<똑똑한 빛>내 집 마련의 기준을 마련하다!

항상 고민이고 답답했던 점이 언제 사야 되는가?였다.

내집마련 기초반의 첫 강의는 그 부분에 대한 명쾌한 기준과 답이 되었다.

우선 내집마련을 할 때 고민인 점이 첫째는 언제 사야 싸게 잘 산것인가이고 둘째는 어디를 사야 가치가 있는 것인가였다.

현재 내가 사는 동네부터 집을 알아보고 있는데 지금 시점이 비싼 것인지 싼것인지 알 수 없어 불안했다.

일단 강의 내용을 바탕으로 알게 된 점과 내가 적용할 점과 궁금한 점을 나누어서 정리를 해보겠다.

1. 가치있는 내 집 마련을 적기에 하기 위해 내가 할 수 있는 일!!

   1)내집 마련 강의를 내것으로 만들며 열심히 듣자!

   2) 내 상황과 예산에 맞는 계획을 세우고 매수 대상을 탐색해서 슬기롭게 내집장만을 하자!!

2. 부동산은 단기적(10년 이내)으로 집값을 예상할 수 없지만 장기적(10년 이상)으로  내가 산 가격보다 비싸진다!

    부동산 의사결정은 1,2년이 아니라 5~10년 뒤를 보고 해야한다. 부동산은 결국 우상향 하기 때문에 내가 필요할 때 적

   기에 사는 것이 가장 현명한 결정이다!

3. 그렇다면 후회없이 매수할 수 있는 기준은 무엇인가?

1) PIR(소득 대비 집값의 가격 비율)- 서울시 평균아파트 가격/서울시 평균가구당 소득

                                                      PIR이 클수록 소득대비 아파트값이 비싼것이고 작을수록 소득대비 아파트값이 싼것                                                           

2)전세가율-전세/매매로 전세가율이 높을 때가 빌린 사람들이 여차하면 매매로 돌변할 수 있을 때로 매매전환될 확률이                     높다는 것이다.

 *서울 아파트 평균 PIR-12.2 이하일 때 ,,,,,그리고 전세가율 평균 57.0%이상일 때 매매해야 좋다. 

  현재는 PIR 10.8로 평균 이하이고, 전세가율53.8%로 현재 집값은 평균적으로 봤을 때 비싸지 않은 상황이다.

 결국, “대충 전체적으로” 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기

        →PIR 12이하일때, 전세가율 60%이상일 때이다. 단 서울 집값의 평균이고 단지별로 현재 가격수준은 모두 다를수           있다. 

3)전고점 대비 가격 파악하기

   (1)전고점을 넘은 단지는 이전 실거래가보다 싸게 사면 됨

   (2)전고점 넘지 못한 단지는 전고점 대비 현재가격이 20%로 빠져 있으면 매우 좋은 가격으로 사도 되는 가격이다!

@이러한 기준으로 판단하되 무리하게 영끌하지 않고 사자!4~5년간 하락기를 버틸수있어야 한다.

  결론은 내집마련 할 때 적기를 알기 위한 기준은 PIR과 전세가율을 보고 단지별로 기준을 잡아야한다는 것이다. 그리고

  지금은 그에 따라 비싸지 않은 가격이고 매매하기 좋은 시기다!!!! 

<적용할 점>

나는 평촌에 살고 아이의 교육 때문에 향후 7년간은 평촌에서 살아야 한다. 그렇기에 평촌을 중심으로 알아보고 있는데

강의에서 나온 PIR과 전세가율의 기준을 평촌에도 적용가능한지 궁금한데 지금 평촌은 조금씩 매매가가 오르고 있는 상황이다. 한 달 사이에 2~3천이 오르고 있는 상황이다. 

알아보는 단지가 전고점 대비 20% 빠진 가격이어서 일단 가격은 괜찮은 가격이라고 생각이 된다.

너나위님 말처럼 전 달에 비해 비싸졌다고 고민하지 말고 전고점대비 싼 가격이고 지금 내가 필요하다면 행동으로 옮겨야 겠다고 생각한다. 단 조급하게 생각하지는 않을 것이다. 

앞으로 강의를 들으며 내 상황에 맞는 내집마련에 대한 구체적이고 체계적인 정보와 지식을 알 수 있을 것 같아서 설레이고 기대가 된다. 강의가 끝날 때 까지 열심히 듣고 첫 목표인 슬기로운 내집마련을 한 다음 경제적으로 자유로워지고 노후대비를 위한 부동산 공부와 실행을 계속해 나갈 것이다. 

너나위님이 엄청나게 많은 준비를 하신게 느껴져서 뜻 깊은 강의였다. 단 한 강의만으로도…..

감사합니다.

첫 번째 강의 결론은 현재 PIR 평균이하이고 전세가율은 53.8%이므로 싼편이고 또한 전고점 대비 20%이하의 집값이므로 내가 보는 평촌에서는 지금이 내집마련 좋은 시기라는 점! 

<두 번째 강의>

1. 부동산의 기초지식

   2)인구가 줄면 집값도 떨어지지 않을까?

   인구는 서서히 줄고 인구가 주는 만큼 비아파트부터 공실이 날 것이고 국내 주택 중 아파트가 차지하는 비율이 

   60%인만큼 아파트를 구매해야 함. 결국 서울과 수도권의 선호도 높은 아파트의 수요는 꾸준하기에 서울과 수도권의 위치 좋은 아파트를 사야한다.

    

2. 현재 시장 상황

   1) 시장의 원인 3가지

   (1) 금리

   -물가안정화를 1순위로 생각하는 한국은행은 물가가 오르면 금리를 내리고 물가가 내리고 경기가 침체되면 금리를 올린다. (물가가 2%초반대면 물가 안정으로 봄) 

      -현재 물가 2.2%(안정)

        현재 경기 1.5%(침체) -→그러므로 금리 내림

      *당분간 기준금리 동결 혹은 인하로 방향성 유지할 것(한번 금리 내려가면 2~3년은 유지됨)

     (2) 공급

     -현재 신축 아파트 공급 하락=전세가 상승=매매가 상승(혹은 하락, 그러나 하락 방어)

     -2025년 기준으로 신축 아파트 공급 하락은 더욱 심화될 것

     *결국 아파트매매가는 상승할 것으로 보임

    (3)기타환경(정책)

     -현재는 규재상황!

      *현재 강남과 강북의 매수우위는 떨어지고 있으며 심리도 위축되어 있다. 경기도도 뒤따를 것으로 예상됨

        곧, 비싸지 않게 매매할 기회임

 2) 시장의 결과 

 -서울은 하락과 반등을 반복하며 상승장을 준비하고 있고 비싸지 않은 상태다

-서울 비상급지나 경기도는 비싸지 않은 시기로 장기보유하거나 환승고려하며 매수할 시기이다

<이전보다 대다수 아파트 가격이 저렴하며 전세로 사는게 불리해지기 시작한 지금, 이 시기에 나는 

길게 보고 내집 마련을 하겠다!!!→그러려면 계획을 세워보자 →먼저 미래를 그리고 집중할 대상을 정하자.>