나의 첫걸음 너나위님 지인D를 따라 걸어보자

유튜브를 통해 곁눈질만 하고, 막연하게 실거주 집을 사야는데라는 생각만 수도 없이 했습니다.

이제 지켜보지만 않고 후기만 보고 내가 했다는 망상에 젖어 있거나 또는 나는 못해라는 생각을 버려버리고 ‘내집마련 기초반’를 행동에 옮겨보려고 수강하게 되었습니다. 1강의를 들었을 때 이해하고 직접 누군가에게 설명할 수 있어야한다는 너나위님의 얘기를 듣고 후기로나마 남겨봅니다.

1. 지금 집 사도 괜찮을까요?

   먼저 객관적인 자료로 판단할 수 있어야 합니다. 주관적으로 근거도 없이 체감상으로 비싸서 구입하기 힘들다더니

   괜찮을거 같은데라는 판단은 집을 사는데 도움이 되지 않습니다. 초보자인 저는 이제 PIR과 전세가율로 판단하는 객관적인 자료를 확인할 수 있어야 합니다.

    

   1) PIR : 소득대비집값비율

     → 높을수록 소득대비 집값이 비싸며, 낮을수록 소득배지 집값이 싸다고 판단할 수 있습니다.

     → 과거 자료가 있으면, PIR 평균 기준을 설정할 수 있고 지금 집값이 싼지 비싼지 확인할 수 있는 지표가 

          될 수 있습니다.

    

   2) 전세가율 : 전세를 살 때 지불하는 금액/내가 매물을 구입할 때 금액

     → 예로 전세가율이 70%라고 하면, 이는 전세를 살 때 지불하는 금액은 7이 되고, 내가 매물을 구입할 

         경우의 금액은 10으로 내가 구입을 하는게 좋다고 판단할 수 있는 지표가 될 수 있습니다.

     → 단, 모든 곳에서 적용할 수는 없습니다. 강남과 같은 곳은 전세가율이 낮지만 수요가 많으므로 

          또 다른 조건들도 함께 고려하여 판단해야합니다.

    

   결국, 어느 지역의 PIR 평균이 평균 아래에 위치해 있는 시점이면 그 때 집값이 싸다고 판단할 수 있으며,

           전세가율 평균이 평균보다 위에 있으면, 매매 전환율이 높을 것으로 판단할 수 있습니다.

    

   안전하고 되도록 싸게 구입하고 싶다면 전체 소득대비 가격, 전세가율을 보고 기준을 잡아야 합니다.

    

2. 내집마련 전 꼭 알아야하는 부동산 기초 상식

      1) 인구가 줄면 집값도 떨어지지 않을까라는 의심?

     - 인구는 내집 마련의 유형을 고를 때 중요한 문제이기 때문에 무시할 수 없습니다. 한국은 예상한 것과 같이 

       점점 줄어들게 될 것으로 전망됩니다. 하지만 그렇다고 집값이 떨어질 것으로만은 보여지지 않습니다.

     - 그럼 어떤 유형의 집을 구입하면 되냐하면, 국내 주택 중 아파트가 차지하는 비율은 61%로 

        기타주택 보다 큰 비율을 차지는 하는 걸 알 수 있습니다. 

     - 그러니 미래에 인구 감소하는 걸 고려해서 실패하지 않으려면 사람들이 좋아할만한 아파트를 구입하는 것이

        좋습니다. 

    2) 인구와 가구가 증가하고 감소함에 따라 어디에 내집 마련을 하는 것이 좋은가?

      - 크게 세가지로 구분하게 되는데,

      - 첫번째, 수도권! 이 곳은 인구도 가구도 증가할 것입니다. 

      - 두번째, 광역시 인구가 감소하지만 가구가 증가할 것입니다.  

      - 세번째, 지방중소도시 인구며 가구며 전부 감소할 것입니다.

        → 나는 장기적으로 안전하게 집을 구입하려고 한다면 어디에 내 집마련을 해야할까요? 

