갈아타기를 고민하는 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.
“신축이 좋다는건 알아요. 근데 비싸잖아요.”
“제가 가고 싶은 동네에는 신축이 없고, 호가도 예산에 맞지 않아서 막막해요.”
내 예산으로는 왠지 부족한 것 같아 청약을 들여다보지만, 최근 만점자가 나올 정도로 청약 문턱은 높기만 합니다. 분양가 상한제 단지는 경쟁이 치열해 내가 될까? 싶은 마음이 앞섭니다.
“그럼 차라리 경기도 신축이라도 가야 하나?”
같은 예산이면 경기도 신축을 잡을 수 있지만, 막상 가보면 환경은 쾌적해도 직장과 멀어지는 것이 못내 걸리고..
이렇게 외곽으로 밀려나는 것이 맞나 밤잠을 설치는 것,
지금 시장에서 내집마련이나 갈아타기를 하고자 하는 사람이라면 누구나 하는 고민입니다.
1. 구축은 무조건 내집마련하면 안될까
출처 : 호갱노노 ‘금호두산’
현재 서울에 거주하는 분들은 직장, 학교, 가족 등 생활반경을 벗어나기 힘듭니다. 오히려 서울의 강력한 선호요소로 인해 외부 유입은 더 늘어나는 추세입니다.
하지만 공급을 찾아보면 원자잿값 급등과 공사비 갈등으로 신규 분양이나 재건축이 줄줄이 밀리고 있습니다.
신축이 점점 귀해지는 상황에서 우리가 주목해야 할 본질은 결국 ‘입지’입니다.
많은 분이 구축을 볼 때 이런 허들을 가집니다.
“오래되었으니까 값이 떨어지겠지…”
“내 로망은 신축인데, 여기서 사는 건 좀 그래…”
신축이 계속 쏟아지는 시장(대구, 광주 등)이라면 구축의 선호도 하락이 일부 맞는 말이 될 수 있습니다. 새 아파트가 계속 들어오면 기존 아파트들의 신축 프리미엄 기간이 매우 짧아지기 때문입니다.
하지만 서울은 다릅니다.
※ 서울 구축 시장에서 우리가 알아야할 2가지 현상
(1) 상급지 구축은 선호도가 높기 때문에 '가격 하방선'이 있습니다.
서울 핵심 입지에 살고 싶은 수요는 넘치는데 신축 공급이 막히면, 사람들은 결국 그 대안으로 '입지 좋은 구축'을 선택합니다. 이 강력한 실거주 수요가 가격을 떠받치기 때문에, 입지가 검증된 구축은 하락장에서도 쉽게 무너지지 않는 탄탄한 하방선을 형성합니다.
(2) 입지에 따라 '가격 격차'가 더 벌어지곤 합니다.
서울 구축이라고 해서 다 같은 구축이 아닙니다.
- 상급지 구축: 신축이 귀해질수록 "낡아도 이곳에 살겠다"는 수요가 몰리며 가격이 신축의 뒤를 바짝 쫓습니다.
하급지 구축: 입지의 매력이 없다면 연식이 좋아야합니다. 입지가 좋지 못한데 연식도 오래된 단지는 가격정체를 겪으며 상승할 가능성이 있습니다.
즉, 지금 시장에서 중요한 것은 ‘구축이냐, 신축이냐’라는 이분법적 사고가 아닙니다. “사람들의 선호도가 얼마나 높은가?”를 판단하는 것이 핵심이 됩니다. 그리고 특히나 서울은 직장과의 거리가 압도적으로 중요하기 때문에, 입지 중에서도 역에서 얼마나 가까운가가 가격을 결정하는 핵심이 됩니다.
2. 하락장을 복기하며 : 연식 15년 차이를 무너뜨린 '입지의 힘'
성동구의 두 단지를 통해 실제 가격 흐름을 살펴보겠습니다.
- 래미안 하이베르 (준신축/비역세권): 역과 역 사이에 위치하나 경사가 심하고 역에서 도보 20분 이상 소요됩니다. 입지는 다소 떨어지지만, 15년 차라는 연식 요소가 살아있는 단지입니다.
- 금호 두산 (구축/초역세권): 3호선 금호역 바로 앞입니다. 준공 30년이 넘어 연식의 메리트는 완전히 사라졌습니다. 오직 입지 요소로만 가격을 형성하고 있는 단지입니다.
이전 상승장을 복기해보면 그 초입에는 연식이 더 좋았던 하이베르가 비교적 빠르게 움직였습니다.
당시 많은 분들이 15년 차이인 연식의 요소와 입지요소 중 뭘 택해야할지 모르겠다며 헷갈려했던 단지들입니다.
하지만 실제 시장의 결과는 이러합니다.
이번 상승장을 지켜보며 복기해보았던 것은, 15년 차이의 연식조차 ‘초역세권’의 힘을 이기지 못했다는 것입니다.
지난 장에서는 연식 좋은 단지들이 먼저 움직였지만, 이번 장에서 준신축의 연식 요소가 점차 희석되면서 두 단지는 거의 같은 흐름으로 상승했습니다.
오히려 입지가 빠지는 준신축은 상승 중간중간 숨고르기를 하거나 보합하는 현상을 보이기도 하였습니다.
3. 경기신축 vs 서울구축, 당신의 선택이 10년 뒤 격차를 만듭니다
출처 : 호갱노노 ‘약수하이츠’
생각보다 많은 분들이 경기도 신축으로 가면 자산 가치가 더 높을 것이라 생각하지만, 결코 '경기 신축'만이 답이 아닙니다. “아무리 서울이라도 구축인데 사도 되나? ” 혹은 "경기도는 너무 멀지않나?"를 고민할 것이 아니라,
근본적으로 이곳이 사람들이 좋아하는 단지인가? 를 더 객관적으로 살펴봐야 한다는 것입니다.
- 만약 입지가 떨어진다면 : 상품성(신축)을 최우선으로 고려해야 합니다. 외곽일수록 새 아파트라는 편리함 외에는 사람들을 끌어들일 유인이 적기 때문입니다.
- 만약 입지가 좋다면(직장과의 거리가 가깝고, 교통이 편리하다면): 구축이라도 당연히 매수 대상입니다.
낡은 건물이라 하더라도 입지의 독점성이 자산을 지켜주고 키워줄 것이기 때문입니다.
결국 부동산은 지금 당장 눈에 보이는 '건물'을 사는 것이 아니라, 앞으로 보유하게 될 ‘땅의 가치’를 사는 행위입니다. 연식은 시간이 해결해주지 않지만(오히려 낡아지지만), 입지는 시간이 흐를수록 더 견고해집니다.
현재 예산 안에서 최선의 입지를 선택하는 것이 중요합니다. 낡은 복도와 좁은 주차장이 불편해도, 보이는 것을 넘어 '좋은 땅'을 소유한 분들이 결국 더 높은 가치의 자산을 보유해나가게 될 것입니다.
여러분이 더 가치있는 자산을 선택해나갈 수 있도록 끝까지 함께 돕겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
