세낀 물건을 물건 선정하게 되었습니다.

✔매도계획

1️⃣처음엔 공급이 2026년이후로 확줄어드니 2년있으면 오르기 시작하고 그러면 수도권으로 갈아타면 되지 않을까? 라는 생각을 하고 있었습니다.

2️⃣하지만 매물코칭에서 튜터님이 대구 물량이 아직 많아 4년은 생각해야될수도 있으니 

2년만에 오른다고 너무 기대하지말라고 말씀해주셨고,

막 좋은 물건이 아니니 시장이 과열될때 팔고 나오라고 말씀해주셨습니다.

제가 2년만에 오르지 않을까라고 생각했던건 아무래도 안일한 생각이었던거 같습니다.

(아직 소진되지 않은 물량과, 공급이 남아있었으니)

3️⃣저는 이렇게 4년정도후에 매도할 계획을 세웠습니다. 

✔협상

1️⃣배운대로 등기부등본도 떼보고,현재 매도자가 지금 파는 가격과 거의 같은 가격에 이전에 매수했었고,

세낀 전세가는 현재 시세보다 더 높은 가격이었고, 매도자 상황이 급할것도 없다고 전달받아, 

상대가 깎아줄 이유는 딱히 보이지 않는 상황이었습니다.

2️⃣그리고 제 상황도 이 물건을 하지 않으면 비슷한 물건은 투자금이 몇천만원 더 들 수도 있고, 

선호도가 더 떨어지는 단지를 할수밖에 없는 상황이라서 제가 사실 비슷한 대체물건이 없어 조급했습니다. 

3️⃣깎을 이유가 보이진 않았지만 ㅠㅠ 

주어진 가격에서 시도를 하지 않는 건 공부한 사람으로써 아쉬워 

부사님에게 죄송하다는 말을 하며, 200만원을 깎아달라고 했습니다.

그러니 하루가 지나 연락와 100만원 깎아주신다고 하시더라고요!

깎아주시니 한 500만원 부를걸 그랬나 싶었습니다..ㅋㅋㅋㅋ

(깎아주셨을라나요?ㅋㅋㅋㅋ…)

✔계약&등기

1️⃣가계약이 본계약이다!라는 말을 생각하며 가계약 서식은 아래 링크를 참고해 작성해나갔고,

부동산 매매 전세계약 주의사항 특약모음집 [이십만키로]

2️⃣나머지 계약은 아래링크의 매수체크리스트를 보면서 수정해나갔습니다.

집 살 때 어떻게 사요? [🎁매수 체크리스트 무료 공유]

정말 좋은 자료 너무 감사합니다 이십만키로님&마파s님

위 2개로 거의 해결될 정도로 좋으니 꼭 참고하시기 바랍니다.

3️⃣계약과정은 순탄하게 흘러갔으나, 법무사 구하는 과정에서 당황을 했습니다.

25만원정도면 되겠지 생각하며 부사님에게 법무사님 연락처를 알려달라고 해서 전화를 했는데, 상한액을 부르시더라고요 거의 2배정도되는 가격을 그게 당연하다는 듯이 말씀하시고,

제가 25만원 말씀드리니 그건 거의 지인가격이라는 식으로 얘기하시더라고요. 

근데 그때가 계약일 하루전이었습니다… ㅋㅋㅋㅋ 미리 알아보지 않은 제 잘못이었던거 같습니다.

부랴부랴 법무통에 견적을 올리고 어디 전화해볼까 하고 있는데 법무통에 올린지 1시간만에 25만원으로 견적서가 바로 들어오시더라고요.

휴 다행이었습니다 쌩돈 20만원 날릴뻔 ㅋㅋㅋ

법무사비는 25만원정도로 법무통,부사님 등 다양한 경로로 미리 알아보는 과정을 거쳐야겠습니다.

🌹적용할 점

1️⃣나 혼자로는 부족하다는 걸 많이 느꼈습니다. 제가 위에 적은 하나하나의 투자과정 안에 강의, 선배님들의 조언, 동료분들의 조언들이 없었다면 해내지 못했을 과정들이었습니다.

그래서 앞으로도 월부안에서 교류&성장하고 월부를 레버리지하여 투자하려고 해야겠습니다.

2️⃣ 단지 우선순위가 엎치락뒤치락하는 걸 겪으면서, 

부동산 선호도 가치 판단은 정말 정성적인 영역이어서 더 깊게 알고 자주 가야, 선호도를 정확히 파악할수 있을 것 같아

매월 임보BM을 한가지씩하며 임보와 임장의 양과 질을 늘리고,단지비교방법 매월 1가지씩 적용해야겠습니다.

3️⃣지방에서 20평대와 30평대 수요층 차이는 크고 비교가 어려우니,

두 단지 같은 평형의 가격차이/선호도차이를 참고해야겠습니다.

4️⃣희망회로를 돌리며 자꾸 전세가를 높게 측정하려고 하니 냉정하게,

예상전세가<주변의 더 선호도있는 단지의 예상전세가라고 생각하고 보수적으로 책정해야겠습니다.

❤감사인사

투자가능단지범위를 너무 좁게 잡아 1호기를 놓칠뻔했는데 

범위를 넓혀야한다고 말씀해주셔서 1호기를 찾을수 있게 해주시고, 

무리하게 투자하지 않도록 가이드해주시고,

같이 대구 매임하면서 자잘한 것까지 너무 많이 도와주신 

효집조장님,

임보 템플릿도 공유해주시고, 

매달 투자 다들 어떻게 되어가고 있는지 챙겨주시고, 

어떻게 투자방향을 잡아나가야할지 도와주신 

시노하나조장님,태자님

같이 대구 앞마당 만들면서 어떻게 가치판단을 할지 많은 도움 주신 

노토리조장님, 교수맘님,

시작때부터 함께 하고, 항상 응원해주고, 대구 가치판단에 도움주신 

너밖에님,

매물코칭으로 선택을 마무리 할수 있게 도와주시고 친절히 설명해주신 

자유를향하여 튜터님,

모두 정말 감사드립니다.

부족하지만 받은만큼 도와드릴 수 있도록 

성장하고 나누도록 하겠습니다.