            첫번째 경우인 수도권에 ‘서울’로 출퇴근이 가능한 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

    3) 현재 시장 상황

      - 금리 : 화폐량이 증가하면, 금리는 내려가게 됩니다.

       → 물가가 안정된 상황에서 경기 침체가 우려가 커지면 금리를 내려야 합니다.

            그러니 현재 상황을 고려해보면, 당분간 금리를 올리지는 않을 것으로 전망합니다.

       → 금리를 내리게 되면 돈을 더 던지고, 돈이 풀리게 되면 결국 어디로 흘러들어가게 되냐면,, 

             “자산”이 되게 됩니다.

     - 공급 : 신축 아파트의 공급에 따라 전세가와 매매가가 어떤게 변할까요?

       → 전세가가 떨어지면, 매매가도 같이 떨어집니다. 하지만, 매매가가 떨어진다고 해서 전세가 떨어지지는 

           않는다는 것을 알아두어야 합니다. 

       → 현재 상황은 신축아파트의 공급이 줄어들거며, 전세가가 올라가고, 매매가 또한 올라갈 것으로 보여집니다.

       → 예시로 보여주신 것으로 확인해보면,, 향후 2년 뒤에는 공급량이 부족해질 것으로 보여집니다.

            이 점을 고려해봤을 때, 가능하다면 내집마련을 하는 것이 좋습니다.

     - 기타 환경 : 침체기 vs 폭등기

       → 2025년 3월말 현재 규제 상황입니다(대출포함).

     - 가격 : 지금 아파트 값이 비싸나 vs 사나?

       → 서울 경기의 경우 장기간 보유하고 환승을 고려한다고 하면 비싸지 않은 시기이기 때문에 현재 

            매수해야하는 시기입니다.

       → 지방의 경우 최상급지, 최선호단지 아니면 환승을 고려하고 매수를 해야하는 시기입니다.

 3. 사례를 통한 내집마련 전략 수립

   1) 지인D의 지난 10년간 행동을 분석하여 최대한 따라해보려 해보자!!!!

     처음부터 완벽하게 모든 조건을 고려해보고 따지고 들기보단 현재 내 상황을 잘 판단하고 조금씩 실천에

     옮겨서 현재 내집 마련을 한 상황으로 보여집니다.

4. 내집마련 계획

  " 현재의 내 상황을 고려하여 최종 목표인 내집마련을 바로 하던지,, 징검다리로 거쳐갈건지

     결정해야 합니다." 

    “ 저는 현재 종잣돈으로는 최종 목표로 도달하기 힘들지만, 징검다리 방식으로 상급지로 

      옮겨가겠습니다." 

   1) 나의 상황은??????

     → 징검다리로 저가 매매하여 최종 목표에 도달해야합니다. 

      30대 후반, 미혼 싱글

      - 종잣돈 1억(지금 살고 있는 전세가에 5천만원, 모은 돈 5천만원)

      - 월 소득 350 지출 200 저축 150 → 대출 2억 → 예산 3억

    2) 서울로 바로 진입 못한다..현재로는 그럼 어디가 있을까요?

      - 강남에서 최대한 가까우면서 낡은 아파트를 구입하는 할 수 있는지 확인해보겠습니다.

      - 출퇴근 1시간 안으로 할 수 있으면서, 지금 현재 예산으로 구입이 가능한 곳은 

        수리산역의 가야주공5단지1차아파트로, 최근 매매가 2억 9천으로 최고 실매매가가 5억 4천만원까지 

        있었던 이력이 있습니다.

       - 수리산역에서 강남역 2호선까지의 교통 시간을 보게 되면, 지하철로만 59분이 예상됩니다.

더 자세한 건 판독기를 이용하여 확인해보고, 내 상황에서 살 수 있는 아파트 어디에 있는지 한번 더 확인해보겠습니다.

시간을 쪼개 이렇게 후기를 작성하고 지식을 쌓아 이 강의를 수강하고 있는 지금의 제가 

자신감을 얻어 내집 마련하고 후기로 다시 찾아올 수 있는 제가 되길 바라는 마음으로 1강 후기를 마치도록 하겠습니다.