[화성별똥별] 월부챌린지 61회 진행중 : 4월 8일차 #매물임장팁_설블리

부동산 '탈탈' 털어 투자하는법(+양식공유)[설블리] : 네이버 카페
 

매물털기는 투자를 진행 할 때 가장 좋은 물건을 찾기 위해

혼신의 노력을 다하는

투자자의 그릿을 엿볼 수 있는 작업입니다.

내가 아는 물건 중 가장 좋은 것을 사는 것이 투자라면

내가 아는 물건의 범위를 최대한으로 늘리기 위해 하는 것이

바로 매물털기인데요

투자 물건 찾는 부동산 털기 3단계를 정리해보았습니다.

1단계 : 네이버 부동산 탈탈털기

KEY POINT : 단지내 모든 물건 다! 털기

투자할 물건을 보러 가기 전 사전 작업은 정말정말 중요합니다

물건에 대해 얼마나 파악하느냐가 현장에서 내가 물건을 보고 

투자의사결정을 하는데 큰 도움이 됩니다.

투자공부가 아니고 진짜 내 돈이 들어가는 일이기 때문에

온 정성과 열정을 다해야하는 작업이에요

공유해드린 양식에 투자하고자 하는 단지의 네이버부동산에 나와있는

모든 물건의 정보를 적어주세요

단지명/연식/세대수/단지정보를 적어주시고

동호수/평형대/향/매물보유부동산과 함께

네이버부동산 상에서 파악할 수 있는 모든 평형대 물건에 대한 정보를 모두 적어주세요

그리고 매물표 옆에는 최근 6개월간의 매매, 전세 실거래가를 아실에서 캡쳐하여 붙여줍니다

물론 타켓평형대가 있지만, 다른 평형대의 전세 경쟁매물을 파악하고, 자칫 놓칠 수 있는

다른 평형대의 기회를 위해

전수조사를 실시합니다.

이렇게 물건을 파악했다면

이제 전화임장으로 물건에 대한 정보를 전화임장으로 한번 더 파악해볼거에요.

현재 거주자는 세입자인지 집주인인지

잔금은 언제까지 해야하는지

매물 상태를 수리가 얼마나 필요한지

요즘 전세손님은 있는 편인지

이렇게 질문을 통해 얻은 정보를 매물표에 한번 더 채워줍니다

전화임장을 하면서 매물예약도 함께 진행해주세요

이렇게 손품을 팔고 전화임장을 하는 과정에서

얻은 정보로 빈칸을 가득 채워주세요.

☆타켓매물 설정시 유의사항

매물임장을 하다보면 네이버 부동산의 호가와 실제현장에서의 가격이

많게는 5천만원 이상 차이나는 경우가 많습니다

투자 타겟매물을 선정하실 때

타겟 매매가뿐만 아니라 범위를 조금 넓게 보셔서

매매가 협상이 가능한 조건 좋은 물건을 놓치지 않도록 가격대 높은

물건들도 꼭 고려해주세요!

2단계 : 현장 탈탈 털기

KEY POINT : 협상의 단서를 찾아라!

네이버 부동산의 물건을 모두 털어보았다면

이젠 직접 현장에서 물건을 털어볼 차례입니다.

매물을 보며 놓치지 말아야할 중요한 키포인트는 물건 상황 파악하기 입니다

내가 물건상황을 얼마나 깊게 파악하고 있느냐에 따라

협상의 우위를 점할 수 있느냐가 결정됩니다.

손품과 전화임장으로만 파악하기에 부족했던 물건에 대한 정보를

현장에서 세세하게 파악해야 하는데요.

먼저 매물을 보러가는 길에

사장님과 걷는동안 전임을 통해 파악했던

물건 상황과 정보를 확인하며

매물을 보러 입장합니다.

#투자 매물 임장 시 꼭 알아내야할 2가지

1.눈에 붙켜고 매물 뜯어보기

이제부터 보이는 매물의 흠은

나에겐 오히려 호재가 될 수 있습니다.

베란다에 낀 약간의 곰팡이

살짝 뜯어진 벽비

중대하자는 아니지만 겉으로 보기에 좋아보이지 않는 물건의 상황을

꼼꼼하게 살피며, 발견되는 즉시 사장님께 말씀드려둡니다.

나중에 가격협상을 할 때

수리비나 관리측면의 어려움을 호소하며

가격협상 카드로 활용할 수 있습니다.

2.거주자/매도자 상황 파악하기

이게 진짜 핵심입니다.

물건을 물러보고 나오기 직전에

거주자분께 질문을 꼭 던지셔야 합니다.

