[걷는] 아 저 진짜 괜찮아요^^; (피철철) (1호기 전세빼기편)

안녕하세요 걷는 입니다.

1호기 매수 경험담에 이어

전세빼기 경험담을 작성하게 되었습니다.

저는 지방 광역시 준신축 낀평형 매물을

매수하게 되었고 매수 경험담은

아래 링크 참고해 주시면 감사하겠습니다.

https://weolbu.com/community/2891270?inviteCode=LEI46Q&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

[걷는] 이걸 사도 된다고요? 오?! (1호기 매수편)

매수 후 투자자가 몰리는 지역에서

적극적이지 못한 전세빼기를 한 결과

예상 전세가격보다 3천만 원 낮게

전세를 빼게 되었습니다.

1년 치 투자금이 더 들어가게 된 경험을 통해

더 이상 전세빼는 게 두렵지 않게 되었습니다.

다음에는 전세를 잘 뺄 수 있다는

확신도 들었습니다.

다행히 실전반을 하면서 전세를 뺄 수 있어서

참 많은 점을 배웠습니다.

많은 도움과 응원 주신 제주바다 멘토님,

후안리 튜터님, 구나나님,

실전반 30기 28조 후앙~ 동료분들께 감사드립니다.

그리고 늘 옆에서 큰 힘이 되어주는 나는님에게,

조금은 아쉬운 과정일 수 있지만

이번 경험을 통해 많이 배우고

앞으로 꾸준히 성장해서

나중에 좋은 자산을 많이

안겨드리고 싶다는 약속과 함께

귀중하고 소중했던 1호기 전세빼기 경험담을

복기해보겠습니다.

#1. 잔금 기간을 길게 가져가면 모든 게 해결될까요?

1월에 1호기 매수 과정에서

가격 협상은 실패했지만 조건 협상을

성공해서 잔금 기간을 6월 말로 길게

가져가게 되었습니다.

그래서 리스크가 줄어들었다는 생각에

마음이 안일해졌습니다.

그리고 실제 입주 가능한 날짜는 4월부터

가능해서 조건이 괜찮다고 생각했습니다.

제가 매수한 매물은

선호도 높은 단지의 낀평형이었고

해당 평형 경쟁 전세 물건도 없고 잔금 기간도

길어서 금방 나갈 거라 생각했습니다.

그래서 매수한 부동산 한 군데에만

최고가에 광고를 올려두고

크게 신경 쓰지 않았습니다.

40일 정도 매수한 부동산에만 광고를 올려뒀고

매주 보러 오는 손님이 1~2팀 정도 있었지만

계약까지 이어지지는 못했습니다.

그러던 찰나 같은 단지의

같은 평수 경쟁 전세 물건들이

여러 개 나타나기 시작합니다.

마침 아너스 혜택으로

투자코칭을 제주바다 멘토님께 받게 되면서

전세 빼기에 대한 고민을 이야기했습니다.

광고를 더 뿌려야 한다는

제주바다님 말씀을 듣고 정신을 차리며

다른 부동산에도 광고를 내놓게 됩니다.

지나고 보니 한 군데 부동산에만 광고를 올려놓고

신경을 쓰지 않았던 그 기간이

전세 손님이 가장 많이 돌던 시기였습니다.

그래서 아쉬움이 많이 남았습니다.

방향을 못 잡고 있던 저에게

많은 조언 해주신 제주바다님 감사합니다.

☞ 복기: 골든타임이 도래하지 않았더라도,

잔금 날짜가 아직 많이 남았더라도

매수한 시점에서 1~2주 정도가 지나면

다른 부동산에도 광고를 올리겠다는

‘기준’이 생겼습니다.

부동산 사장님의 원씽은 복비입니다.

물건을 가지고 있지 않은 부동산은

공동중개를 통해 절반의 복비만 받게 됩니다.

반면, 물건을 가지고 있는 부동산은

복비 전체를 받을 수 있습니다.

그래서 광고를 더 많이 뿌릴수록

전세를 뺄 수 있는 확률이

더 커질 수 있다고 생각합니다.

물론, 매도자와 세입자의 상황에 따라

너무 많은 광고를 뿌리게 되면

서로 마찰이 생길 수 있기 때문에

잘 조율하는 과정이 필요할 것 같습니다.

#2. 전세가 안 나가는 이유가 혹시 단지 선호도가 낮은 물건을 샀기 때문일까요?

