[실준 67기 33조 11월12일] 이 바닥에 오래 붙어 있자!

2025-04-24

핵심 질의응답 (라이브)

2개 이상 앞마당의 생활권 우선순위 정하는데 어려움

• 투자단지 선정을 위해 먼저 넓은 시야에서 생활권 우선순위 설정
• 우선순위 판단이 어려운 경우는 입지 경쟁력이 유사하기 때문 (비슷하기 때문)
  • 비슷하면 비슷하다 하고 끝내면 됌.
  • 단지 우선순위 분석 진행할 것 (핵심 노력필요)

임장보고서 작성 기준

• 해당 지역에 ‘구’가 없는 경우 = ‘시’기준 / ‘구’가 있는 경우 = ‘구’ 기준
• 한달에 앞마당 ‘구’ 하나만 완료하는데 집중할 것
• 임장보고서 질을 높이는 것도 중요하지만, 아는지역 개수 늘리는게 더 중요함
  • 왕초보 임보로도 3개 이상이면, 비교평가 가능, 투자 가능.
  • 잘했냐 못했냐 보다는 비교지역이 충분히 확보 되었는지가 중요.

단지임장 기억력 issue

• 어떤 부분을 신경써야 기억에 남을지?
  • 기억에 안남는게 당연.
• 강도와 방법의 문제가 아니라 축적의 관점에서 고민해야함.
  • 잘하는게 아니라 오래할 방법을 생각해야함.

앞마당 늘리는데 어려움 (체력 한계 등, 미니임보) 투자 가능한지

• 단지임장 우선순위
  • 투자 범위 안에 들어오는 단지
  • 생활권별 랜드마크
  • 지역별 선호도 높은 단지

단지임장의 중요성

• 위치, 입지 중요하지만, 사람들이 거주하며 느끼는 만족도 무시 못함.
• 거주 만족도는 눈, 발, 쌓아온 감각으로 판단할 수 있음.
  • 전세입자, 내 물건을 받아줄 매수자도 단지임장을 통해 매물을 확인함.
     

매물임장

• 무엇을 얻을 수 있는지?
  • 거주하는 사람들의 모습파악 (단지 별로 사람 사는 모습을 보기 위함)
    • 공실의 경우, 굳이 물건 볼 필요 없음.
    • 부자들이 사는 곳을 본다 (낡았는데 왜이렇게 부자가 많은지? 이유 찾기)
    • 상승장이 되었을 때 소비력 있는 사람들
  • 실전 투자를 위한 물건 선정
    • 공실 상관 없음, 투자 가능 단지의 최저가 물건 예약 후
      모든 부동산을 다 돌아야 함. (공동중개를 피하기 위해 부사님들이 장부매물을 풀지 않음
    • “O동 O층 물건 보고 왔는데, 이 것보다 더 싸거나 세 끼어 있는 물건 있나요?”
• 같은 단지라도 집 상태나 점유자 조건에 따라 투자 우선순위가 달라질 수 있다.
  • 그만큼 세심하게 들여다 보는게 중요함.
• 매임없이 부사님과 소통 및 같은 단지 내 매물 비교하여 최선의 단지 선택할 실력을 쌓기 위해 ‘필요한 절차’

매물간 가격 차이

• 남향 vs 동향 / 앞동 vs 뒷동 / 역세권 vs 역에서 10분 떨어진 곳 - 가격차이
  • 적정한 가격 차이는 알 수 없음.
• 어느 동의 가치가 더 좋은지, 투자 기준에 들어오는지를 알아야 함.
  • 투자 기준 내에 가치가 가장 좋은 것을 투자
  • 비선호동 4층이 투자 기준 내에 가치가 가장 좋은 단지라면 투자 진행.
  • “이 단지가 투자 기준에 들어오는 것 중 가장 가치가 좋은 것일까?”

투자기준 및 현금흐름

• 하락률은 취득세 포함시키지 않음.

우량자산 범위: 서울 전역 및 경기 중 강남 1시간 이내.

현금흐름 = 전세누적금액

시세트래킹 단계적 접근 순서

1. 법정동별 랜드마크 1개 (레이더 단지), 사람들이 좋아하는 단지 1개 = 총 2개
   1. 랜드마크 단지 반응하면 그 주변 단지도 따라감. (시그널 역할)
2. 위1. + 과거 전세가율 높았던 단지 (호갱노노)
3. 전수조사
    

공급물량 영향 범위

• 이사를 갔을 때, 직장, 학교 등의 기존 삶의 터전을 변화시키지 않고 충분히 감당 가능한 지역

서울의 지역별 가치

• 강남과 한강에서 가까운가?
• 지역철 2,3,7,9,5,신분당,수인분당선 이용하는가?
• 유해시설이 없는가?
• 거주하기 좋은 환경인가?
• 아이들, 학교, 학원이 많은가?
• 신축인가?

예측불가 시장에 겸손할 것, 투자는 할 수 있을 때 하는 것.

최고가 아닌 최선을 찾기.

오래 붙어 있기, 시간이 지나면 자연스러운 목표 달성