서울 아파트 시장 3월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하겠습니다.
참고로 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 3월 지수 증감률은 2월 중순부터 3월 중순까지를 말합니다.
② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 3월 거래량의 정확한 수치는 4월말에 확인 가능한 셈입니다. 다만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 추가적인 시차도 발생할 수 있는 점도 감안하셔야겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
3월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +1.43%
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만 KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 전후로 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 3월 매매 지수 증감률 +1.43%는 1~2월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
1~2월의 시장 분위기를 반영한 만큼 역시나 동남권의 약세가 두드러집니다. 서울이 +1.43% 올랐다는 것은 지수상 적지 않은 상승률인데 25개구에서 가장 상승률이 낮은 곳이 강남구 -0.16%, 서초구 +0.42%, 금천구 +0.47%, 송파구 +0.64% 순이었기 때문입니다. 반면 가장 상승률이 높은 곳은 성북구 +2.72%, 동대문구 +2.58%, 관악구 +2.30%, 강서구 +2.13%로 동남권과는 해당이 없는 곳들입니다. 잠시 뒤에 구별 매물과 5분위별 상승률 추이를 보시면 좀더 명확해지는데 다주택자 양도세 중과 매물이 고가 아파트에 집중적으로 나오는 모습이 확인됩니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 2025년 5월 3.87%까지 꾸준히 하락하다가 그 이후 10월 3.98%까지 소폭 상승하는 추세였습니다. 그러나 그 이후도 11월 4.17% → 12월 4.23% → 1월 4.29% → 2월 4.32%로 점진적인 상승 추세를 유지하고 있습니다. 작년말에는 시중은행의 대출총량이 채워진 상황에서 은행 입장에서 가산금리를 내릴 필요가 없기 때문에 주택담보대출 금리가 내려갈 가능성도 희박했는데, 새해 들어서도 대출 금리가 내려갈 기미가 없다는 부분이 눈에 띕니다. 이는 아래 국고채 금리 상황만 봐도 그렇습니다.
주택담보대출 금리와 무관할 수 없는 국고채 금리가 상승 추세입니다. 사실 정부의 확장 재정 기조를 감안할 때 국채 발행 증가가 불가피한 점 등이 국고채 금리 상승에 영향을 미쳐왔으나 최근 들어 반도체 초호황에 따른 수출 호조로 외화가 초과 유입되고 있었고, 초과 세수 예상에 따라 국채 발행 증가폭 역시 축소될 가능성, 올해 4월 세계국채지수 편입 이후 500~600억 달러의 외화가 단계적으로 유입될 전망 등이 고려되어 국고채 금리도 갈수록 안정화되어 가고 있었습니다. 그러나 미국-이란 전쟁 발발로 인플레이션이 다시 심화될 조짐인데다 국고채 금리도 다시 급등하고 있어 주택담보대출 역시 하락은 커녕 상승 가능성을 높여가고 있습니다. 서울 부동산 입장에서는 늘어나는 매물뿐 아니라 주택담보대출 금리의 상승도 부담스러운 상황입니다.
서울 아파트 매매 매물은 2025년 2월말 9.4만여건까지 증가했다가 7월말 7.5만여건까지 급감했고 그 이후 안정화 추세를 보였었는데요, 10.15 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 9월말 7.8만여건 → 11월말 6.1만여건 → 1월말 5.7만여건으로 빠르게 감소하였습니다. 토지거래허가구역은 갭투자 금지로 매매 수요도 감소하지만, 반대로 세 낀 매물도 거래가 불가능해지면서 매물도 감소하는 것이 맹점이죠.
그러나 매매 매물도 변화의 흐름이 확연합니다. 1월 23일부터 시작된 이재명 대통령의 부동산 관련 SNS 발언 이후 2월에는 매물이 빠르게 늘어났는데요, 2월 매물 증가폭을 보면 성동구(+54%), 동작구(+48%), 마포구ㆍ강동구(+41%), 광진구ㆍ송파구ㆍ성북구(+40%) 순으로 매물이 크게 늘어났습니다. 대체로 2025년에 상승폭이 컸던 곳들임을 알 수 있는데요, 3월은 어떻게 되었을까요.
