안녕하세요. 라라예요.
오늘도 룰루랄라🎵 기운내서 함께 성장할 수 있길 기원합니다❤️
저의 서울 2호기는
말로만 듣던 그 '상속' 매물이었습니다.
상속 매물을 싸게 매수했다는 경험담도 얼핏 보았고
(그놈의 '얼핏' 본 게 문제🫥)
저 또한 시세보다 5천 넘게 싸게 매수했지만
평범한 1호기 매수과정과는 또 다른
상속물건만의 특징
(이라쓰고 준비안 된 나에겐 '함정'이었던) &
과정을 복기해 봅니다.
내 발목을
내가 잡은 잔금일
질문. 아래 가계약 문자의 문제점은 무엇일까요?
아래 중략
정답 : 이게 무슨 가계약이야.
1호기 때 가계약 문자 잘 못 쓰는 바람에
그렇게 고생해서 복기까지 해놓고!
또 날짜를 잘못 작성하는
실수를 저질렀습니다.
(이 멍충이!!)
이미 복기한 6월 1일을 제외하고서도;;
https://cafe.naver.com/wecando7/11483684
6월 1일을 뼈에 새겼습니다. (돈벌어가세요) [월부학교 봄날에 전국8도 다 투자할랭 라라예요]
어떤 문제점이 있었는지 정리해봅니다.
상속 등기가 완료되지 않았을 때
<상황>
1. 상속 등기가 완료되지 않은 매물임.
2. 부사님 왈.
- 상속 등기 '바로' 접수 할 예정이다.
- 등기 접수 후 1~2주면 등기 나온다.
3. 가계약 당일 날짜 : 2월 18일
<내가 내린 결론>
1. 상속 등기가 완료 된 후 계약서를 작성해야겠다.
(죽은 사람이랑 계약할 수 없어;;)
후에 알아본 절차에 따르면
원칙대로 상속등기가 완료 된 후
매매 계약을 진행하는 게 좋을 거 같습니다.
궁금하신 분들은 아래를 읽어보세용..
(간단 설명 ver.) 상속 등기 전 매매 계약 진행의 경우 1) 소유주의 제적등본 열람 : 법적 상속인 확인 2) 계약체결 권한이 있는 사람과 계약해야 함 -공유 재산의 경우, 공유자 전원의 일치 시 처분 가능. -상속자 분할협의 후, 상속자와 계약 가능. |
(상세 설명 ver.) 상속등기 전에 상속재산에 대하여 상속인 중 1명과 매매를 하는 방법 민법 제 1012조(유언에 의한 분할방법의 지정, 분할금지) 피상속인은 유언으로 상속재산의 분할방법을 정하거나 이를 정할 것을 제삼자에게 위탁할 수 있고 상속개시의 날로부터 5년을 초과하지 아니하는 기간내의 그 분할을 금지할 수 있다. →피상속인(사망자)의 유언으로 상속자에게 상속재산의 분할이 금지되어있는지 아닌지 확인 필요 제 1013조(협의에 의한 분할) ①전조의 경우 외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다. →'상속재산 분할 협의서'를 작성하여 제적등본에 기재된 상속인 전원이 참석하고, 인감증명서를 첨부하여 공증 받아야 함. ②제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다. 제 269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있을 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 제 1015조(분할의 소급효) 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 제삼자의 권리를 해하지 못한다. →상속개시 : 피상속인이 사망한 날로부터 분할협의를 통해 상속자가 소유자가 된다. 소유자와 매매 계약 체결 가능. 소유자는 계약 시 '상속재산 분할 협의서'와 상속자 전원의 인감증명서를 첨부하여야 한다. 상속등기 절차 완료 후 매수자 앞으로 등기 절차 진행. |
다시,
1. 상속 등기가 완료 된 후 계약서를 작성해야겠다.
-여기까지는 ok!
문제 1. 상속 등기 절차와 기간에 대해 부사님 말만 믿음.
문제 2.
계약일 2월 25일로 명시?
그때까지 상속 등기가 완료되지 않으면
계약서를 쓸 수 없는데? → 계약서 날짜 뺌.
문제 3.
가계약 당일 2월 18일을 기준으로
부동산 사장님 말만 듣고
2월 25일 전후로는 계약서 작성하겠다 싶어
잔금일만 3개월 후인 5월 29일로 결정.
(복기글 쓰면서도 당시의 제 뒤통수를 제가 치고 싶네요...)
일어난 현실
⚠️상속 등기 서류가 다 준비되었다기에(부사님 말씀)
가계약 하면 바로 다음 날 등기 접수 할 줄 알았는데(혼자 착각)
매도자는 가계약 다음 날(19일)이 아니라
2월 28일에 상속 등기 서류를 접수함!
(잔금 D-3개월 중에 10일이 그냥 날아감)
심지어... 상속인 간 분쟁이 있었다면
기약 없는 기다림이 될 수 있었음
(등골 서늘)
⚠️상속 등기 접수 지연으로
계약서 일정도 최소 2주가 밀리는 상황에
잔금만 고정되어 있어
수리와 전세 놓는 기간이 예상과 달리 빠듯해짐
▶매도자를 통해
상속 등기 접수 예정일과
상속 등기 완료일을 확인하고,
가계약 문자에 기록해야 했다.