전세가 잘 안 빠지던 시기에 마침

아너스 혜택으로 제주바다님께

투자코칭을 받게 되면서,

전세가 안 빠지는 이유가 혹시

단지 선호도가 낮은 물건을

잘 못 사서 그런 건 아닌지에 대한 걱정을

이야기하게 되었습니다.

제가 매수한 낀평형의 경우

매매와 전세에서 조금 다른 점이 있는데,

전세를 구하는 사람은 아예 신축이거나

아니면 그냥 쫌 깨끗하고 넓게 쓸 수 있는걸

선택한다는 말씀을 해주셨습니다.

그래서 전세가 나가는 순서가 있는 것뿐이지

단지 선호도 파악을 잘못해서 그런 건

아니라고 말씀해 주셨습니다.

그리고 제가 매수한 단지의 선호도도

괜찮다고 이야기 해주셨습니다.

☞ 복기: 실제 제 물건을 보고 나서

선호도가 더 낮지만 가격이 비슷한

다른 단지 30평대 전세 물건을

많이 선택하셨습니다.

그래서 단순히 단지 선호도가 높으니까

전세도 제일 먼저 나간다라고 생각하기보단,

평형에 따라 매매와 전세를 구하는 사람의

관점이 다를 수 있기 때문에

평형에 따른 전세 선호도까지

디테일하게 파악해 봐야겠다고 생각했습니다.

#3. 낀평형 전세빼기는 어떤 점이 다를까요?

제 물건은 선호도 높은 단지의

낀 평형 매물이었습니다.

매수 당시에는 단지 선호도가

높으니까 낀평형이라도

선호도가 낮은 다른 단지 30평대 물건들보다

전세가 더 먼저 나갈 거라고 착각했습니다.

그래서 다른 후순위 단지

30평대 전세 물건들이 많은 상태에서

예상 전세 가격을

제대로 알아보지 않고 매수를 했고

최고가에 전세를 빼겠다는 욕심을 부렸습니다.

그리고 가장 크게 놓쳤던 부분은

같은 단지의 30평대 전세 물건이었습니다.

실제 매수 당시 낀평형은

전세 물건이 한 개도 없었지만

같은 단지 30평대의 경우

전세 물건이 많았습니다.

하지만 낀평형과 30평대 전세 물건은

찾는 손님이 다를 거라는 착각과 함께

낀평형을 매수하고

최고가에 전세 광고를 내놓았습니다.

지나고 보니 낀평형인 제 물건과

비슷한 가격대의 단지 선호도가 더 낮은

다른 단지 30평대 전세들이

먼저 나갔습니다.

그리고 같은 단지의 30평대 전세 물건이

점차 쌓이면서 가격이 내려왔고

제 물건과 가격 차이가

크게 나지 않았습니다.

이때부터는 낀평형인 제 물건 대신

같은 단지 30평대를

택하는 손님이 많아졌습니다.

☞ 복기: 결과적으로 낀평형인

제 물건은 해당 생활권의

20평대 전세 물건들뿐만 아니라

30평대 전세 물건들과도

함께 경쟁해야 했습니다.

낀평형 전세의 경우

가격 차이가 크게 나지 않으면

30평대 전세 물건을 먼저 선택할 수 있습니다.

그래서 주변 30평대 전세 물건들의

가격을 자세히 파악한 후

매수를 검토해야겠다는 반성을 했습니다.

#4. 적정전세가격은 어떻게 알 수 있나요?

전세 빼는 과정이 점차 길어지던 찰나

실전반이라는 참 감사한

환경을 만나게 됩니다.

후안리튜터님과 실전반을 시작하며

전세 빼기에 대한 고민을 말씀드렸습니다.

지금 투자자가 몰리는 지역이므로

가격을 낮추더라도

전세를 최대한 빨리 빼는 게

좋겠다는 튜터님의 조언을 듣게 됩니다.

그리고 후안리튜터님께서

직접 사용하고 계신 전세 셋팅 양식을

보내주시면서 전임을 통해

제 물건의 적정전세가격을

파악해 보라는 조언을 주셨습니다.

후안리튜터님의 전세 셋팅 양식은

아래 나눔글 링크를 올려두겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11459106

[후안리]전세를 맞추지 못하는 2가지 이유(+전세셋팅 양식 첨부)

저는 이때까지도 제 물건의

적정전세가격을 제대로 파악하지 못하고

무조건 높게만 받으려고 했습니다.

