[지투기 27기 2ㅓ평가된 5를 아파트를 사는 조 부소년] 광주 끝나면 창원으로? 2주차 강의 후기

안녕하세요 부소년입니다~

이번 2주차 쟌쟈니님 강의에서는 창원 지역분석과 효과적으로 지방 임장하는 방법에 대한 내용을 알려주셨는데요.

많은 강의 내용 중 BM을 위주로 작성해보겠습니다.

창원 개요 

인구 100만 중소도시이고 광역시급 인구에 버금가는 규모를 가지고 있습니다. 중소도시 중 유일한 10억클럽이고 현재 선호 생활권의 트리비앙 단지가 6억을 넘지 않고 있어 가격이 싼 상태입니다. 또한 27년까지 공급이 급감하는 구간이고 26년까지 3개 단지가 더 들어올 예정입니다. 광주 강의를 듣고 광주에만 포커스를 맞추고 있었는데 창원에도 좋은 기회를 잡을 수 있다는 생각에 초입부터 눈이 반짝거렸던 거 같습니다. 

창원의 가치 

창원은 산과 바다로 둘러싸인 분지 지형이고 지역, 생활권간 단절되는 부분이 있습니다. 빈 땅도 물론 있지만 외곽 혹은 산지에 위치해 있습니다. 직장은 창원 전체 종사자 48만명 중 성산구 국가산단에 12만명이 다니고 있습니다. 창원 전체 종사자 중 4분의 1이 매일 산단에 출퇴근을 한다고 합니다. 국가 산단에서 비교적 외곽쪽에 있는 지역들은 성산구와 가까이 살고 싶어 하는 수요가 있고 대기업이 많아 양적인 부분과 질적인 부분에서 좋다고 합니다. 

학군은 3가지를 말씀해주셨는데요. 다른 지역과 비교했을 때 학군 수준이 우수한가? 학군지 역할을 하는 곳은 어디인가? 창원에서 학군지를 어느정도 비중으로 봐야 하는가? 그리고 학군지의 정의에 대해서 우수한 학교, 부자커뮤니티, 학원가(양+질)을 알려주셨습니다. 

광주 봉선동을 다녀오면서 학부모들이 학원가에 많이 있고 타 지역에 비해서 학원가의 규모가 크기 때문에 학군이 좋다라고 일차원적으로 생각했는데 강의를 듣고 학군지의 정의를 다시 정립할 수 있었습니다. 

환경은 창원의 주요 상권은 어디인가?, 쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권은 어디인가?, 창원에서 사람들이 가장 좋아하는 환경요소는 무엇인가? 를 꼭 확인해야 한다고 말씀해주셨습니다. 상권은 양적인 부분에서 상남>>>마산역>어시장, 경남대 순이고 질적인 부분에서 백화점은 하위권 매출 순위를 가지고 있습니다. 부산과도 멀지 않기 때문에 소비는 부산으로 가서 하는 수요도 있다고 합니다. 

좋은 생활권은 용지, 중동, 가음 이렇게 말씀해주셨는데요. 용지는 재개발 단지라서 낡은 상권이 혼재되어 있고, 중동은 대단지규모로 형성되어 있어 수도권에 있으면 수요가 몰릴만한 곳, 가음은 이제 재개발을 진행하고 있어 앞으로 좋아질 곳.  

각 구별로 중심지 상권의 양은 충분하다. 상남이 제일 크지만 구매력을 요하는 고급 상권은 아니고 창원은 신축 대단지가 모여 있는 곳을 선호한다는 결론을 내주셨습니다. 

공급은 창원 내, 인근 공급상황과 추세는 어떤가?, 언제 어디에 몇세대가 들어오고 입지 순위를 바꿀만한가?, 창원에 투자했을 때 역전세 우려가 있는가? 이 3가지를 기준으로 말씀해주셨습니다. 

창원은 과거 시장을 보면 공급이 적을 때는 매매, 전세가 상승했고 공급이 많을 때는 매매, 전세가 하락했습니다. 공급 물량에 따라 가격이 정직하게 반응하는 지역이라는 것을 알게되었습니다. 

향후 3년간 창원국가산단 앞쪽 위치인 성산구 쪽에 입주가 예정되어 있어, 입지를 바꾸는 공급이 아닌 기존에 좋았던 곳에 더 좋아지는 상황이라고 말씀해주셨습니다. 

창원 투자전략

창원 뿐만 아니라 투자를 하기 전 투자 전략을 세우고 투자를 진행해야 된다고 말씀해주셨습니다. 강의에서 계속 창원을 투자할 생각이 아니어도 어떻게 창원에 대해서 분석을 하고 파악하는지 과정을 익혀야 하고 어느 지역이든 반드시 투자 전략을 세워야 효과적인 투자를 할 수 있다고 해주셨습니다. 

창원 투자전략 핵심 키워드는 3가지 입니다. 연식(밀집), 중심접근성(직주근접), 학군(부촌)

중심과 얼마나 가까이 살고 연식이 좋은 아파트가 얼마나 모여있고, 학군 잘사는 사람들의 커뮤니티가 형성되어 있는지입니다. 

효과적으로 임장하는 방법 3단계

생활권별 특징(분위기임장)

각 생활권별로 특징을 쓰고 사람들이 선호하는 요소를 키워드로 체크, 사람들이 모이는 큰 사거리, 상권 밀집지를 가고 어떤 사람들이 사는지를 생각하기. 큰 도로 외에 이면도로로 가보기. 단지 사이로만 가지말기.

개별단지 특징(단지임장)

지방 아파트 중 간혹 특출난 상품성(1군브랜드 초신축, 조경, 커뮤니티센터, 차량)으로 약점을 보완하는 단지가 있으니 단지 임장을 통해 개별단지의 특징을 파악하기. 거주 선호도가 떨어지는 약점을 가진 단지(비선호, 유흥요소, 생활권에 단절을 일으키는 너무 큰도로, 기찻길)

결국 구매력 있는 사람들이 있어야 높은 가격을 받아주고 올라가니. 단지 내부에서는 상품성, 거주민 유추하기, 단지 주변이 거주하기 쾌적하고 안전한지 살피기. 분임 때 가지 않았던 부분을 엮어서 단지임장하기

가격결정요소(시세지도)

생활권 간 대표단지 가격 비교를 통해 분임, 단임에서 매긴 우선순위가 맞는지 체크, 생활권 내 단지간 가격 비교를 통해 가격에 영향을 주는 선호 요소 파악하기. 

BM

• 학군지 정의를 잘 파악하기(우수한 학교, 부자커뮤니티, 양질의 학원가)
• 입지, 가치, 사람들의 선호도를 종합적으로 판단하는 연습

• 실제 투자를 위한 투자 전략세우기(입지 좋은 신축, 입지 좋은 구축, 입지 양호한 신축, 입지 양호한 준신축 등 구분을 하고 키워드로 정리하기)