실전현장에서 무조건 알아야 하는

전세 A to Z

Part 1. 23년 하반기 현재 전세 시장 상황

하반기 전세 상승률 상위 지역 : 세종, 대전, 서울, 경기

하반기 전세 하락률 1위 지역 : 대구

하반기 전세 회복이 빠른 지방 도시 : 충북 청주

세종 : 전세가 2억~3억 중후반 형성

연식, 생활권, BRT노선에 따라 차이

절대가 낮아 상승률 상대적으로 높게 나타남

대전 : 9월 대출 우대 공급 중단 후 매매거래 주춤

10월 이후 전세가 상승 속도 더 커짐

23년 대전 입주 물량 적정 수요 대비 절반 수준 -물량 부족

서울 동작구 : 갱신 물건 비중 대폭 증가

상반기 저점 대비 신축 역세권 단지 전세가 30% 상승 거래

서울 평균가는 적은 것 같은데 개별단지 선호도가 좋은 곳은 많이 몰림

서울 동대문구 : 상반기 대비 지역내 선호단지 전세가 30%이상 상승 거래

신축 뿐만 아니라 구축 단지 상승 폭도 큼 (전세가율 주시)

성남 중원/ 수정구 : 대규모 정비 사업과 입주로 매매가 큰 폭으로 하락 후 회복

신축단지 전세가 30% 가까이 상승하다가 최근 산성역 자이 푸르지오 입주로 전세가 잠시 주춤

구축단지 전세가 상승폭은 상대적으로 적음

대구 광역시 : 신축, 구축시장 온도차가 큰 상태

지역 평균 증감률은 마이너스지만 선호도 높은 생활권 매매, 전세가 상승폭 커짐

충북 청주시: 봄 이후 꾸준한 매매, 전세가 상승

연식, 지역 내 선호도에 따른 가격 반영

Part 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수 사항

전세 셋팅 유형과 프로세스

시간 확보 + 비용 계산

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자 체크

매매/ 임대계약서 적성 전까지 꼼꼼히 확인 필요

(특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인)

임대 계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의

(전세 자금 대출 질권 설정등)

투자에 대한 책암은 스스로의 몫

(부동산 사장님과의 관계를 어려워하며 지체 되는 시간은 투자자에게 비용될 수 있음)

Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정한 전세가격을 정할 수 있다면,

매수 전 감당할 수 있는 투자 선택

매수 후 빠르고 안전하게투자 완성

1) 전세 가격 설정 무엇을 봐야 할까?

초보 투자자가 반드시 기억해야 할 3가지 중 첫번째( 강조에 강조 하심)

2) 임대 기간은 설정은 무엇을 봐야 할까? 공급, 수요, 포트폴이오

임대만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수 지연, 재 투자 기회 상실

공급물량의 규모 , 시기, 상세 위치를 확인 영향권 범위 가늠

(도시 규모에 따라 공급의 위력이 달라짐, 도시가 작을 수록 지역 전체에 영향)

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요

(임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기)

보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재 계약 시기 분산 필요

3) 임차인에 따른 대응 전략

투자자로 자주 접하게 되는 기존 임차인을 승계 (전세 낀) 받거나 법인 임차인에 대한 정리 필요

기존 임차인이 있는 물건을 선택하는 경우, 현재 전세 시세와 비교, 계약 당시 대응을 달리해야 함

(매수 여부 고민, 새로운 계약서 작성 등)

임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때 투자자는 시장 판단이 빨라야 함

시기에 가장 적합한 선택을 하고 (선택지마다 기회 비용 계산)

본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요함

Part 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 &

임대 리스크 줄이는 법(실전투자사례)

가격적 협상 VS 유리한 상황 활용

- 시장 분위기 파악 중요

가격 : 임차인 이사 예정 ( 세입자 만기), 세 낀 물건, 분양 아파트 입주 준비, 비과세 혜택

상황 : 주인 전세, 기존 임차인 예약, 만기가 많이 남은 임차인 거주, 공실

임대물건의 가격경쟁력을 갖추고 1등 전세물건이 되기 위해서는 사는 단계부터 충분히 싸게 사는 것이 중요

싸게 사지 못하면 전세가를 고수하게 되고 충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전 마진 확보하게 됨

매도사유에 따라 매수하기게 좋은 집인지 판단하고 걸맞는 협상카드 제시

현재 시장은 그 동안 배운 협상법을 사용해 볼 수 있는 때

가격 협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 중요

양파링님의 라이브코칭을 라이브로 듣고 열정적인 강의에 반하고

투자를 향한 진심에 '이런 게 끌어당기는 힘인가?'느꼈다!

4주차 강의를 듣고 꼭꼭 씹는 듯한 발성에 하나라도 머리에 마음에 꽂아 주려는 마음을 알 수 있었다.

이제 것 투자를 하면서 경험한 것들을 세세하게 자료를 통해서 나눠주심을 감사합니다.

자료만 봐도 엄청 힘들었을 것 같고 내가 이런 것들을 해낼 수 있을 까?하는 생각이 드는데

양파링님이 웃으면서 진심 투자를 재밌어 하는 것을 보니 존경스럽다!!