가격만 변한다? 투자에서 가치 변화를 고민하는 이유(feat. 전고점을 맹신한다면 읽어보세요) [허씨허씨]

안녕하세요, 허씨허씨입니다.

이번 봄학기 프메퍼 튜터님께

정말 많은 것을 배우며 성장하고 있는데요.

반임장, 톡터링에서

튜터님이 해주신 말씀을 복기하며

글로 몇자 적어보려고 합니다.

오늘의 핵심 주제는

'가치의 변화'에 대한 이야기입니다.

매달 시세트래킹, 시세스캐닝, 전수조사 등

네이버부동산 가격을 보게 되면

달마다 달라지는 걸 확인할 수 있는데요.

부동산 투자자가

가치 변화를 고민하는 이유는 무엇일까요?

가장 큰 이유는

전고점의 함정에 빠지지 않고자

임장, 임보를 통해 알게된 앞마당 중에서

최선의 선택을 하기 위해 훈련하는

바텀업 투자자만이

할 수 있는 고민이지 않을까 싶은데요.

가치 대비 가격이 싼 저평가를 찾기 위해

가치를 온전히 이해하는 사고를

반복적으로 해보고 있습니다.

이 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요 💚

변하기 정말 어려운 가치 : 위치

먼저 가장 변하기 어려운 가치를

생각해보면 '위치'가 아닐까 싶습니다.

흔히 강남접근성이라고 하는

물리적, 시간적 거리는

수도권에서 변하지 않는 가치를 지닙니다.

추가로 너나위님께서 최근 강의에서

한강접근성에 대한 이야기를 해주셨는데요.

반포, 잠실, 압구정, 여의도, 성수, 용산 등

실제 서울 상급지들의 공통점은

정말 한강과 접근성이 뛰어나며

각 생활권들의 인프라는

빠지는 것이 없다는 점이 특징이었습니다.

실제 강남과 가까울수록 한강과 가까울수록

지역별 평당가 평균이 높다는 걸 볼 수 있습니다.

서초구 8,453만원 / 강남구 8,440만원

용산구 6,482만원 / 송파구 6,058만원

성동구 4,942만원 / 마포구 4,675만원

광진우 4,679만원

서울 4급지로 내려오더라도

중심부와 가까운 단지들과

수도권 외곽의 단지들이 가지는

위상은 시간이 지날수록 달라지는데요.

실제 강남까지 물리적 거리가 다른

두개 단지의 가격 흐름은 비슷했지만

상승장에서 폭발력은 강남과의 거리가 가까운

서울 B단지가 더 많이 오른 걸 볼 수 있습니다.

다시 두 단지의 가격이 비슷해졌네요?

같은 가격이라면 저는 빨간색 단지를

투자로 먼저 볼 것 같습니다.

변하기 어려운 가치는

다음 시장에서도

가격으로 유지될 확률이 높다고 생각합니다.

변하기 어렵지만 약해질 수 있는 가치 : 학군

흔히 학군지를 대체할 수 없다는

이야기를 많이 합니다.

대치, 목동, 수성구, 해운대, 옥동 등

전국구 학군지가 옮겨갈 확률은

상대적으로 낮게 느껴지기는 합니다.

중계동 키즈인 제 경험상

20년 전이나 지금이나 은행사거리 학원가는

여전히 사람들을 불러 모으고 있습니다.

다만 이런 생각은 해볼 수 있을 것 같습니다.

2014년 출생아 43.5만명에 비해

2023년 출생아는 23만명으로

대략 반으로 줄었습니다.

학군에 대한 수요가

극단적으로 보면 절반으로

줄어들었다고 볼 수 있겠네요.

학군이 대체되기는 어렵지만

지난 상승장보다는 그 가치가

약해질 수 있음을 생각해봐야 합니다.

4급지 선호단지 (파랑)과

4급지 학군지단지 (빨강)을 비교하면서

무조건 전고점이 높으니

빨강 단지를 사야지가 아닌

과거 전고점을 만들어 준

가치가 지금도 비슷하다고 볼 수 있을까를

고민해보는 것 자체가 의미있을 것 같습니다.

이 고민의 정답은 시장이 알려줄텐데요.

시장에서 받아주는 가격 흐름을 지켜보면서

스스로 고민한 가설이 맞았는지 틀렸는지

이런 통찰들을 쌓아간다면

투자를 잘할 수 밖에 없을 것 같습니다.

상대적으로 변하기 쉬운 가치 : 환경, 교통

위치, 학군에 비해 환경, 교통은

상대적으로 변하기 쉬운 가치라 생각됩니다.

먼저 여기서 말하는 환경은

새 아파트가 들어오면서

달라지는 입지개선 효과입니다.

생활권이 비슷한 두 단지 중

뉴타운 입주에 따라 초등학교 배정이 묶인

빨간색 단지가 더 많이 오르고

가격 회복도 더 빠름을 볼 수 있습니다.

가지고 있는 앞마당 중에서

지금 새 아파트가 들어오는 곳이 어딘지

그리고 그 입지개선을 누릴 수 있는

기존 아파트는 어디일지 고민해보면

진짜 시간 순식간에 사라집니다.

이어서 교통에 관한 이야기인데요.

호재를 보고 투자하는 것은 맞지 않지만

이미 착공을 시작해 개통이 예정된

확정적인 교통 개선효과는

충분히 고려해 볼 수 있다고 생각합니다.

현재 가치가 비슷하고 가격도 비슷한데

교통 개선효과가 보장된 단지와 아닌 단지의

가치로 고민한다면

저는 후자를 선택할 것 같습니다.

실제 보합장 이후 회복도

상승장에서의 상승력도 앞서가는 걸

볼 수 있습니다.

지금 우리 앞마당에도

이런 교통개선 효과가 있는

지역이 있을텐데요.

① 주요 업무지구로 직결되는지?

② 환승을 몇번해서 업무지구로 가는지?

③ 지방이라면 교통체증을 해소할 수 있는

도로가 개통되는지?

이런 내용을 위주로 고민해보면

좋지 않을까 싶습니다.

오늘은 변하는 가치에 대한

이야기를 위주로 나눠보았는데요.

무조건 이럴 것이다라고

생각하는게 아니라

여러가지 생각들을 스스로 해보고

시장에서 경험을 통해

생각이 맞았는지 틀렸는지 점검해보고

인사이트를 키워나간다면

훨씬 더 실력있는 투자자가 될 것이라

믿어 의심치 않고 있습니다.

해왔던 대로 하는 것이 아닌

새로운 생각을 하게 해주시는

프메퍼 튜터님 가르침 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 💚

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