[실준 67기 75조 만토바] 혼자가면 빨리가지만 함께가면 멀리가는 첫 조모임^^

1.1강을 수강하면서느낀점, 새롭게 알게된 점

만토바 : 나의 상태를 직시하고 필요한 것이 무엇인지 파악했다. 사실 강의보다 투자 코칭이 좀더 빠르고 효율적으로 정리할 수 있게 도와줬다. 지금 바로 투자가능한 물건을 만들어내는 실력이 필요했고, 가장 먼저 아는 지역이 많아야했다. 2016년 갈아타기를 위해 남편과 2년간 임장을 했지만 그 수준이 아니라 좀 더 딥하게 가치와 선호도를 구분할 줄 알아야했다. 앞마당을 늘리는 것의 의미를 이제야 좀 알 것 같다. 하나를 완성하는 것도 보통의 노력으로 되는 것이 아니다. 그렇지만 결론을 낸 임보를 가지면 상당히 든든하고 비교평가에 진심이 되는 것 같다. 적은 돈도 아니고 한번 넣으면 오랜 기간 묶이게 되기 때문에 비교하고 신중해 지는 것 같다.

가치행복 : 월부에서 공부를 시작한지 1년이 넘어 투자 활동에 대한 확신이 없는 것은 아니지만 흔들릴 때도 있다. 이 원칙대로 하면 잃지 않는 것 같고, 서울은 저가치가 없다는 것에서 투자에 대해 고민을 더 할 필요가 없는 거 아닌가? 하는 생각을 했다. 지금은 공부와 임장이 재미있어지고 있다. 재수강하면서 반복되는 내용을 이제는 머리에 새겨야된다는 생각을 했다. 1년 전에는 25% 하락률이면 투자하라고 했었는데 30%까지 더빠지면 사야지 했었다. 그런데 지금 그런 하략률이 있는 단지가 많지도 않고 아직도 기회라고 하니 10%대도 투자해도 될 것 같다는 생각을 했다. 

긍정노래 : 지금이 투자하기 좋은 시기라고 하고 오른 데도 있지만 가치있는 것을 잘 골라서 투자하라는 것이 인상깊었다. 저평가 단지를 찾는 것과 비교평가, 입지비교에서 교통>환경이 중요하다는 것이 기억에 남는다. 학군이 더 중요한 줄 알았다. 투자 기준에 부합하는 것 중 가장 좋은 것을 산다. 아는 것을 많았을 때 비교평가는 것이 좋다. 는 것들이 기억에 남는다.

리스카이 : 잃지 않는 투자, 가격이 더 내려갈때까지 기다리지 말고 이전보다 싸면 사도 된다. 욕심 때문에 기다리게 되면서 투자를 안 하는 일이 벌어지지 않게 하라는 것이 인상이 깊었고 최악의 상황에 대비해야된다며 역전세부터 먼저 알아라, 위기에 대비해야 한다, 욕심내서 영끌하지 말아라, 현실적인 조언들이 와닿았다. 

우유식빵 : 투자를 할 생각으로 강의를 들은 것은 아닌데 투자관점에서 보는 시각이 생긴 것 같다. 열기 들었을 때 이런식으로 투자하면 되는구나 생각했었는데 너나위님이 데이터를 많이 보여주셔서 조금 더 공부해보고 싶다는 생각을 했다. 가치판단, 저평가, 비교 이후 시나리오 4가지 구체적으로 얘기해주셔서 좋았다.

정갈한빛 : 0호기가 절대적 저평가시기에 샀다. 아파트 비교해주었을 때 상대적으로 비교하면 많이 아쉬운 투자라는 것을 알게 되었고, 중간에 갈아타기를 했어야는데 못해서 지금 후회를 조금 했다. 여튼 부동산에 대한 개념을 형성할 수 있어서 좋았다. 좋은 시기니 차분히 잘 공부하고 앞마당 만들어가며 올해안에 1호기 투자를 해봐야겠다.

지니하나 : 너나위님이 강의 끝에 우셔서 감동도 받고 마음도 다 잡게 되었다. 22-23년도에도 조금씩 공부하고 있었는데 그때보다 이번에 더 좋은 시기라고 해서 그 기회를 잘 살려봐야겠다 생각했다. 지방도 한번 생각해봐야겠다. 수업을 꾸준히 강의 듣는 분이 많구나 새삼 느끼게 되었다. 

