[열기 87기 19조 걷는] 수익률 분석 보고서 작성 가이드북

안녕하세요, 꾸준한 걷는🦶 입니다.

우리 열기 수강생분들께서

나중에라도 수익률 분석 보고서 작성을

스스로 연습해볼 수 있도록

자세한 가이드북을 작성했습니다.

많은분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다😊😊

#1. 수익률 분석 보고서 단지 선정

수익률 분석 보고서를 작성하기 위해서

분석 단지를 먼저 선정해야 합니다.

단지 선정은 여러가지 기준이 있을거 같은데

저는 랜드마크 단지 선정 방법에

대해 말씀드리겠습니다.

랜드마크 단지에 대한

수익률 분석 보고서 작성은

해당 지역 사람들의 선호요소에 대한

파악이 가능해서 많은 도움이 될 수 있습니다.

저는 부산 동래구 기준으로

랜드마크 단지 선정 방법을

예시로 알려드리겠습니다.

📌 아실(아파트실거래가) 검색 ➡  순위분석 

➡ 지역 선택 ➡ 구 선택 ➡ 평형 선택

➡ 기간 선택 ➡ 1위 아파트 랜드마크 단지 선정

✔ 호갱노노에서 왕관 있는 단지로

랜드마크 선정해도 괜찮지만,

호갱노노의 경우 방문자수 기준으로

하기 때문에 랜드마크가 아닌

세대수가 많은 아파트도 왕관이 생길 수 있습니다.

#2. 단지 위치 캡처

카카오맵 또는 네이버 지도에서

해당 단지를 캡처합니다.

📌 화면 캡처: 키보드의 윈도우+쉬프트+S키 누른 후 영역 드래그 ➡ 붙여넣기(Ctrl+V)

#3. 직장(입지평가)

📌 열반스쿨 기초반 2주차 강의 자료

(월부_열반스쿨기초반_직장데이터_2506)

➡ 부산 동래구 종사자수 캡처

✔ 직장 입지등급: C(10만명 미만)

#4. 교통(자동차 기준)

📌 네이버 지도 검색 ➡ 길찾기 클릭

➡ 자동차 클릭 ➡ 출발지, 도착지 입력

➡ 출발시간 변경(출근시간 설정)

➡ 소요 시간 확인

 📌 지방의 경우 거주지에서

일자리가 모인 장소까지의

소요시간을 파악합니다.

저는 부산의 경우 

✅ 센텀시티역

✅ 서면역

✅ 국제금융센터·부산은행역

까지의 소요시간을 파악합니다.

✔ 지방은 자차 기준입니다.

하지만 사직롯데캐슬더클래식의 경우

사직역 역세권이므로

자차로 39분 걸린다면

저는 지하철을 탈 것 같습니다.

그래서 지하철 기준으로 다시 검색해보겠습니다.

#5. 교통(지하철 기준)

📌 네이버 지도 검색 ➡ 길찾기 클릭

➡ 대중교통 클릭 ➡ 출발지, 도착지 입력

➡ 출발시간 변경(출근시간 설정)

➡ 소요 시간 확인

✔ 저는 이렇게 역세권인

사직롯데캐슬더클래식의 경우

지하철 기준으로 교통을 파악했습니다.

(평일 오전 8시 기준)

 ✅ 센텀시티역 까지: 25분

 ✅ 서면역 까지: 21분

 ✅ 국제금융센터·부산은행역: 37분

✔ 교통 입지등급: B등급

(지방의 경우 자차기준 30분이내 B 등급)

#6. 학군

📌 아실(아파트실거래가) 검색 ➡ 학군 클릭

➡ 지역 및 구 선정 ➡ 지도 드래그

➡ 단지 근처 배정 중학교 확인

➡ 학업성취도 확인 

✔ 사직롯데캐슬더클래식 배정 중학교: 

여명중학교(학업성취도: 89%)

✔ 교육 입지등급: B

 (학업성취도 85% 이상)

#7. 환경

📌 카카오맵 검색 ➡ 동래구 백화점 검색

➡ 백화점 위치 확인

➡ 반경 재기(기준 단지 1km 이내 반경)

➡ 기준 단지 1km 이내 백화점 및 대형마트 확인

✔ 환경 입지등급: B(반경 1km 이내 대형마트 1개 이상)

#8. 공급

📌 매년 적정 수요량 계산(동래구 인구수 × 0.005) ➡ 25~27년 매년 입주량 파악(부동산 지인 검색) ➡ 공급량 입지평가 

✔ 동래구 매년 적정 수요량 계산:

동래구 인구수(274,663명) × 0.005 = 1,374 세대

✔ 공급량 입지 등급

- 매년 적정 수요량: 1,374 세대

- 25년 입주량: 90 세대

- 26년 입주량: 400 세대

- 27년 입주량: 1,030 세대

- 25~27년(3년) 매년 입주 평균량: 1520(90+400+1030) ÷ 3 = 507세대

- 적정 공급량: 507(1년 평균 입주량) ÷ 1374(1년 적정 수요량) = 0.36배

✔ 0.5배 이내이므로 S등급

#9. 아파트 수익률 계산기

📌 전고점 매매 및 전세 가격 확인(아실)

➡ 전저점 매매 및 전세 가격 확인(아실)

➡ 현재 호가 확인(네이버 부동산)

➡ 아파트 수익률 계산기 작성(열기 2주차 강의 자료: 월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기_2506)

✔ 전고점 매매 가격 및 시기 확인(아실)

✔ 전고점 전세 가격 및 시기 확인(아실)

✔ 전저점 매매, 전세 가격 및 시기 확인(아실, 전저점은 5년 이내로 보기)

✔ 현재 호가 확인(네이버 부동산)

✔ 수익률 계산기 작성

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 

열기 87기 19조(멋진 부동산 투자자 열기 듣고 일구조) 화이팅!!