[R.O.T] 로드투 실전투자 _ 실전투자로 이어지는 목표매수가 [훈티티]

안녕하세요.

나누고 배우면서 더불어 성장하는 투자자

훈티티입니다 :)

"나학상장"

敎 : 나눌 나

學 : 배울 학

相 : 서로 상

長 : 길 장

[로드투 실전투자 2편]

그 두번째 시간.

목표매수가편 입니다.

🚩 목표 매수가의 필요성

일호기를 찾아 헤매는 하이에나 TT

그러던 와중에,,!

눈에 확 들어오는 단지와 매물을 만납니다!

TT : "사장님 여기 얼마까지 네고되요~?"

사장님 : 사장님(TT)은 얼마까지 생각중인데??

TT : 아,,! 얼마까지 네고 되는지 못물어봐주시나요??

사장님 : 아니! 사장님이 얼마까지 되는지 이야기를 먼저 해줘야지!!

TT : (아,,, 아니,, 잘 모르겠어,,, 아니 사실 생각을 안하고 왔어요,,)

이렇한 경험을 해보신 적 있으신가요??

사장님들의 말씀에 "갈대"처럼 흔들린적이 있었나요??

위의 예에서도 볼 수 있듯이:)

목표매수가에 대한 기준은

매물임장이나, 실전투자에 있어서

매우 중요한 부분이라 생각됩니다.

오늘 제가 말씀드릴 부분은

나의 "기준"

즉, 목표매수가 세우기입니다.

그럼 지금부터 실전투자로 연결할 수 있는

저만의! 훈티티만의! 목표매수가 설정방법 공유드리겠숨니다!

자 그럼 시작해보시죠!!! 레스고~!

🚩 네이버 부동산 타입별 최저, 최고 실거래가

(구축=> 동일 타입내, 신축=> 다른 타입내)

가장 기본은

내가 매수하려는 단지의 3~6개월정도 실거래 확인이며,

이부분은 강의에서 많이 들어보셨을 겁니다~

가장 싸게 거래된 물건 가격의 확인인데요.

단 여기서! 고려해야 할 것을 좀더 추가해보겠습니다.

[첫번째]

네이버 부동산 타입내 최저실거래가 확인입니다!

위 사진의 실거래가 가격대가 보이시나요??

3.2 ~ 3.4사이에 거래된 가격대,

3억 ~ 3.1사이에 거래된 가격대,

2.8 ~ 9사이에 거래된 가격대로

구분 됩니다.

그럼 이것은 단순 급매일까요??

....

아닙니다!

해당단지는 구축이며,

구축 단지는

확장여부, 올수리 여부, 샷시포함 올수리 여부등에 따라 가격차이가 크게 납니다.

이것이 실거래 가격에 반영된 것입니다.

그럼 우리는

다음과 같은 관점으로) 목표 매수가를 세워 볼수 있습니다.

EX.

훈티티 관점 : 나는 기본매물(수리X, 확장X )물건을 최저 실거래가 2.89억정도에 도전해 봐야겠다!

매수가격 라인을 그것 기준으로 세워야 겠어!

[두번째]

네이버 부동산 타입간 최저실거래가 확인입니다!

A타입(예시): 최저 실거래 2.8

B타입(예시): 최저 실거래 3.1

공교롭게도 두 사진의 실거래가는

동일단지 다른 타입의 실거래가 추이입니다.

A타입은 2.8억까지, B타입은 3.05까지 거래되었네요??

그럼 이게 원래 그런것일까요?? 네 맞습니다!

해당 타입은 서로 2000만원 이상의 차이를 보입니다.

그럼 우리는

다음과 같은 관점으로) 목표 매수가를 세워 볼수 있습니다.

훈티티 관점 : 나는 A타입은 2.8~9사이로 거래 도저언!!

원 모얼 스텝 : 타입내, 타입간 디테일한 목표매수가 설정.

🚩 아실”동별 필터링"

위의 네이버 부동산 실거래가 체크와 동시에!

간혹 동이 너무 많아 목표 매수가가 측정하기 난해한 경우가 있습니다.

특히 대규모 세대수의 단지들이 그런텐데요!

그럴때 흔들리지 않고 명확한 기준을 잡을수 있는 방법을

안내해 드리겠습니다.

EX>

훈티티가 실제 투자해보고 싶은 물건이

115동이라고 가정해 보겠습니다.

“아실"- 매매 - 해당평형 - 해당동 클릭

오으야,,! 보이시나요??

직관적으로 115동 최저 실거래가를 3.05억으로 생각해볼수 있습니다.

해당 동이 한가지 타입으로만 이루어져 있다면,

직관적으로 바로! 해당 동의 최저 실거래가 파악이 가능하며,

이를 바탕으로 접근 가능한 매수가를 설정할수 있습니다.

(이렇한 작업으로 로얄동 선호 요소도 간접적으로 파악해볼 수 있습니다.)

(만약, 해당동의 거래량이 적어 매수가의 감 잡기가 어려울땐, 비슷한 위상의 동 몇 개 클릭 클릭!! )

EX.

훈티티 관점 : 나는 115동 급한 물건 3.05지 도저언~!

투 모얼 스텝 : 동별 목표 매수가.

여기까지 잘 따라오셨나요?!

앞으론 조금 더 디테일하게 단지 가격을 확인해볼수 있겠죠??ㅎㅎ,,

결국, 단지 내의 매물들 중에서도 매물의 상품정 정도에 따라

목표하는 매수가를 조금 다른 방향으로 유연하게 볼수 있으며,

이는 데이터와 현장에서 동시에 더블 첵 할 수 있습니다.(꼭하실거죠?)

무조건~ 나는 해당단지 저층가격에 살거야~가 아닌!

내가 매수하려는 단지 => 매물이 어떤 위상인지를 인지하고 접근해야 합니다.

그것을 알기 위해선 단지내 매물 선호 요소를 정확하게 인지해야겠죠??

물론 이 방법이 완벽한 목표매수가 세팅은 될수 없으나.

내가 투자 생각이 있으며, 실제 투자 가능한 물건을 보러 가기전

얼마에 거래해야 맞는거지?? 혼란스러운 생각이 들때!

위의 타입내,타입간 ,동별 필터 방법을 사용하여 가격감을 잡고

사장님과 소통해 보면 어떨까 하는 생각이 듭니다.

EX.

훈티티 관점: 아,,~ 나는 투자금이 조금 들어가는 물건을(싼물건)사서 단지내 최저가로 세팅해봐야겠다!

아 나는 수리된 것 사서 전세 빨리 빼고싶어~대신 수리된것중에 가장 최저가에 도전해 봐야지

그

리

고

마지막!!!

🚩 라스트 끝판왕 방법

무엇일까요,,?!!!

바로

바로

바로

바로

바로

바로,,!

쓰리 모얼 스텝 : 현장입니다!!

지금까지 이야기 해드린 부분은

실제 현장 가기전,

우리가 할수 있는 방법!!이며.

모든 준비를 마치고, 현장에 가서

더욱 디테일한 목표 매수가를 날카롭게 파악하여

원하는 가격

에 매수할 수 있는 실전투자자가 되어봅시다!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

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