하랄라 : 비교평가 4가지 인상깊었다. 교통학군환경 비교하면서 S지역보다 서울이 더 좋을것이라고 생각했는데 S지역이 더 좋은 것을 보면서 입지의 중요성을 알게 되었다. 지난해 25%였는데 잠깐 쉬고 온 사이.. 하락폭이 많이 줄어 있는 것을 보고 지속적으로 하는 것이 중요하구나 느꼈다.

→ 투자활동에 있어서 내 상황과 실력이 어느 정도 인지 깨닫게 되었다. 입지의 중요성, 투자 원칙에 대해 다시 돌이켜 볼 수 있었다. 반복해서 원칙을 새기고 앞마당을 늘리면서 아는 지역을 늘려야 할 것 같다는 생각을 했다. 

2. 내집마련, 내집마련 갈아타기, 가치성장투자, 소액투자 중 나의 투자 방향성

만토바 : 3채의 0호기로 이미 거주분리가 된 상태라 자연히 다주택 투자자가 되어있다. 그러나 좀 더 가치가 있는 자산으로 갈아타기를 하고 싶다. 일단 투자 가능한 매물을 만들고 나서 전부 매도할 생각이다. 좋은 자산을 쌓아서 전세금 상승분으로 먹고 살다가 나중에 내집에 2년마다 돌아가면서 살고 싶다. 계산해보니 어느정도 급지에 이정도 아파트면 된다는 기준이 생겼고, 6채가 있으면 2년마다 5%만 갱신해도 월 500만원씩 나오는 계산이 되었다. 이게 나의 투자 목표가 되었다. 

가치행복 : 투자의 마음이 안 먹어져서 고민을 많이 했는데 2주택 가치성장이 후회가 없을 것 같다. 악어를 삼킨 뱀, 중박과 소박, 1주택으로 빨리 끝내고 싶다는 생각도 했었는데 가치성장 투자를 하는 것이 먼 미래에 더 좋을 것 같다. 귀찮고 낯설어도 참고 해야겠다. 올해 1호기 투자 해보고 이어서 또 한채 할 수 있으면 좋겠다.

긍정노래 : 일시적 2가구 주택을 시도를 해봐야지 했는데 상속된 물건이 있어서 잘 안됐다. 2주택 이상은 쉽지 않을 것 같다. 일단 2주택부터 해봐야할 것 같다.

리스카이 : 미혼이고 거주분리할 생각이 있다. 종자돈이 적어서 잘 모아서 서울에 투자하고 서울 근교에 살 생각이 있다. 실거주 생각은 아직 없고 투자를 꼭 해보고 싶다. 

우유식빵 : 0호기를 송파에 빌라다. 그때 대출을 더 받았으면 아파트를 살 수도 있었는데 그 뒤로 너무 올라서 기회가 없었다. 송파 말고 다른 데는 잘 모르고 관심이 없었다. 실거주 하지 않더라도 투자할 수 있는 것으로 보고 있다. 다주택은 어렵고 갈아타기로 점프하는 것이 좋을 것 같다. 

정갈한빛 : 미혼으로 부모님과 같이 살있지만 0호기가 있어 2주택으로 잡힌다. 성향상 다주택자는 어려울 것 같다. 0호기 세안고 매도는 어렵다. 매도하긴 할 건데.. 공실로 하고 앞마당을 늘려서 가치 있는 집으로 갈아타고 싶다. 

지니하나 : 내집 마련은 했는데 앞으로 투자를 하고싶다. 가치성장으로 둘 것 같은데 속도가 느릴 것 같아서 소액투자를 섞어서 해야 할 것 같다. 지방 상황은 어떤지 궁금하다. 서울과 지방을 병행하면서 공부하고 투자 하고싶다. 

하랄라 : 경험이 없고 미혼이기도하고 종자돈도 적어서 소액투자나 방향성에 대해 고민중이다.

