[서기21기 10억달성 5년이면 충분히 가능하조 미래의나를] 서울 실전투자 이 프로세스대로라면 나도 가능해! 4주차 강의후기💖

#1. 여러분이 2015년으로 돌아간다면 무엇을 할건가요?

저는 임장을 더 미친듯이 나갈거에요
충격적인 주우이님의 말씀!

의미없는 임장지는 없고
의미없는 임장은 없듯이
임장횟수는 고스란이 축적되어 실력이 된다는걸 다시한번 새겼습니다

-> 다만, 평일에도 임장을 나가버리면
시간이 부족한 워킹맘이라 손품을 팔 시간이 너무 부족해지는 현실이 아쉽다ㅠ

손품, 발품 황금비율을 찾아봐야겠고 4월 실준반에서 임보 부분을 많이 쌓아와야겠다

#2. 보고 있던 단지들 가격이 최근에 많이 올라버렸어요ㅠㅠ 제가 사고 싶은 아파트는 가격 조정이 안되어요 ㅠㅠ

최근 2,3월 토허제 해제 바람과 함께 노도강까지 꿈틀거리고 

상급지는 한달새 껑충 단지에 따라 미친듯이 급상승세를 보인 곳도 있었지만, 

그럼에도 불구하고 우리가 봐야할 것은 퉁치지 않고 개별 단지로 뜯어보기.

-> 다 올랐다고 포기하지 말기!
2급지에도 3급지에도 

매매가는 기어가고 

전세가는 야금야금 올라오는 그래프를 보이는 곳 분명히 있다.
그리고 시장은 반복됨을 꼭 기억하자

#3. 실전 비교평가 프로세스

A,B지역에 대한 입지평가를 함께 배워보았고 생활권 순위도 나눠보았는데 이제 지역 간 비교까지 같이 들어가면서 투자 우선순위를 매겨보는 방법을 배울 수 있었습니다.

A,B 두 지역을 묶어서 전체 생활권 순위를 매겨본다는 점이 이번에 새롭게 알게 된 점이고 이렇게 두 지역을 묶었을 때, 지역 내 같은 2순위 생활권이더라도 A지역 2순위와 B지역 2순위 중에서 굳이 따지자면 어느 생활권이 우위인지 비교해보는 것을 배웠습니다

->동대문구와 서대문구, 평촌과 수지로 

묶어서 생활권별 순위 정리해보면 재밌을 것 같다! 

꼭 적용해보기

#4. 투자 전략 및 의사결정 프로세스

1) 매매 절대가를 투자금을 기준으로 하여 선정한다. 계산식 기억하기

-> 매매가 10억일 때 투자금 얼마?
-> 역으로 내 투자금이 n억이라면 나는 절대가 얼마짜리 단지들을 봐야할까?

2) 저평가 단지 찾기 
여기서부터는 얼마나 선명한 앞마당을 만들었냐의 싸움일 것 같다. 해당 지역의 위상과 해당 지역 내에서 해당 단지가 얼마만큼 사람들이 선호하는 단지인지를 판단해야 하고 그 안목으로 상대적으로 싸면서도 상대적으로 좋은 단지를 골라 낼 수 있다.

-> 선명한 앞마당을 만들어나가는게 중요할 것 같다. 

생활권별 우선순위와 지역 내 단지선호도와 선호요소를 확실하게 알고 있다면 비교평가가 수월해질 것!

서울 선명한 앞마당 2개만 더 만들자!!

3) 원금보존

이 부분은 전세가율 서울 00% 경기 00%
전고대비 -00% 기준이 강의마다 강사님마다 시장상황에 따라 조금씩은 유동적으로 봐야하는 것 같다.

->어쨋든 너무 딱 맞는 기준보다는 

조금 더 넓은 바운더리에서 

소거법으로 해나가다보면 

그물망에 걸리는 단지들이 있겠지?

4) 가장 중요한 것 : 더 좋은 단지가 있는지!!

전농**보다 더 좋은 단지가 서울 내 다른 지역 비슷한 금액대에서 있는지 확인하는 것이 가장 중요하다

-> 서대문구 앞마당 만들고 동작구, 영등포구 비교 필수!

->투자금 2억으로 한다면 6.6/4.6억대까지 찾되 러프하게 7억대 최대 8억 단지들까지 째려보기.
->투자금3억으로 한다면 10.0/7.0억대까지 찾되 +1억까지 보지만 잔금대비 리스크 챙겨야할듯.