[실준반 67기 벚꽃 향7ㅣ와 함께 하는 벚꽃 임ㅈ6조 빵미] 실준 3강 후기: 단지 내부보다 중요한 것은 외부!

우리는 투자를 하고 좋은 결과만 생각한다고 하셨다.

하지만 우리는 좋지 않은 결과에 대한 플랜도 미리 예상하고 대응할 수 있어야 한다는 점을 배울 수 있었다.

왜? 그래야 잘 보유할 수 있기 때문에. 싸게 사는 것도 중요하지만 잘 보유하는 것이 더 중요하기 때문에

이 부분에서 1강 내용을 다시 한번 리마인드할 수 있었다.

매매가가 오르고 전세가가 오르는 경우 > 대출상환/추가투자

매매가가 오르고 전세가가 떨어지는 경우 > 저평가라면 보유 / 아니라면 매도

매매가가 떨어지고 전세가가 오르는 경우 > 추가투자/대출상환

매매가가 떨어지고 전세가가 떨어지는 경우 > 보유(현금대응) / 안되면 매도

투자를 하기 위해 알아야 할 3가지 키워드: 가치, 가격, 비교평가

내가 투자할 물건이 가치 대비 저평가 되었는지? 이 가격으로 살 수 있는 가장 좋은 물건인지?를 알려면

가치, 가격, 비교평가를 알아야 한다는 것을 잊지 말자!!

단지임장을 하는 이유?

사람들이 왜 그 단지를 좋아하는지 알고, 사람들이 좋아하는 단지에 투자하기 위해서다

그러기 위해선 단지임장을 할 때에는 사람들이 여기에서 왜 살려고 할까? 찾아오는 수요에 대해 생각하면서 임장해야겠다는 생각을 또 다시 해본다.

그리고 단지의 장점 < 입지의 단점이 더 크리티컬 하다는 것을 배웠다.

지난달 튜터님에게 배운 내용이었다. 사람들이 선호하는 것이 없는 것보다 비선호하는 것이 있는 것이 더 크리티컬하다는 것을 리마인드할 수 있었다.

그리고 예전에 배웠던 내용인데

지역 내에서 비교평가할 때에는 강남 접근성이 큰 의미가 없다는 것

강남 접근성은 지역 간 비교를 할 때 영향이 크다는 것을 잊고 있었다.

그리고 선호도에 있어 절대적인 요소는 없다는 것. 결국에는 단지 대 단지로 비교해야 한다는 것을 잊지말자.

예시로 설명해준 것이 구로구 개봉한마을 / 영등포구 대림우성1차 (강남접근성이 더 좋다고 해서 무조건 최고는 아님)

단지선호도에 영향을 주는 것은 크게 단지 외부와 단지 내부로 나뉘는데

나는 그동안 단지임장을 하면서 단지 내부를 보는데에만 급급했었다.

결국 입지. 그 단지가 자리하고 있는 위치가 단지 선호도에 큰 영향을 주기 때문에

단지 외부 = 교통, 학군, 환경 = 쉽게 변하지 않는 것이기 때문에

단지 외부에 더 집중해서 봐야한다는 것을 다시 한번 배웠다.

단지 외부(= 단지의 입지 가치) 체크리스트

교통: 역까지 가까운가? 접근성이 좋은가?

학군: 초중고가 가까운가? 학교까지 가는 길이 안전한가?

환경: 편의시설이 있는가? 상권의 규모, 업종은? 경사는? 빌라/주택가가 혼재되어 있나? 혐오시설은?

(경사는 단지 외부의 경사, 단지 내부의 경사를 각각 확인해야 한다!)

평소 중대형평형 단지가 무엇인지 잘 모르고 있었는데

이번 강의를 통해 최소 평형이 30평대, 주로 30~40평형대로 구성된 단지라는 것을 알았다.

+ 나홀로 단지여도, 땅의 가치가 있다면 투자할 수 있다는 것을 알았다.

서울은 아파트라는 상품성만으로도 희소 가치가 있기 때문에, 서울이라는 땅의 가치가 있기 때문에

단지 세대수에 대해 아리까리할 때가 많았는데

500세대 나홀로 단지 보다 < 200세대 단지 7개가 모여있는 것이 더 파워가 있다는 것 (강서구를 떠올릴 수 있었다)

코크님 강의 비엠 포인트 1.

생활권 단지 임장 후 각 생활권 단지 선호도를 나례비 해보는 것.

각 생활권 단지 분석 후 마지막 페이지에 정리 개념으로 해당 페이지를 추가해서 해당 생활권 단지의 선호도를 정리, 파악하고 넘어가야겠다.

코크님 강의 비엠 포인트 2.

단지분석 장표 비엠하는 것.

다울지도 활용해서 동 배치(평형별 동배치, 로열동, 임대동)까지 신경써서 봐보기

최근 6개월~1년 내 매매 전세 실거래가를 통해 호가와 비교, 거래량, 목표 매수가/전세가 파악하기

(정말 투자할 단지라면 동별 전고점, 실거래가까지 파악해야 한다!!)

투자 생각(가격적인 부분) 1줄이라도 써보기

새롭게 알게 된 점 1.

단지 선호도가 떨어지는 곳은 오히려 하락장에 거래가 별로 없고, 때문에 전저점이 그리 낮게 찍혀있지 않을 수 있다는 것이었다. 왜? 가격이 싸다면 좋은 물건을 먼저 사려고 하지, 안좋은 물건을 사려고 하지 않기 때문에…

새롭게 알게 된 점 2.

전세는 층보다 내부 상태가 더 중요하다는 것