2월말 대비 3월말 매물 증가율을 보면 서울은 +7%의 증가율을 보였습니다. 그 안을 들여다보면 강동구(+20%), 서초구(+16%), 성동구(+15%), 동작구(+11%), 강남ㆍ영등포구(+10%) 순으로 증가폭이 큽니다. 반면 매물 증가폭이 가장 적은 곳은 중랑구(-4%), 강북구(-2%), 종로ㆍ구로구(-1%), 강서구(-0%) 순이었습니다. 아무래도 가격이 비싼 구들의 매물 증가폭이 아직도 크다는 점을 알 수 있고 이러한 부분이 상급지의 조정 장세를 이끌어내고 있습니다. 그러나 월간 단위로 보면 이렇다는 얘기고, 좀더 세세히 들여다보면 3월 21일에 매물이 8만건을 돌파한 것을 기점으로 조금씩 매물이 줄어들고 있는 모습도 관찰됩니다(4/3일 기준 7.7만여건). 매물 증가세가 꺾였다는 사실은 다주택자 양도세 중과 회피를 위한 급매 매물 출회가 일단락되었음을 의미하기도 합니다. 그런데 이런 상황에서 또 다른 시장인 전세 상황이 심상치 않네요.
전세 매물은 매매 매물과 정반대의 양상입니다. 그야말로 급감하고 있습니다. 신축 공급이 감소하는 구간에서 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한데다 다주택자 규제 강화를 시사하면서 전세 매물 감소는 멈추지 않을 것으로 예상됩니다. 전세 → 월세 전환으로 전세 매물이 감소하는 것 아니냐고 언급한 분들도 계시지만 월세 매물도 가파르게 감소 중입니다. 전반적으로 임대 매물 전체가 감소하고 있다고 보시면 되겠습니다. 상급지의 경우 아직도 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어졌기 때문에 당장 임대 매물 감소에 따른 전월세가의 상승이 매매가를 자극하기는 어려울 것으로 생각되나, 매매가와 전세가의 갭이 크게 벌어지지 않은 중ㆍ하급지의 경우는 전월세가의 상승이 매매가에 상방 압력으로 작용할 수밖에 없습니다. 최근 3개월간 전세 매물의 감소폭이 -32%에 달하는데, 3월 한달간의 감소폭은 -15%에 이릅니다. 상당히 큰 감소폭이죠.
2월말 대비 3월말 매물 증가율을 보면 서울은 -15%의 감소율을 보였습니다. 최근 3개월간 감소폭이 -32%인데 3월 한달간 감소폭이 -15%라는 것은 감소 추세가 갈수록 가팔라지고 있음을 의미합니다. 좀더 자세히 들여다보면 구로구(-36%), 중랑구(-34%), 송파구(-32%), 종로구(-26%), 동작구(-25%) 순으로 큰 감소폭을 보였습니다. 반면 매물 감소폭이 가장 적은 곳은 동작구(+2%), 성북구(-1%), 서초구(-2%), 광진구(-3%), 은평구(-4%) 순이었습니다. 송파구를 제외하고는 가격대가 상대적으로 낮은 지역의 전세 매물 감소폭이 더 큰 편입니다. 아시다시피 전세가율(매매가에서 전세가가 차지하는 비중)도 가격대가 상대적으로 낮은 지역이 높은 편이기에, 전세 매물 감소폭도 더 큰 이런 지역들의 매매가 상승세가 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 지난 2025년 9월에 이미 변화가 시작되었었습니다. 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파한 이후 2024년 8월 25.8억 → 12월 27.3억 → 2025년 4월 29.5억 → 8월 32.6억 → 12월 34.4억으로 빠르게 증가하였으나 상승폭은 축소되고 있었고 2026년 3월은 34.6억으로 2월 대비 하락하였습니다. 5분위 아파트의 하락은 2024년 1월 이래 26개월 만의 일입니다. 4분위(상위 20~40%) 아파트는 2025년 6월 14.9억을 기록하면서 전고점(14.7억)을 돌파하였고 2026년 3월은 17.7억으로 급등 추세를 유지하고 있습니다. 3분위(상위 40~60%) 아파트도 2025년 12월 11.2억을 기록하면서 전고점(11.0억)을 돌파하였고 2026년 3월은 12.0억으로 상승폭이 커지고 있습니다. 2분위(상위 60~80%) 아파트의 상승폭도 4분위 수준으로 커진 상황입니다.
