안녕하세요. 임장조입니다.
어느덧 4월이 지나가고 있습니다.
벚꽃도 떨어지고 날씨도 점점 따뜻해지면서
임장하기 좋은 날이 되고 있습니다 :)
🌸🌸
오늘은 전주에 2호기 잔금을 치루고
복기 글을 적어보려고 합니다.
✅ 1차 매물코칭
25.1월 지투반을 마무리하고
모든 앞마당에서 투자가능한 단지들을
추려서 전임을 실시하고
앞마당에 가서 오전 1타임 매임을 하고
중간에 매물코칭 광클에 성공하게됩니다.
매코 결재 후에는 오후 타임까지 보기로했던 남은
매임을 진행, 저녁에는 매물을 정리하면서
매물코칭을 준비합니다.
중소도시에서 선호하는 구축 84type과
다른 중소도시에서 비선호생활권 초신축 59type
총 2개를 준비하였습니다.
매물들은 네고와 협상을 통해서
전세대기자도 세팅하고
투자만 하면 되는 상태로 만들어 놓고
매물 코칭을 받게됩니다.
매물 코칭은 자유를향하여 멘토님이
진행을 해주셨습니다.
그리고 코칭을 받게되면서
매물들에 대해 멘토님이 말씀해주십니다.
'장조님이 1호기를 투자하고 느꼈던
그 마음이 이번에도 똑같은 과정을
거치는게 아닌가라는 생각이 드네요.
투자금에 맞는거를 그냥
가져오는게 아닌가해요.'
이 말씀으로 인해서
다시 나의 과정들을 되풀이해봅니다.
왜 이 단지를 골랐는지, 나의 앞마당 안에서
내가 최선을 다해서 선정한 것이 맞는지
그리고 멘토님은 제가 본 지역 중
한군데를 말씀해주십니다.
‘OO지역을 더 넓게보면 좋겠어요.’
멘토님이 말씀해주신 방향성으로
계획을 하고 다음날 바로 임장을 갑니다.
(방향성을 더 확고하게 해주신 코쓰모쓰반장님 감사합니다 :)
2차 매물코칭
새로운 임장지에 앞마당을 만들기 위해서
지금까지 해온 투자 기초체력을 모두 발휘해봅니다.
(이 당시 약 3주간 업무를 쉬는 휴식기간이였습니다.)
1주차 - 분임, 단임, 사임
2주차 - 매임, 최임, 앞마당 매임
그 동안의 내가 수없이 해온 것들을
쏟아내면서 극한으로 해봅니다.
(1주일에 거진 4일은 지방에 있었습니다.🤣🤣)
그리고 투자매물을 선정하고
가격 네고와 협상을 통해서 투자물건을 만들어봅니다.
1호기에서 내가 아쉬웠던 것들
1)가격협상에 끌려가거나
2)차선의 투자 물건이 없어 힘들었던 점
위 2개를 기억하면서
매물 상태와 집주인의 사정들을 통해서 네고를 하고
차선의 투자 물건들을 추려서 총 5개의 물건을 만들어봅니다.
그리고 다시 매물코칭을 진행합니다.
이번에도 자유를향하여 멘토님이
선정되어 진행해주셨습니다.
(다시 한번 더 감사합니다 멘토님!)
제가 가지고 간 매물 5개 중 1개를 제외하고는
모두 OK싸인을 해주셨습니다.
매물들은 OK를 받았지만 문제가 발생합니다.
만들어놨던 물건 5개 중 3개가 이미 거래가 된 상황
하지만 이전 1호기와는 다르게 조급하지가 않았습니다.
이러한 이유는 아무래도 투자할 수 있는 매물들이
더 존재했기 때문이였던 것 같습니다.
그리고 멘토님은 목표금액에 대한 바운더리를
어느정도 정해야한다고 말씀해주시면서
내가 최선을 다해서 해봐야
가격 변동이 있더라도
절대로 흔들리지 않는다.
출처 입력
위와 같은 마지막 말씀을 해주시고
코칭을 마무리해주셨습니다.
아직 끝난게 아니다
출처 입력
코칭 종료 후에 다시 전임을 해본 결과
매물들은 모두 거래가 된 상황이었습니다.
