내마기 1강 후기

너나위님 강의 통해서 내집마련을 위한 전반적인 지식을 쌓을 수 있어서 좋았습니다.

집값, 시점 등과 관련해서 명확한 가이드를 주셔서 앞으로 매매할 때도 큰 도움이 될거 같습니다:)

<인상깊었던 점 및 주요내용 정리>

1. 가격

• 전고점을 넘은 아파트 : 상투는 피하기
• 전고점 넘지 않은 아파트 : 전고점 대비 -20%정도면 싼 가격
• PIR과 전세가율
  • PIR : 서울 집값 평균 PIR은 12.2 → 12.2보다 낮으면 나쁘지 않은 가격
  • 서울 아파트 평균 전세가율 : 57% → 전세가율 70% 이상이면 좋은 시기 

2. 인구

• 인구가 감소하는 것은 맞지만 이는 ‘범위’를 정하는 요소로 보는게 합리적
• 수도권은 강남으로부터 1시간, 지방은 신축이라는 기준을 가지고 접근할 것

3. 집값을 결정하는 큰 요인 : 금리, 공급, 외부환경

• 금리 : 25년은 금리 인하기, 금리 인하기가 오면 2~4년정도는 큰 사이클적으로 인하기

• 공급 : 26,27년 공급절벽 → 공급이 감소하면 전세 상승 가능성이 높아짐

   

  ** 전세가와 매매가 관련 Tip : 

        전세가가 빠지면 매매는 멈춤. 즉, 전세가격 빠지는 시기(역전세 등)가 매매하기 좋은 시기

         (단, 역은 성립하지 않음)

   

• 외부환경 : 25년은 규제가 강화되는 시기 → 집값이 상승하기는 쉽지 않음. 

  ▶ 이러한 요인들로 인해 너나위님은 현시점(25년 4월)은 내집 마련하기에 나쁘지 않은 시기라고 판단하심

4. 입지

• 강남과 한강에서 가까운 곳이 좋은 위치

5. 대출

• 무리하지 않는 대출액 : 월저축액(소득-지출)의 ⅔ 수준이 상환해나갈수 있는 금액

<적용해보고 싶은 점>

1.나의 상황 및 목표 아파트

• 27년 3월 전세 계약 만료 → 26년 말 시점에 맞춰 내집 마련
• 목표 아파트 : 도원삼성래미안 아파트
  • 현재 가격 : 11.8억원 (전세가율 51%)
  • 전고점 대비 하락률 : -17%
  • 판독기로 계산한 내가 살 수 있는 아파트 : 11억원
  • 차액 : 0.8억원
  • 내집 마련 위해 월지출 와이프랑 합쳐서 50만원 더 줄이기

2. 향후 전망(?)

• 개인적인 상황을 고려했을 때 현재 가격보다는 하락하기를 소망해본다.
• 전세가율이 51%라는 것을 고려했을 때 앞으로 전세가율이 더 오를수도 있지 않을까?
  • 지난 전세가율 data를 확인해보니 이 아파트는 대부분 50%정도를 유지하고 있다.
• 전저점 : 23년 3월 9.5억이 최근 저점으로 확인됨 (전고점 대비 -33%)
  • 너나위님이 -20%정도면 사기 괜찮은거라고 했는데 -33% 찍고 반등중인거로 보인다.