“이사 날짜는 정해지셨어요?”

이사 계획을 묻는 이유는

이 집이 급한집인지 아닌지를 파악하며

협상의 단서를 찾기 위함인데요.

세입자의 이사날짜가 임박하여

매도인이 보증금을 내줘야한다면

중도금을 제시하거나 잔금날짜를 협의하며

매매가 협상을 시도해볼 수 있습니다.

만약 매도자가 거주중인데

이사 날짜가 확장되었고

이집을 팔아서 잔금을 해야하는 상황이라면

이 또한 협상의 단서로 활용할 수 있습니다.

예약한 매물을 보고 사이사이 남는 시간엔

단지 인근의 부동산에 방문하여

매물을 털어봅니다.

네이버 부동산에 올라와 있는 매물이 아니더라도

사장님이 소중하게 간직하고 계신

장부 물건이 있을 수도 있거든요

장부물건이 아니더라도

부동산마다 물건에 대해 알고 있는 정보가 다르기에

투자할 단지에 대한 브리핑을 부탁하면서

내가 알고 있는 물건들의 정보 중 새로운 정보는 없는지 다시 파악해봅니다.

이렇게 매물을 보고 부동산을 털고 났다면

2단계를 끝입니다.

☆주의☆

한 매물을 여러 부동산에서 가지고 있는 경우가 있습니다.

이 때 같은 물건을 여러 부동산에 문의하실 경우 

매도자는 매물에 대한 사람들의 관심이 높다고 생각하여

매매가를 올리거나

물건을 거둘 수 있습니다.

전화임장을 하실 때

한 물건에 대해서는 1~2 부동산 정도로 해주시고

매물예약을 하실 때 같은 물건을 또 보여주려는 사장님이

계시다면, 그물건 다른 부동산에서 봤어요~

라고 정중하게 말씀드리는 걸 추천드려요.

3.무사히빠져나오기

KEYPOINT : OPT를 꺼내지 않는 용기

이걸 사려고 내가 그 고생을 했구나..

매물을 보며 사랑에 빠질 수 있습니다.

이거다, 하는 느낌이 빡 올 수 있죠

이쯤 되면 사장님도 이제 제 마음을 눈치채시고

지금 바로 안사면 전에 본 투자자가 살 수도 있다며

저를 더욱 조급하게 만들어 주십니다. 

하.지.만

그때 두근대는 심장을 잘 가라앉히고

사장님의 달콤한 유혹을 뿌리치신 후

부동산을 잘 빠져 나오셔야 합니다.

물론, 이 물건이 바로 날아갈 것 같은 

마음이 들 수 있어요

2020년 하반기 폭등장과 같은 다급한 상황이라면

어쩌면 빠른 의사결정이 필요할 수 있지만

지금같은 분위기라면 일단 한템포 쉬며

차분히 생각하실 시간을 확보하시길 추천드립니다.

그동안의 경험을 돌아보면

기회는 늘 다시 오더라구요

부동산을 무사히 빠져나와

오늘 하루 털어본 매물들을 다시 들여다보며

최선의 투자처는 어디일지를 생각해봅니다.

이 때 고려해야 할 사항은

당장의 투자금 뿐만 아니라

수리비 물건상황에 따른 매매가 협상 가능 비용

잔금일자(필요하다면 이자 비용)

세금

물건과 관련된 전반적인 부분을 검토하고

내가 감당가능한 선에서 최선이 무엇인지를 꼼꼼하게 따져봐야합니다.

그.런.데

물건을 털고 왔는데 마땅한 물건을 못찾았다면

그 다음은 어떻게 하면 될까요?

4.단계

1~3단계를 반복한다. 

KEY POINT. 들숨에 네. 날숨에 전임

투자를 진행할 때 소중한 제 종잣돈이

적게는 몇백 많게는 몇천씩 들어갑니다.

이렇게 큰돈을 써야하는 투자가

부동산 털기 한방에 끝나긴 쉽지 않겠죠?

물건을 털고왔는데 마땅한 물건을 못찾았다면 매일매일 네이버 부동산을 들여야다보며

새로운 매물이 나왔는지

가격변동은 없는지 수시로 봅니다.

매물 털때 얼굴을 익혔던 사장님들께 전화드리며 새로운 물건을 없는지

지난번에 협상했던 물건을 잘 있는지

주인분은 여전히 안깎아주시는지를

주기적으로 체크합니다.

이렇게 네이버부동산을 들여다보다가

좋은 조건의 물건이 나오면

위에서 나온 단계를 다시 반복하시면 됩니다. 

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️