[벚꽃과 함께 투(2)자 두(2)잇! 엘도] 2강 수강 후기

1. 진짜 월부의 핵심 강의를 들은 것 같습니다.

24년 4월 실전준비반 강의를 들으면서 이제 월부의 투자 방식에 대해 크게 새로울 것이 없다고 자만 아닌 자만했습니다. 그러나 이번 2강을 들으면서 notAbutB가 제대로 실행된 것 같습니다. 단지 분임하고 단임하고 매임하고 그 그것을 정리하는 것이 임보라고 생각했는데, 배우면 배울수록 스스로 투자 의사 결정을 위한 과정을 위해 임장보고서를 적는 것이라 생각했습니다. 특히 임장과 임장보고서는 파편화 된 것이 아니라 레이어를 쌓듯 단계별로 연결된 과정이라는 의미를 수업을 통해 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

2. 꼭 기억에 남길 것들

1) 분임

(1) 임장에서는 동별선호도를 파악하며 사람에 집중하자고 배웠습니다. 즉 사람들은 어떤 동네를 더 좋아하는지 선호도를 알아가는 과정이 분위기 임장이라 생각합니다. 분위기 임장을 통해서 지역에 대한 편견을 내 발로 벗겨낸다고 배웠습니다. 너무 멋진 표현입니다. 이번 저의 임장지에서 이 점을 잘 실천한 것 같았습니다. 저는 이번 임장지를 기존에는 유명한 관광지 정도로 생각했지만 이렇게나 많은 사람들이 살고, 많은 아파트 단지가 있고, 투자할 수 있는 지역이라는 것을 깨닫는 시간이었습니다. 이처럼 분위기 임장을 통해 해당 지역에 대한 저의 편견을 깨는 과정이 분임을 통해 꼭 필요하다고 생각합니다. 

(2)임보에서는 생활권을 정리하며 백지도를 그려보기로 했습니다. 늘상 분임을 끝내고 하는 행위지만 백지도에 그리는 것은 임장이 끝나고 바로 조원들과 같이 해야 된다고 합니다. 생활권 정리시 랜드마크 단지 가격과 선호도를 다음 임보에는 꼭 넣어보기로 했습니다. 그리고 원페이 장표를 통해서 분위기 임장 결론 장표를 꼭 만들어 보고 싶습니다.

2)단임

 (1) 임장에서는 단지별 선호도를 구별하는 과정이라고 합니다. 특히 단지 주변 환경을 보고 있어야 할 것과 없어야 할 것을 확인하고 단지별 선호도를 결정해야 합니다. 단지 상태를 보는 것 뿐 아니라 지역의 선호 요소를 포함한 단지를 찾아내는 것이 단지임장의 핵심이라 생각합니다. 또한 구체적으로 단지 임장의 중요 요소를 알아본다면 다음과 같습니다.

① 단지 관리 상태

• 조경이 잘되어있냐?
• 유모차가 갈 수 있게 방지턱이 잘 되어있나
• 보도블럭이 잘 관리되어있나

② 주차 상태

• 외제차가 많이 있나
• 주차대수가 넉넉한가
• 지하 주차장과 연결되어 있는가

③ 동간 거리

• 동간 거리과 넓고 쾌적한가
• 답답한 느낌보다 넓은 느낌이 나는가

그리고 만약 지방에서 단지 선호도가 이해가 되지 않는다면 “사람들이 이 단지를 선택하는 지역의 핵심요소를 가지고 있는지 확인해야 됩니다.”

그리고 단지 임장 전 시세따는 것에 강사님은!!!! 눈과 발로 단지를 기억한 뒤 추후 가격을 비교해 볼 것을 권유했습니다.

(2) 임보에서는 시세지도를 그려야 합니다. 

①시세 지도를 그릴때는 단지 가격(지도), 임장 느낌, 가격 분석, 투자 분석, 단지 그래프, 생활권 선호도를 한페이지에 올리고 싶습니다. 

②한판에 지역을 보는 장표인 시세 그룹핑을 해보고 싶습니다. 

③가설검증을 한번 해보고 싶습니다. 사실 막막하기만 하네요 주장-근거-결론-적용이라니…뭔가 가설 검증도 그럴듯 한걸로 해야 될 것 같은데? 아닌가? 투자에 필요한 가설을 골라내는 안목이 꼭 필요한 것 같다.

3) 매임

(1) 매물임장시에는 투자하거나 트레킹 하고 싶은 단지들을 위주로 매물 임장을 진행해야 합니다. 이를 통해 사람들의 이동 수요(이사여부, 실거주 수요)등을 파악해야 합니다. 즉 매물 임장은 나에게 맞는 최대 수익을 가져다 줄 1개의 매물을 찾기 위한 과정입니다. 이를 위해서 매임을 많이 해야 될 것 같습니다 ^^ 하하 강사님은 최소 매매 절대가 별로 5개를 해라고 하셨습니다!!! 특히 매임을 그냥 가서 얘기 듣고 가는 것이 아니라 사전 준비가 필요해 보였습니다. 즉 체크리스트가 필요합니다. 

① 매매/전세 실거래가

② 전세개수=투자 리스크

③ 타겟 가격(23년초, 24년 초 가격 이거나 저층 가격을 타겟으로 하면 될 듯)

임장 중에는 어디로 이사가는지? 왜 매도하려는지? 어디에서 이사오는지? 어떤 분들이 거주하는지? 알아 봐야 합니다. 

(2) 임보에는 매물시트 정리는 통해 단지의 가격과 선호도를 파악합니다.그리고 매물 임장 후 결과 남기기를 통해 매임후 결과를 철저히 복기 해야 합니다. 이 과정이 매우 중요한데 투자를 당장 못하더라도 결과를 남겨서 복기하면 실력이 되기에, 당시 살아 있는 호가 정보를 꼭 남겨야 합니다. 

2. 비교 평가 부분을 모두 다 비엠하고 싶지만 보안을 위해 간단히 언급하자만 

1)지역의 선호도

2)환경

3)연식이

광역시와 지방중소도시마다 적용되는 비중이 다르고 앞마당 내에서도 단지별로 3요소가 다르게 배치되어있습니다.

3. 결국 이번 강의를 통해 임장과 임장보고서에 대해 새로운 틀, 새로운 내용을 추가 하고 싶어졌습니다. 기존의 기초반에서 배운 내용에서 덧 붙여 좀 더 업그레이드 하고 싶습니다. 배우면서 기쁘고 즐거웠던 강의가 흔치 않은데 이번 프메퍼강사님의 강의가 1년간의 월부 강의 중 가장 어려우면서도 배울 점이 넘쳐나는 보물같은 강의였습니다. 강사님 정말 감사합니다.