[서투기21기 함께라면 30억도 14천리_임정빈93] 4주차 후기_쪼개서 보고 옆도 보자

인구

40~50대,10대 비중이 높은 곳이 인기가 가장 많은 곳 완성형 가족 

30대가 많은 곳 직장이 있는 곳

20대가 많은 곳 대학교, 고시원이 많은 곳

60대가 많은 곳 낙후된곳일 확율 높음 하지만 그들이 생활하는 곳이 고급진 곳이라면 예외

교통

지하철로 중심업무 지구 바로 가는지, 1번 환승으로 갈 수있는지

새롭게 생기는 노선들이 해당지역의 직접적인 호재일지 or 타지역에서 해당지역으로 오는 타지역의 호재일지 확인.

신림선(하락장에개통한거라 상승효과를 덜봤으나 상승장으로 돌아설때 반응이 빠름)

직장

좋은 직장, 연봉 높은 지역이 있는 곳은 전세가 올라가도 충분히 올려서 살수있는 사람들, 매매가격이 올라도 올라간 가격으로 충분히 살수있는 사람들이 있는 곳이라는 뜻

학군

-학업성취도 90% 85% 80% 학교들 체크하고 

-특목고 진학율 5%이상이면 엄청 좋고 3%이상 이면 좋은편

 학원가

학원가 란 50개 이상은 뭉쳐있어야 학원가로 봐주는편

주변지역에 좋은 학원가들이 있으면 해당지역은 발달하지 못하기도함 이미 만들어져 있는 주변으로 보내기 때문

‘좋은학원가’는 좋은 학교 근처, 의대 등 좋은 대학에 진학 시키는 현수막 달려있는 곳

환경

해당 지역에 편의시설이 없더도 주변에 붙어있는 다른지역에 편의시설이 있는지 확인해볼 것

단지주변에 지상철 이나 큰도로가 있는경우는 안쪽에 있는 동을 더 선호함.

공급

같은 지역 내에 500세대 단지(보수적으로) 보통은 1000세대 이상 대단지가 들어오면 공급 영향을 크게 준다고 생각할 수 있다.

신축물량이 많아지면 전세가가 떨어지게됨, 하지만 과거 2020년에는 정책이슈(임대차3법 계약갱신청구권)으로 인해 전세가가 안떨어졋음.

급지를 구로 나누지 말고 생활권으로 급지를 나누는게 좋음 상급지여도 비선호 생활권은 하급지로 평가할 수도 있음.

급지가 높고 작은 평수가 땅의 가치가 높아 급지 낮은 큰 평수보다 좋다

서울 상급지20평대 VS 서울하급지 30평대

-서울 내에 땅의 가치를 우선하여 선택

서울 하급지 vs 경기 중상급지

-서울이란 이유로 선택하지말고 단지 선호도를 비교 파악할것

단지 선정시

****매매가 먼저 선정 투자금*10/3 (전세가율70%)정도됨****

원금보존확인_전세가율 서울60% 경기 80% 전고점 -20%

1.매매가 가격 낮은순부터 나열한다음 생활권급지별로 체크 

2.전세가율 표시 약간떨어진다면 매매가를 협의해서 조금떨구면 됨

3.하락률 표시 15%이상으로만

1,2,3 체크가 겹치는곳이 먼저가되는거 그후 투자금에 맞는곳을 찾아라

투자금 먼저보지말아야한다!

1.저평가+투가지군에들어오는아파트

2.저평가+전세가율 높은아파트

3.저평가되어있는아파트

&랜드마크아파트의 분위기도 봐줘야함

다른구와 인접해있는 단지들은 길건너 다른구의 아파트들도 가격을 같이 확인하는게 좋음

트래킹시 전세가격이 올라오고 있는 지역이 있다면 전수조사하여 투자 진행여부 확인, 랜드마크아파트는 꼭 들어가 있어야하고 랜드마크 아파트가 올라간다면 그 바로 옆에 있는 조금은 떨어지는 아파트에 기회가 올 수있다.

매임시 알아둘점

수리비용 20평대 1500만원 // 30평대 2200~2300 MAX2500 // 화장실 1개_300만원

누수,결로 체크 베란다 선반, 세탁기 뒤 처럼 습한 곳 체크

세입자와 이사 언제쯤하실 생각인가요?? 물어보며 잔금일정 어느정도 일지 예상하기

매임후 부동산에 돌아와서 봤던 매물들 부사님과 더블체크 후 적어가도 됨

시장이 좋을 때는 예약한게 이미 나갈 수도 있어서 볼 수있는지 사전에 다시 한번 체크 해야함

시장이 안 좋을 때는 예약건보다 더 보여줄때도 있음