[보스입니다] 매임 단지 이렇게 뽑으면 됩니다!

안녕하세요

투자판에서 보스가 될

보스입니다

실전반 일정도 벌써 끝나가고

최임도 며칠 남지 않았네요

출근길, 임장하며 꽃이 피는 거리를 보며

봄이 왔음과 동시에

실전반이 끝나감을 체감하고 있습니다

3,4주차에 대부분 매임을 많이 가실텐데

많은 분들이 공통적으로 하는 고민들이 있습니다

바로!!

매임단지로 어디를 보지?

이런 고민 많이들 해보셨을거에요

매임단지 뽑는 것에

도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 써보려합니다

어느 평화로운 퇴근시간대에 조원분께서 질문을 주셨습니다

(진심으로 좋은 질문 감사합니다)

그 단지 왜 보시는 건가요?

매임 단지 어떻게 뽑으시나요?

질문의 의도를 곰곰이 생각해봤습니다

크게 2가지 어려움을 가지고 계신 거 같아요

1.저평가 단지 찾는 법

2.매임단지 선정하는 법

이 2가지를 말씀드리겠습니다

전고점 대비 하락률로 보면 되나요?

많은 분들이 저평가 단지를 하락률로 뽑으실거라 생각합니다

강의나 튜터님들도 실제로 추천해주시는 방법이고

굉장히 효율적이며 직관적이기 때문이죠

그런데 하락률만으로 저평가를 찾으면

1) 가치를 정확히 모른다

2) 전고점에 오류가 있는 단지가 있다

단점이 있습니다

계속 하락률만 보고 이 단지가 좋은 거 같다는 결론으로 종결됩니다

물론 완전히 틀린 것은 아니지만

비교평가 실력이 늘지 않습니다

단지의 가치대비 가격이 싼 단지를 고민하고

어떤 단지가 더 좋은 단지인지 생각하는 힘을 길러야 합니다

과거 23년초반 단지에 따라 -20~30% 하락률 기준을 줬지만

지금은 -15~20%만 돼도 싼 단지가 많습니다

시장 상황에 따라 싼 단지가 계속 바뀌고 있으며

하락률만 놓고보면 누군가에겐 -15%는 저평가가 아니란 느낌이 오는거죠

이미 상급지는 가격이 많이 회복했고 일부는 전고점을 돌파한 단지도 나오고 있습니다

이런 시장상황에서 상대적으로 저평가 단지를 찾기 위해선

비교평가가 필수적입니다

비교평가가 어려워요

앞마당이 많지 않고 비교평가 연습이 충분하지 않은 분들은

비교평가가 어려우실 거에요

당연한겁니다

하지만 초보자도 쉽게 비교 평가할 수 있는 방법이 있습니다

바로 ‘가격’을 고정하고 ‘가치’를 비교하는 겁니다

휴대폰 2개의 가격이 모두 100만원인데

1개는 최신식 모델이고,

1개는 10년 전 모델이라면?

이렇게 가격을 고정하고 가치가 다른 단지를 비교하면

비교평가가 조금은 수월할거에요

만약 가치가 비슷하다 혹은 큰 차이가 없는거 같아서 모르겠다면

'둘다 비슷한 가치를 가지는거 같다'로 정리하고 넘어가도 됩니다

우린 수학 문제 푸는 게 아니니까요 :)

충분한 연습과 앞마당이 쌓이면

비슷한 ‘가치’를 갖는 단지끼리 ‘가격’을 비교해서

상대적 저평가를 찾는 연습까지 이어지면 좋겠습니다

매임할 단지 선정하는 법

저평가 단지를 정리했는데 매임할 수 있는 시간은 한정적입니다

그렇다면 어느 단지를 우선적으로 봐야할까요?

2가지 상황으로 정리해봤습니다

1) 당장 투자를 고려 중인 투자자

2) 당장 투자는 어려운 투자자

1) 당장 투자를 고려 중인 투자자

임장지의 평균 투자금이 내 투자금 범위 내이고

n호기를 준비 중인 투자자라면

내가 실제로 투자가능한 단지를 우선적으로 봐야합니다

급매, 가격조정 등을 고려해서

내 실제 투자금보다 n천만원~1억정도 투자금이 많이 들어가는 단지도

매임을 하는 게 좋습니다

전세가 높게 낀 물건, 상황이 급한 물건 등은

생각지도 못한 단지인데 투자가 가능한 경우가 있을 수 있습니다

안된다고 믿는 사람에겐 기회조차 오지 않지만

가능하다고 믿는 사람에겐 실패가 아닌 과정으로 다가올겁니다

2) 당장 투자는 어려운 투자자

대부분 여기에 해당 될거라 생각해요

늘 돈이 많은 기간보단

돈을 모으는 기간이 더 길죠

(매수가 제일 쉬운 듯 합니다ㅎㅎ)

다음의 경우

저평가단지를 생활권별로 넓게 보려합니다

일부 생활권은 저평가 단지가 없다는 생각이 들텐데

이런 경우는 생활권 거주를 선택하는 특징을 알 수 있는 단지를 매임합니다

ex) 역세권, 학군, 환경 등

이것은 매물임장 전 임지분석과 분임, 단임을 통해

지역의 특징을 잘 분석했다면

감이 오실거에요

당장 투자를 하지 않을 때

매임단지를 추리는 방법은

내가 투자준비가 됐을 때

이 지역에 투자기회가 주어진다면

어느단지부터 빠르게 털것인지

우선순위를 정한다고 생각하세요

이런 생각으로 단지를 추린다면

매물임장 단지 선정하는 데

고민이 해결될거라 생각이 듭니다

모두 성투하시길 응원합니다 :)