[실준 67기 건강한 6체로 3만보 임장 가시죠! _ 돈오점수] 4주 강의 후기

투자 의사 결정 하는 방법

임장 보고서 = 투자 결정 (확신을 줄 수 있다)

시세 차트. 가치 분석을 해야 매수-보유-매도의 결정을 스스로 내릴 수 있다! (투자자를 위한 능력 향상)

[단지분석 이후 : 투자하기 좋은 것]

 - 가치가 있는 것 : 투자 범위(수요가 있는 아파트)에 들어갈 수 있는 모든 아파트

    (가치가 있다면 세대수, 연식이라 ㅇ상관 없이도 포함)

 - 저평가 : 가치가 있는 것 중에서 비교평가를 통해 저평가가 확인 된 것

 - 내 투자금에 맞는 것 : 내가 가진 종잣돈으로 투자할 수 있는 것

[투자 물건을 뽑는 과정]

 1단계 : 단지분석(단지임장)을 통해 단지의 가치를 확인한다. 

 2단계 : 단지의 가치와 가격을 확인하고 비교평가하여 가치 대비 저평가된 물건을 고른다. 

 3단계 : 저평가된 물건을 투자하기 위해 현장 매물을 확인한다 = 매물임장 (저평가된 물건을 확인하기 어려우면 단지임장 + 가격)

 4단계 : 매물임장 한 물건을 가지고 비교평가하여 투자할 물건을 의사결정한다. (의사결정하기 어려우면 매물임장+비교)

사고의 순서 : 먼저 위치를 보고 그 다음에 안을 본다. 

투자는 언제나 상대 평가-비교평가의 연속

사람들이 지역내에서 더 좋아하는 단지가 뭔가? 고민하는 것이 중요하다!

큰 도로 기준으로 생활권을 나눠서 선호도를 나눠본다. 

가치를 알고 시세와 덧붙여 가치 대비 저평가 확인 한다!

매물임장은 넓게 보면 볼 수록 좋음 : 내 투자금으로 할 수 있는 위와 아래를 모두 확인 가능

가치 대비 저평가 된 물건 중에서 내 투자금에 맞는 후보 단지 리스트 업 한다.

 - 저평가 여부가 가장 중요 전고점 대비 이전보다 싼 가격이면 저평가 구간

 - 앞마당이 없으 ㄹ때는 지역 내/ 앞마당이 있을 때는 지역 간 확인하여 후보 단지 리스트 업

3단계 : 매물임장

 매물 임장 프로세스!

  1단계 : 매물 예약 / 단지 내 + 외 부동산 매물 예약 진행

  2단계 : 공부하러 온 사람이 아닌 투자자처럼 행동

  3단계 : 매물 임장 실행 / 점유자에게 사장님에게 필요한 정보 얻기 

             주인 가격 → 이사 날짜→ 세입자(만기가 언제에요. 갱신권 쓰셨어요?)

             * 공실 : 잔금 날짜 확인 (내가 잔금이 없으면 안된다고 해야 한다)

  * 실거주로 물어볼 수 있는 것 : 수리 상태, 잔금일, 매도 사유/ 가장 중요한 전세 시세나 전세 셋팅 관련한 질문을 할 수 없음. 

  * 정말 꼭 봐야 하는 물건 아니면 실거주 매물 임장 진행 X 

     무리하게 매물 임장 진행하지 말고 단지 추적 → 기회 잡기

@@ 어떤 사장님과 일 하는 게 좋을까? 

  1순위 : 친절하지만 조건 조율을 잘 해주는 사장님 (+꼼꼼함)

  2순위 : 불친절하지만 조율을 잘 해주는 사장님

  3순위 : 친절하지만 조건 조율이 잘 안되는 사장님

  4순위 : 불친절하고 조율 잘 안되는 사장님

부동산 사장님은 나와 함께 일한 중요한 파트너이다! 모든 것은 사람이 하는 일이다!!!

매물 볼 때 가장 중요한 부분 

★ 결로 / 천장 누수 / 작은방 크기 (침대가 들어가는 것등등)

매물 임장 후

  정리 할 것!

  기초 정보 : 동, 호수, 매매가, 전세가, 향

  수리 상태 : 특올수리 (최근-샷시 포함) / 올수리 (샷시 포함 or 샷시 제외) / 수리(도배, 장판) / 기본집

  거주 조건 : 1) 전월세 거주 - 만기날짜 정확히 확인 필요 / 2) 주인 거주- 이사 날짜 3) 공실-잔금 날짜

  * 투자할 물건 뽑기 - 비교평가하기 (입지 동일)

   - 가격이 싼지 확인한다.

   - 투자금 확인 한다.

   - 조건, 상태가 좋은지 확인한다.

   - 감당 가능한지 확인한다. 

@@@ 비슷한 가격대라면 ‘가치가 좋은 것부터’ 우선순위 

마지막으로 체크해야 하는 투자 기준!

(저, 환, 수, 원, 리 교집합 일때만 투자한다!!!!) 

 저평가 / 환금성 / 수익성 / 원금보존 / 리스크관리 

 - 여러 사장님에게 확인 후 결정해야 한다.

가치

  가격 → 고정 (순서→ 선호도) 

  투자금 고정(비교 평가) : 의사 결정이 안 되는 이유는 가치를 모르기 때문이다. / 매매가가 저평가 인지 알아야 한다.

투자하기 - 비교 평가 - 앞마당 내

  1. 입지 / 2. 가격 / 3. 투자금 

초보자가 매매하지 못하는 건 : 가치를 본인이 판단 할 수 없기 때문입니다.

임장보고서의 진정한 기능

  - 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지 우위를 정함. 

  - 비교 평가를 통한 투자 물건 의사 결정을 할 수 있다. 

우리가 뽑은 단지들을 트레킹 하면서 시장을 지켜보세요. 그 과정이 실력이 된다!