▶정확한 계약일이 확정되지 않는 상황에서
계약일은 상속등기 완료 후 협의.
잔금일은 계약서 작성 후 3개월로 협의. 했어야 했다.
사장님 말만 듣고...
희망회로 돌려서 계약서를 안일하게 작성한
내 발등 내가 찍기 ㅠㅠ
상속물건 계약 | Keep | 상속 등기 완료 후 매매계약 |
Problem | 상속 등기 진행 일정을 매도자에게 명확히 확인하지 않음. 계약서에 명시하지 않음. | |
Try | 매도인에게 직접 상속 일정 확인하기(녹음!). 계약일 : 상속등기 완료 후 협의. 잔금일 : 계약서 작성일로부터 3개월. |
문제 4.
중도금 금액만 명시
매도인은 제가 전세 투자자임을 알았고
중도금을 입금하고 수리 진행 일정도 받았습니다.
그런데 임차인 계약을 앞두고 갑자기
매도인 왈
"나는 집 팔 사람인데 내가 전세계약을 왜 해주냐"
갑자기 매매전세 동시진행이 막힌 상황
(토허제의 나비효과)
전세계약은 반드시 매도인과 먼저 이루어져야 했습니다.
심지어 특약으로 계약서에 기록했음에도 불구하고
이미 계약하기 전에 전세계약 설명 다 했는데
매도인이 왜이러는 지 모르겠다는 부동산 사장님...
이게 대체 무슨 일인가요;;
.
.
.
다행히 매도인과 임차인은 무사히 계약을 하였지만
이 과정에서 제가 부족했던 점이 무엇이었는지
복기해보았습니다.
분명 이전 실전반 강의에서 강사님의 경험담으로
'매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다'
는 문구의 중요성을 배웠는데
괜찮겠지.. 넘긴
저의 안일함이 부끄러웠습니다.
배웠다고, 심지어 체크리스트에 써놓고도
실전 계약에서 빼먹은 제 자신이 한심해졌습니다.
매도인의 전세 협조 | Keep | 특약은 생명줄이다. |
Problem | 1. 중도금 금액만 명시한 점. 2. 배운대로 행동하지 않은 점. | |
Try | 1. 중도금 0원. 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다. 2. 체크리스트는 실행하려고 써 놓은 거다! 빼먹지 말고 챙기자. |
상속 만기
문제 5.
상속 매물 매도 기한을 물어보지 않았다.
아니...
매임하러 다닐 때 만난 상속 물건은
만기 기한이 언제인지 꼬박꼬박 물어봤으면서
정작 왜!! 왜!!!!!
내 투자 물건에서는 질문을 빠뜨렸을까요 ㅠㅠ
(싼 가격 빨리 잡을 생각만 했지
놓친 게 왜 이리 많은지 ㅡㅜ)
제 멱살 제가 잡아요
계약서 일정이 밀리고
수리 일정까지 줄줄이 밀리면서
이대로는 안되겠다 싶어
잔금일정을 미루고자 협상 하였으나
당연히; 꿈쩍도 않는 매도인.
왜냐하면 매도인은
상속개시일(사망일) 이후 6개월 이내
매도를 해야 양도소득세가 발생하지 않기 때문입니다.
미리 물어봤더라면
기한을 알고 협상했을텐데
뒤늦게 물어보려니 당연히 알 수가 없습니다;
아무것도 명확하지 않은 상황에서
혼자 긍정 뇌피셜 돌려
잔금일만 확정한 바람에
내가 내 발목을 채워놨구나
뼈저리게 후회했습니다.
상속 만기 | Keep | |
Problem | 상속 만기 일정을 확인하지 않음 | |
Try | 상속 만기 일정을 알면 협상 포인트로 활용할 수 있음. 계약 전 확인하기!!! |
다행히 상속등기가 접수일로부터 3일만에 처리되고
인테리어 공사 기한이 예상보다 줄어들어
최악의 경우는 면했습니다..
하지만
6월 1일 재산세 납부일을 놓친 것과
매도자의 매도 기한을 확인하지 않은 것
모르면서 혼자 뇌피셜 돌려 답을 내려버린 점 등이
정말 많은 아쉬움으로 남습니다ㅠㅠㅠㅠㅠ
엉망진창 상속 물건 매수 과정을 복기하면서
글을 쓰는 게 고통이었지만;;
다음에는 같은 실수를 하지 않기로 스스로 새겨봅니다.
긴 글 읽어봐 주셔서 감사합니다. >ㅡ<
상속 매물 매수 복기
1. 상속 등기 완료 이후 매매 계약
2. 상속 등기 완료 일정에 따라 계약서와 잔금일 조정
(날짜 미리 박아놓지 않기)
3. 계약서는 체크리스트대로 작성!
4. 상속 만기 일정 미리 확인하기
https://cafe.naver.com/wecando7/11113092
실전 매매계약서 특약 문구 공유 [월부학교 2반여름 우리의 러빈쓰❤️ 라라예요]
안녕하세요. 라라예요. 오늘도 룰루랄라🎵 기운내서 함께 성장할 수 있길 기원합니다❤️ 1호기 경험담 복기글을 어떻게 작성할까 고민하던 차에 실무 프로세스가 자세히 나와있는 ...
댓글
