본 것
* 중소도시 소액투자고 성공하기 위해 꼭 해야 할 일
1) 하고 싶은 것이 아닌, 할 수 있는 것에 집중
2) 걱정만으로는 문제를 해결 할 수 없다. 문제를 해결하려면 배우자
3) 내가 하고자 하는 영역에서 결과를 낸 사람의 이야기를 듣는다 -> 흔들리지 않기 위해
; 너무 간절할수록 흔들리기가 쉽다. 뭘 가지고 판단하고, 뭘 가지고 의사결정을 해야하는 지 잊지 말자! 배운 것을 바탕으로 하려 내가 습득한 지식으로 스스로 의사결정을 하자!
* 중소도시 시장은 거래 가능한 매매 물건이 많고 가격 협상이 유리한 상황. 지역별 차이는 있지만 전세물량이 감소하는 추세 ; 지역별 수요와 공급을 알고 투자하면 저평가 된 아파트를 더 싸게, 더 소액으로 투자할 수 있는 시장상황
* 중소도시 소액 가치투자는?
- 가치있는 지역과 단지 중, 가치대비 저평가 된 아파트를 내 투자금에 맞게 (소액으로) 리스크를 대비하여 무리하지 않게 투자해서 반드시 잃지 않는 투자를 하는 것
* 가치있는 아파트 선별법
: '가치있는' 이란? -> 수요가 모이는 곳 (입지 / 상품성)
- 입지 : 대안이 없음, 땅가치 (학군지 등), 구축이어도 살고자 함
- 상품성 :대안이 있음, 연식, 브랜드 등, 구축이 되면 떠남
* 저평가 아파트 찾는 법
1) 현재가치 + 미래가치 저평가
2) 현재가치 저평가
- 현재가치 저평가? 입주 영향으로 입지 좋은 신축, 랜드마크 가격이 눌림; 입주시기에 일시적으로 가격이 눌린 것
- 미래가치 저평가? 신축입주로 환경 개선이 될 것이지만, 입주 초반에 기대감이 없어 외면받아 가격이 눌린 상태; 시간이 지나 가치를 인정받으면 가격을 회복하게 됨.
*중소도시 임장에서 중요한 것은?
-사람들이 좋아하는 땅, 동네, 단지를 알기
-중소도시에 대한 이해가 부족한 상태에서 지역을 내 기준으로 제외하지 않고 임장하는 것이 중요.
적용할 것
* 중소도시 투자성공 사례를 그대로 적용하자
- 반드시 전수조사를 하여, 남들이 못보고 있는 단지를 간다
- 사람들이 걱정하고 의심할 때, 그 때가 기회라는 것을 잊지말고 전진!
- 가격이 안오르고 힘들다 할 때 일수록 좋은 조건의 매물이 나옴 -> 소액투자자에게 매우 유리함
* 나의 투자금을 정기적으로 업데이트 한다.
; 투자금, 연 저축액, 대출가능액을 확인하여 투자금 상황을 계속 업데이트 해야 내가 투자할 물건을 제대로 찾을 수 있다.
* 중소도시 투자를 위한 프로세스
1) 매매가격이 높은 순서대로 정렬
2) 가치가 높은 단지부터 투자금 범위에 들어오는지 확인
3) 공급과다로 리스크 대비가 필요한지 확인
=> 절대 투자금(gap)을 기준으로 골라내지 말자! (가치있는 단지 못찾아)
느낀 점
지방 투자를 진행하기 위하여, 지방투자 기초반을 수강하고 있지만, 이번달에는 광역시 중심이기에 내 투자금으로는 애매할 수도 있다 생각하여, 중소도시 특강이 오픈한 것을 보고 바로 신청하게 되었다.
지방, 중소도시는 나에게 다 낯설기 때문에 개략적으로 알아야 할 필요가 있다고 생각 되었고, 이 특강은 그것에 아주 적합한 강의였다. 각 권역별로 현재 시장에 대해 설명해주시고, 이후 실전 투자사례를 통해 지역을 분석하고 이해하는 방법에 대해서 설명해 주셔서 수월하게 이해할 수 있었다. 물론 지역을 알지 못하기 때문에 중간중간 어려운 부분도 있었다. 이것은 앞으로 내가 앞마당을 만들어가며 몸소 체득해야 할 부분이라고 생각했다.
서울수도권 아파트의 입지분석과, 지방 중소도시의 입지분석 기준은 같은 듯 다르기 때문에 주의해서 진행 할 필요가 있다고 더욱 느꼈고, 앞으로 앞마당을 만들어 나가는데에 이 강의가 많이 도움이 될 것 같다.
가치 판단을 하는 기준, 투자를 하기위한 프로세스, 중소도시 투자에서 간과하면 안될 공급 리스크까지 전체적으로 분석해주신 덕에 지방 투자에 대한 큰 그림을 그려나갈 수 있었다.
배운것을 믿고 그대로 실행하는 것이 내가 할 일이라고 생각이 들었고, 내가 앞마당을 만들어야겠다고 대략적으로 계획을 세웠는데, 그 방향이 마냥 틀린것은 아니라는 것을 강의를 통해 알게 되어서 안심도 되는 순간이었다.
열정적으로 중소도시에 대한 정보를 쏟아내 강의 해주신 제주바다님께 감사드립니다.
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