침착하게 다시 전임을 돌리면서
매물을 정리하던 와중
목표 매매가에 근접한 매물 2개를 찾습니다.
그리고 예약을 잡고 다음날 바로 매임을 진행합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11486747
[임장조] 매임을 꾸준히 해야되는 이유(호가 대비 N천만원 깎는 방법)
이런저런 협상 끝에 투자물건
계약을 진행하게됩니다.
잔금 후 임차인이 입주하기 전에
부분적으로 수리할 곳들은 미리
부사님을 통해서 임차인과 협의해서
수리예약을 잡아놓고 잔금 날을 기다립니다.
그리고 대망의 '잔금날'
아침 첫차를 타고 OO지역으로 내려갑니다.
드디어 2호기 계약하는 날이구나하고
쳥명한 하늘을 보고 미소지으며(?) 부동산으로 갑니다.
그리고 가는 도중 갑자기 전화가 걸려옵니다.
타일사장님 : 장조님 오늘 수리하러온 사람입니다. 아직 집에 못 들어가나보네요
임장조 : 아 아직 잔금을 안해서요 10시30분에 잔금하고 들어가시면 될거에요
통화를 끝내고 뭔가 이상함을 감지합니다.
'근데 이상하네... 부사님이 전화가 없네...?'
(뭐지 이 싸늘함은...?)
그리고 부동산에 도착해서 상황을 파악하게 됩니다.
상황은 매수부동산과 매도부동산 서로
기존 임차인에게 정확한 이사날짜와 시간대를
물어보지 않고 잔금시 짐을 다 챙겨 나간다고만
생각하면서 기존 임차인이 이사가는 시간대를
확인하지 않고 짐작만하고 있던 것
(안돼...)
당장 수리를 해야되는데 기존 임차인이 이사를
가지 않았기 때문에 수리를 하지 못하는 상황
(타일 수리는 철거시 발생하는 소음으로 인해 평일에만 작업 가능)
더군다나 기다리다가 일이 취소될 것이라 생각한
타일 사장님은 다른 일정을 잡아버리시고....
매도, 매수 부동산 사장님은
어떻게 할꺼냐며 얘기를 합니다.
약 1시간 동안 얘기를 주고 받고
수리일자를 월요일로 지연시키고
당일 작업 취소와 관련 비용을
부동산에서 지불하기로 합니다.
다행히도 수리업자분들은 모두 매수 부동산님이
오래 알고 지내시던 분들이기에 일정 조율을
다시 일정 조율을 해서 진행하기로 합니다.
(수리금액이 내가 알아본 곳과 5~10%정도 밖에 차이가 나지 않는다면
부사님이 잘아는 업체로 진행하시는게 수리일정 조율이나 확인 등이 용이합니다!)
이와 같은 상황을 피하기 위해서는
반드시 부동산 사장님에게 기존 임차인의
이사날짜와 시간대를 정확하게 확인하고
수리 혹은 다음 세입자의 이사날짜를 정하시기 바랍니다!
부사님에게 확인 해보셨냐고 번거롭더라도 꼭 물어보시길!
그렇게 상황은 정리가되고 잔금을 마무리합니다.
✅마무리하며
이번 투자에서는
1호기 할 때 부족했던 점들을
개선해나갔지만
(협상, 차선책)
1)포트폴리오적으로 투자 물건들을 찾는 법
2)투자하기 위해 얼마나 최선을 다해야 후회가 없는지
3)물건의 모든 과정이 끝날때까지 어떻게해야되는지
크게 3가지에 대해서 많이 배웠던 투자였습니다.
처음부터 끝까지 잘 안되었던 점은
'이 정도면 됬다'라는 안일함이 문제였던 것 같고
그 안일함이 어떤 '리스크'로 다가오고
결과적으로 어떻게 '나를 힘들게 하는지'를
많이 배운 투자였습니다.
이 글을 보시는 분들도
저와 같은 실수를 하지 않으셨으면 하는
마음이 가장 크고 끝날때까지
최선을 다해 리스크에 대응할 수 있는
투자자가 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)❤️❤️
마인드셋 해주시면서 최선을 다하게 해주신 자유를향하여 멘토님
방향성에 힘을 실어주신 코쓰모쓰 반장님
결정에 도움을 주신 지니플래닛 반장님, 원쏘울님 감사드립니다 :)
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