원트 : 다주택자가 되었다. 현타를 많이 맞았다. 물건이 좋은 것이 아니어서 상승장에 수익률이 좋지 않았다. 아직까지 다주택자를 누르는 상황이다 보니까 취득세의 벽이 있어 어떻게 투자를 해야할지 어렵고 고민중이다. 23년도 초반에도 매수를 고민했다가 못했다. 실력을 늘려서 올해는 투자를 하고, 최선의 선택을 하고 싶다.

→ 투자 경험이 없으신 분들은 실제 투자를 하는 것, 1주택이신 분들은 갈아타기로 점프하는 것, 이미 다주택이신 분들은 포트폴리오를 어떻게 재구성할지가 가장 고민인것으로 보아 현재 상황에 맞는 다음 레벨로 업그레이드 하고 싶은 욕구가 가장 많이 느껴졌던 시간이었다. 

3. 강동구의 가장 좋은 동네와 선호도가 낮을 것 같은 동네

만토바 : 고덕동이 가장 좋아 보인다. 얼죽신이란 말도 있는데 깨끗한 환경에 구도심 인프라도 누리면서 앞으로 교통 수혜도 볼 수 있을 것 같다. 그렇지만 둔촌동이 정리가 되면 둔촌동이 공식적 대장이 되지 않을까 올파포가 이미 최고가를 찍었다. 성내동이 강남 접근성이 좋아 보이지만 인프라가 아쉽고 아파트 수가 적다. 개발계획이나 교통호재도 없는 지역인 것 같다.

긍정노래 : 고덕동이 신축이고 9호선도 들어오고 학군도 좋고 해서 살기 좋은 것 같다.  오랜만에 가면 이동네가 다른 세상이 되어있는 것을 많이 느낀다. 명일동이 신축이 되면 여기도 좋지 않을까 생각한다. 예전에는 천호동이 선호도가 좋지 않았는 데 요즘 바뀌고 있어서, 암사동이나 길동이 아파트와 상권이 별로 없어서 선호도가 낮을 것이라 생각한다.

리스카이 : 강동구에서 젤 비싼 게 고덕 그라시움이다. 상일동도 있는데 왜 고덕동이 더 비쌀까? 그냥 봐서는 잘 모르겠다. 초중고도 다 있고.. 택지이고해서 살기 좋을 것 같다. 정돈된 택지 느낌 깔끔해서, 좋은 학군 때문이 아닐까? 둔촌동이 잠실과 가깝고 9호선 연결되고 올공이랑 가까운 것도 큰 메리트 같다. 위치도 좋다. 길동이 아쉽다. 개발이 덜 된 것 같다. 권유디님이 예전에 거미줄을 피하라고 했던 것이 생각난다. 천호동도 빌라라 개발이 덜 된 거 같다. 

우유식빵 : 강동구는 지나가면서 많이 다녔지만 자세히 알아본 적이 없었다. 이번에 많이 알아보게 되었다. 고덕동을 선호할 것 같지만 장기보유측면에서 둔촌동이 좀 더 좋을 것 같다. 인근에 방이동 학원가가 활성화 되어있고 또 지하철도 9호선을 더 선호하는 것 같다.

정갈한빛 : 강동구 살지만 고덕동에 살아서 다른 데는 잘 모른다. 고덕이 조용하고 살기는 참 좋다. 길이 잘 되있어서 운전하고 다니기 좋다. 9호선이 연장되서 좋고, 배재고 명일중도 있어 선호하는 지역으로 알고 있다. 선호도가 낮을 것 같은 곳은 천호동 골목이 많은 지역이지 않을까?

하랄라 : 천호동은 1인가구 위주로 오피스텔이 많이 있다. 고덕보다는 균질하지 않다. 그 대신 편의시설이 잘 되어있다. 아파트 위주로 보기에는 천호동이 선호도가 낮을 것 같다. 고덕이 선호도가 좋을 것 같다 그리고 둔촌동도 잠실이랑 가까워서 좋을 것 같다. 

원트 : 분임을 먼저 했는데 고덕이 좋다. 지금 대장은 올파포 같다. 완성되면 공식적인 대장이 되지 않을까 생각한다. 서울에서 가장 중요한 것은 직장인데 강동구에는 직장이 별로 없다. 그 다음이 교통인데 5호선이 아쉽다. 출퇴근시간에 대기시간이 길다. 강동구 싱크홀이 9호선 공사하는 쪽이다. 명일동 학원가도 발전할 수 있겠다. 