상황을 제대로 인지하지 못하고 있던

저에게 많은 가르침을 주신

후안리 튜터님 늘 감사합니다.

이때부터 전세입자 컨셉으로 전임을 하며

주변단지의 20평대, 30평대

전세 가격을 파악하게 됩니다.

그 과정에서 와이프와 동료분에게도

전세 전임을 함께 요청드리며

어떻게든 경쟁 전세 매물의

가격을 파악했습니다.

이 과정에서 많은 도움을 준

제 와이프이자 든든한 지원군인

나는님 감사합니다.

그리고 정말 자세한 전세 전임으로

적정전세가격 설정에 큰 도움 주신

구나나님 감사합니다.

☞ 복기: 하지만 전세 전임을

하고 나서도 제 물건의

적정전세가격에 대한 감을 잡지 못했습니다.

아마 제 욕심 때문에

적정전세가격을 알고 있지만

받아들이지 못했던 걸 수도 있습니다.

그 상태에서 단순히 가격과 상태 조율이

가능하다는 말만 남기며

전단지를 돌리기 시작합니다.

하지만 부사님들의 반응은

‘아직 잔금 꽤 남았네요’ 라는

반응이 대부분이었습니다.

제 물건이 1등이 아닌 상태에서

전단지만 돌려서는 큰 의미가 없구나를

느낀 순간이었습니다.

#5. 전세는 가격과 상태가 전부 입니다.

실전반이 끝나가도록 전세를 빼지 못하고

적정전세가격도 결정을

못하고 있던 시기였습니다.

잔금일이 3개월 앞으로 다가왔습니다.

주변 경쟁 단지의 30평대

전세 매물은 계속 늘어나고 있었습니다.

후안리 튜터님께서 제가 기록한

경쟁 단지 전세 전임 시트를 보시고는

뼈를 때리는 조언을 해주셨습니다.

"걷는님 물건은 경쟁단지들과 비교해서 

몇등인거 같아요?

앞에 있는 물건 다 빠져야

걷는님 전세 빠질거에요.

전세는 가격과 상태가 다에요.

 

진짜 이제부턴 있는 힘껏 빼야할때입니다.

이번에 전세를 빼고나면

앞으로 적정전세가격을

어떻게 설정할지,

어떻게 전세를 빼야할지

정확하게 아실거에요."

 

후안리 튜터님

튜터님의 조언을 듣고 머리가 띵해지며

많은 생각이 들었습니다.

전세는 가격과 상태가 전부이고

1등부터 빠진다고 한다면

지금 상태의 제 물건은

절대 1등이 될 수 없었습니다.

그리고 생활권 전체 전세 매물은

계속 생겨날 것이고

지금 상태로는 잔금일까지도

절대 1등이 될 수 없겠다는 생각이 들었습니다.

당장 전세를 빼기 위해서

생활권 전체에서 가격과 상태를

1등으로 만들어야 했습니다.

층수가 낮고 기본상태이며

공실이 아닌 물건이라서

상태를 1등으로 만드는 건

힘들다고 판단했습니다.

그래서 가격을 생활권 전체에서

1등으로 만들기로 결심합니다.

만약 선호도가 괜찮은 단지의 전세 물건이

광고 가격보다 4~5천 낮은 가격이 된다면,

전세를 구하는 사람들의 반응이

어떨까를 예상해 봤습니다.

아마 그 집의 상태가 어떻든

서로 빨리 계약하려고 하지 않을까

라는 생각을 했습니다.

그리고 바로 평일 휴가를 내고

확 낮춰진 가격을 이야기하며

전단지를 돌리게 됩니다.

만약 광고 가격을 낮추게 되면

경쟁 물건도 함께 가격을 낮추는 게

걱정이 되신다면,

“광고 가격은 그대로 두고 바로 하겠다는

사람 있으면 ~ 가격까지 해드릴 수 있어요”

라고 부사님께 말씀 드리면 될 것 같습니다.

전단지를 돌리며 확 낮춰진

가격을 말씀드리는 순간

부사님들의 눈빛이 변했습니다.

그 반응을 보면서 저는 이제 곧

전세가 빠지겠구나 라는 확신이 들었습니다.

생활권 전체에서 1등 가격을 만들면

부사님들이 어떤 반응을 보이는지를

몸소 느끼게 되었습니다.

전단지를 돌리고 다음 날 아침이 되자마자

부사님 한 분이 계약하겠다는

사람이 있다고 연락이 왔습니다.