변화의 추세를 가장 잘 보여주는 건 분위별 상승률입니다. 2025년 9월에 4분위 아파트의 상승률(+1.5%)이 5분위 아파트의 상승률(+0.9%)를 상회했는데 이는 2024년 1월 이래 20개월 만의 일이었습니다. 그런데 그 다음달인 10월에는 5분위 아파트 +1.5%, 4분위 아파트 +3.4%, 3분위 아파트(+1.6%)로, 2023년 5월 이래 29개월 만에 3분위 아파트의 상승률이 5분위 아파트를 상회하기도 했습니다. 그리고 2026년 3월은 3분위 아파트(+3.2%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 2분위 아파트(+2.4%), 4분위 아파트(+1.8%) 순으로 높습니다. 5분위 아파트(-0.3%) → 4분위 아파트(+1.8%) → 3분위 아파트(+3.2%) → 2분위 아파트(+2.4%) → 1분위 아파트(+1.2%) 추세를 보면 상급지 상승이 멈춘 반면 중하급지로의 풍선 효과가 뚜렷한걸 보실 수 있습니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇% 수준인지 기재해 놓았으니 참조 부탁드립니다.
5분위(상위 0~20%) : 2026년 2월 137% → 3월 136%
4분위(상위 20~40%) : 2026년 2월 118% → 3월 120%
3분위(상위 40~60%) : 2026년 2월 105% → 3월 109%
2분위(상위 60~80%) : 2026년 2월 92% → 3월 94%
1분위(상위 80~100%) : 2026년 2월 87% → 3월 88%
전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 2020년에 역대 최대 입주 물량(5.7만호)이 서울에 들이닥쳤으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가율이 떨어지기는 커녕 반등한 것은 과도한 규제의 최대 부작용이라고 할 수 있습니다. 시장에 내버려뒀더라면 역대급 입주 물량으로 전세가율이 하락 추세를 유지하면서 이것이 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데 오히려 규제 강화가 매매가 상승에 힘을 불어넣어준 대표적인 실책 사례라고 하겠습니다.
2021년 1월까지 반등한 전세가율은 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 2024년 8월 54.0%까지 꾸준히 올랐고 그 이후 2025년 2월까지 큰 진폭 없이 소강 상태를 보였습니다. 그러나 그 이후 전세가 대비 매매가 급등으로 전세가율이 2025년 3월 53.8% → 7월 52.6% → 11월 51.3%로 빠른 하락세를 보여줬고 2026년 3월은 50.2%로 하락 추세가 멈추지 않고 있습니다.
전세가율 하락은 매매가 상승 동력의 훼손을 의미합니다. 그러나 신축 입주 물량 감소와 토지거래허가구역 지정으로 인한 임대 매물 감소로 전세가 상승폭이 확대될 조짐을 보여주면서 전세가율은 점차 반등하는 쪽으로 전환되지 않을까 예상됩니다. 규제가 다시 상승 동력을 확충시켜주는 아이러니한 현실입니다.
완연한 봄입니다. 벚꽃도 여기저기 만개하였습니다. 가족, 연인과 함께 바깥 나들이도 하시면서 마음껏 봄을 누리셨으면 합니다. 감사합니다.
p.s) 새 정부 출범 이후 이재명 대통령이 SNS를 통해 연일 부동산 관련 메시지를 발신하고 있습니다. 이에 향후 정부의 정책은 어디로 흐를 것이고 시장은 어떻게 움직일지에 대해 내용을 정리하여 강의를 하게 되었습니다. 혹시 관심 있으신 분들은 참조해주시면 감사하겠습니다 ^^