천호가 유흥상권이 많지만 그럼에도 불구하고 새아파트가 많이 들어와서 생각보다 좋아질 것 같다. 오히려 성내쪽이 더 노후되어 있다고 생각한다. 

→ 강동구에서 선호하는 동네는 고덕동과 둔촌동에 대한 의견이 많았다. 고덕은 택지라는 깨끗한 환경과 연식, 둔촌은 9호선과 송파구와 인접해있다는 것이 주된 이유였다. 선호도가 낮은 동네는 길동과 성내동이 있었는데 길동의 상권과 분위기가 아쉽고 성내동은 아파트 자체가 많이 않고 노후된 느낌이 있다는 의견이 있었다. 분임을 가기전에 의견을 들어보고 정리할 수 있는 시간이 되서 좋았다. 실제로 함께 분임하며 생각한 것이 맞는 지 비교해 볼 생각에 벌써 기대가 된다. 

4. 강동구의 입지 특성을 보고 흥미롭거나 어려웠던 부분

만토바 : 좋은 곳에 교통환경학군등의 입지요소들이 몰려 있다는 것이 느껴짐, 이것은 어느 지역을 가도 마찬가지다. 그런데 이런 곳은 늘 이미 비싸거나 투자금이 많이 들어간다. 중간중간 가치는 있지만 약점이 있어서 기회를 주는 단지를 찾아내야 할 것 같다. 

강일동을 어떻게 할지 고민이다. 강동구는 송파구랑 다르지만 굉장히 유사하다. 지난달에 장지동을 고민하다가 일단 미뤄뒀는데 이번에 같이 정리할 수 있을 것 같다.

가치행복 : 강동구 매물을 본적이 있었는데 길동의 구축을 보면서 살고 싶다는 생각은 안 들었다. 고덕동에 갔을 때는 좋았는데 교통 때문에 ‘여기다!’ 라는 생각이 안 들었다. 대중교통으로 생각보다 멀다고 생각했다.

우유식빵 : 송파에 오래 살고, 분당도 오래 살았는데 지역마다 특성이 있어서 내 나름의 순위가 있었다. 강의에서 객관적인 기준을 알려주니까 좋았다. 강동구를 그 기준에 맞춰 보다 보니 개인적으로 좀 더 좋게 봤던거 같다. 실제로 고덕이 강남 접근성이 40분을 넘는다. 둔촌이 교통은 좋다. 또 배재고 학군도 있고 더 좋아지지 않을까? 생각해봤다. 일자리로 비즈밸리, 교통도 더 좋아지고 해서 앞으로 기대된다. 더불어 나의 성장도 기대된다. 둔촌 주변에 키맞추기 단지들을 더 잘 봐야지 않을까?하는 궁금증이 생겼다. 명확해지면서 한편으로 더 어려워졌다. 

지니하나 : 강일동에서부터 쭉 걸어보니까 택지가 규모 있게 잘 들어와 있다고 생각했다. 고덕 비즈밸리 쪽으로 일자리도 많이 늘리려고 하고 교통도 좋아지지 않을까 생각했다. 미사와 송파 중간에 위치해 있어서 좋아지지 않을까 생각해봤다. 올파포 학군도 좋았던 것으로 기억한다. 가능성이 많은 것 같아 흥미롭다. 

하랄라 : 강동구가 직장이 부족하다. 9호선으로 교통이 좋아지고 학군도 고덕에 좋은 것 같다. 환경도 병원이 잘 갖춰져 있고 백화점이나 공원도 잘되있어서 발전 가능성이 있다고 생각한다. 

→ 고덕동의 교통이 좋지 않은 것, 둔촌동 올파포 인근의 아파트들의 비교, 고덕 비즈밸리의 직장가치는 어느정도 일지, 강동구의 환경적 특징과 강점은 무엇일지, 강일동의 임대가 많은 단지들은 투자적으로 어떻게 바라봐야할지 등 함께 임장을 하고 보고서를 쓰면서 해결해 나갈 궁금증들 덕분에 다가올 토요일 분임이 더 기대가 된다.