그리고 다른 부동산에서도

그날 오후에 집을 보러오겠다는

팀이 몇 팀 생겼습니다.

생활권 전체에서 1등 가격을

만들고 나니까 바로 계약을 하겠다고,

또는 오늘 바로 집을 보러 오겠다고

부사님들의 연락이 온 것입니다.

막상 여러 부동산에서 갑자기

관심을 보이니까 욕심이 생겼습니다.

‘지금 계약 하겠다는 사람 말고도

오후에 또 집을 보러 오겠다는 사람이 많은데,

서로 경쟁을 붙이면

더 높은 전세가격을 받을 수 있지 않을까?’

라는 욕심이 들었습니다.

바로 후안리 튜터님께

고민을 말씀 드렸습니다.

"경쟁을 붙이면 더 높게 받을 수도 있죠.

근데 저라면 불확실성을 선택하기보단

확실한 선택을 할 것 같습니다."

 

후안리 튜터님

후안리 튜터님의 조언을 듣고

저는 오전에 계약하겠다고 연락이 왔던

전세입자와 바로 계약을 하게 되었습니다.

결국 저는 생활권에서 1등 가격을 만들어

전단지를 돌린 바로 다음 날

전세를 뺄 수 있었습니다.

제가 처음 생각한 예상 전세가격보다

3000만원 낮은 가격이었습니다.

☞ 복기: 적정전세가의 의미에 대해

많이 배울 수 있었습니다.

물론 지방의 경우 수요가 제한적이라

성수기와 비수기의 영향을

많이 받을 수도 있습니다.

어쩌면 정말 전세 비수기라서

아무도 전세를 보러 오지 않을 수도 있습니다.

하지만 그 전에 내 물건의

가격과 상태가 정말 생활권 전체에서

1등이 맞는 것인지를

한번 생각해 보셨으면 좋겠습니다.

저는 1호기 전세 빼기 과정을 통해

적정전세가격을 잘 설정하기만 하면

전세를 어렵지 않게 뺄 수 있다는

‘기준’이 생겼습니다.

아쉬운 점은 한 번에

전세가격을 확 낮춘 것입니다.

어떻게 하면 전세가 나갈 수 있는지에 대한

‘기준’이 없었기 때문에

걱정이 앞섰고 조급한 마음에

가격을 확 낮춰버렸습니다.

하지만 이제는 적정전세가격을

설정하면 전세가 빠질 수 있다는

‘기준’이 생겼습니다.

그래서 다음부터는 상황에 대응하며

차근차근 전세가격을

조절해 나갈 수 있을 것 같습니다.

☞ P.S: 제가 전세를 빼고 나서

경쟁 전세 물건들이 더 높은 가격에

많이 거래 되었습니다.

처음에는 아쉬운 마음이 들었지만

복기를 하다보니 해당 과정에서

많이 배울 수 있어서

다행이라는 생각이 들었습니다.

좀 더 기다렸다면 저도 높은 전세가격으로

뺄 수도 있었겠지만

그건 제 실력이라기보다

운이 많이 작용했을 것 같습니다.

그래서 다음번 전세 빼기에서도

많이 우왕좌왕했을 것 같습니다.

하지만 적정전세가격 설정 후

바로 전세를 뺀 경험을 통해

다음 전세 빼기를 할 때부터는

어렵지 않게 전세를 뺄 수 있겠다는

기준이 생겼습니다.

이렇게 생각하니 지금 전세를

3천 낮게 받는 게 크게 슬퍼하고 아쉬워할

부분은 아니라는 생각이 들었습니다.

어차피 최종 목적은 지방에서 돈을 불려서

서울에 좋은 자산을 사는 것이기 때문에,

1호기의 아쉬운 점에 매몰되기보다

복기를 통해 계속 실력을 쌓아가며

성장하도록 하겠습니다.

모든 과정에서 정말 든든한 길잡이가

되어주신 후안리 튜터님 감사합니다.

단순히 아쉽고 아픈 1호기 경험이 될 뻔한걸

참 의미 있고 배움이 많은

1호기 경험으로 만들어주셔서 감사합니다.

그리고 늘 많은 도움 주시고 응원 해주셨던

엣프제님, 구나나님, 오월의선물님, 티나04님,

케미님, 로하린님, 노을읽기님,

캬라멜마끼님 감사합니다.

제 부족한 경험담이 동료분들에게

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.