안녕하세요.
나누고 배우면서 더불어 성장하는 투자자
훈티티입니다 :)
"나학상장"
敎 : 나눌 나
學 : 배울 학
相 : 서로 상
長 : 길 장
WHy
저번글에서
지방에서 공급을 "왜"봐야하는
"목적"에 대해
이야기 해보았습니다.
How
오늘은 구체적으로 공급을
"어떻게" 봐야할지!
에 대한 방법을
말씀드려보고자 합니다~
Zoom out-->Zoom in
우리가 임장을하고 임보를 쓸때 보통
도-생-단 의 순서로
(도시-생활권-단지)
넓은 범위에서 좁은 범위로
좁혀들어가는데요!
훈티티의 나학상장에서도
공급의 넓은 범위와
좁은 범위를 나눠서
넓=>좁 순으로
살펴보도록 하겠습니다!
그럼 가보시죠!
Zoom out 1. 지인 공급량- 공급 감잡기
출처 입력
부동산 지인- 3년 전체 공급량
해당지역의 공급량을 볼때
큰 틀에서(거시적으로)
첫번째로 보는것이
보통 해당지역 3년의 공급량이라고
할 수 있습니다!
투자시점 기준으로
(해당년도+그다음해+만기해)
라과 보시면 되는데요.
우리가 판단하는 기준틀은 크게 두가지!
1) 20년 공급 평균량
2) 인구수X0.5%
데이터 입니다.
저는 보통
20년 평균 공급량으로
많은지 적은지의 기준을 잡는 편입니다!
그럼 우리가 가장 편하게 "공급량"을
확인할수 있는 부동산 지인의 예를 들어보겠습니다.
청주의 예시로 설명해 보겠습니다.
▷방법: 지인-수요/입주플러스- 해당지역 클릭
위 절차에따라 1차적으로 해당 지역의
향후 3년정도의 공급량을 후루룩 보고
"공급량이 이정도구나~!"라는
"감"을 잡을수 있습니다!
여기서 추가적으로 해당지역과
인구이동이 활발한 지역까지
더블 첵 해주면 더욱 좋습니다!
청주는 세종과 인구이동 측면에서
가장 밀접한 관련이 있는데요!
그럼) 세종+청주를 묶어서 살펴볼까요??
아까 청주만 보았던 것과는
조금은 차이가 보이시죠~!?
이렇게 해당 지역만 보는것이 아닌!
밀접하게 인구 영향을 주고받는
주변 도시까지 같이 체크해 주는게 좋습니다!
체크해주면서 공급량이 많은지 적은지!
감을 잡아보고 내 생각을 임보에 남겨보아요.
▼ 인구이동 관련한 개념이 어려우시다면 ▼
후후아빠님의 글을 참고해주세요!
(항상 공급 나눔해주셔서 감사합니다^^)
https://cafe.naver.com/wecando7/7377027
임보 공급파트 정복해 드립니다. (1편 - 인구이동) [후후아빠]
하지만!!
우리가 지금까지 본 공급량은!
대략적인 것일뿐입니다!
이 그래프만으로 투자 의사결정을
내리게엔 무리가 있겠죠?!
Zoom out 2. 매매전세-공급 그래프
출처 입력
위의 공급량은 양을 체크했다면!
지금부터 이야기해볼 파트는
양에 따른 도시 영향까지
체크 하는 것입니다!
우리가 임장하는 지역의 공급이
어떤시기에 얼마나 영향을 받았는지!
거시적으로 보는 관점에서
매전-공급 그래프는 유용합니다.
자 그럼 훈티티는 어떻게 분석할까요?!
핵심 키뽀인뜨 바로 전달합니다!
바로바로바로~.....
전세흐름을 보는것입니다!
따라해보겠습니다,,!
1. 전세흐름 후 공급량!
이게 무슨 말인고~~ 하면!
우리가 그래프를 볼때
전세가가 하락하는 유의미한 시점을 먼저 잡아
(예를들어 전세가 하락하는 특정 2년~3년)
공급이 어떻했는지 확인해보는 것입니다!
그럼 그 지역이 얼마나
물량을 받아줄수 있는지에 대한
여러분의 인사이트가 생기겠죠잉~?
▼ 나만의 매매/전세-공급 그래프 만들기(원루트님,후후아빠님) ▼
https://cafe.naver.com/wecando7/10326819
https://cafe.naver.com/wecando7/10235942
래프를 해석해보면
청주시는 18~20년도에
전세지수가 하락하는것을
볼수 있습니다!
자 그럼 이때!
"공급량은 3년연속
20년 평균 공급량인 11,190을 넘었구나!"
라고 생각해 볼수 있게쬬??
그럼 여기서 한단계 더 스텝업 하고싶다면??
에 영향을 받은 생활권의
2. "개별 단지"들의 매매 전세 흐름
을 확인하는 과정! 입니다.
그럼, 여기서 얻을수 있는것은?? 무엇일까요?
1) 에서는 해당 지역이
얼마 수준의 공급에 얼마나 영향을 받았나!
2)그럼 이렇한 영향으로 보아
이단지는 어떤 선호를 갖겠구나
정도를 알수 있겠죠??
그럼 이를 투자로 연결지어보면!
"내가 투자하고 싶은 단지가 있는데
얼마의 공급이 예정되있네??"
▼▼▼▼
이정도 리스크를 안고 투자할수 있다? 없다?
이런 사고의 프로세스를 가질수 있겠죠?
단지들은
아까 언급한 18-20년 청주 자체 공급량이
많았던 시기입니다!
개별단지의 매매 전세 흐름이 보이시나요?
이 그래프의 차이가 무엇을 의미할까요??
해당 단지가
어떻게 움지이는지에 따라
그 단지가 그 생활권내에서
얼마나 선호되는지!(가격방어)
유추해 볼수 있다는 것입니다.
청주 대장이었던
지웰2차의 가격방어가 눈에 띕니다^^
오늘은 거시적 관점에서
공급파악 방법(HOW)에 대해
이야기 해보았는데요.
다음번에는
공급 파악 방법2(zoom-in)으로 찾아뵙겠습니다.
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훈티티 나눔글
[생각,마인드,관계]
1. 모든것을 바꾼 월부9개월. 과거 현재 그리고 미래.
https://cafe.naver.com/wecando7/10259521
2.임장은 여행 그리고 첫 조장의 추억
https://cafe.naver.com/wecando7/10321839
[훈티티의 나학상장 시리즈]
1. 지방에서 공급을 봐야하는 이유.
https://cafe.naver.com/wecando7/10293653
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