선배님들의 강의를 제대로 이해하구 흡수 완-료  ⭐️

이번 강의 내용은 실전 투자자 선배님들의 강의였는데요, 강지지님 재이리님!! 두 분 다 월부 사이트 돌아다니면 정말 이름을 많이 들어봤다- 싶었었는데요! 역시나 엄청난 미모의 실력자 분들이 숨어 계셨더라구요ㅎㅎ 💖 너무 아름다우셔서 강의에 집중 못할뻔ㅎㅎㅎ 이번에도 엄청난 실전 강의를 풀어주신 만큼 잘 정리하고 흡수해서 저도 따라 가 보도록 하겠습니다!

앞마당 관리

그동안 앞마당 관리.. 1호기 하기 전까지는 시세트레킹도 나름 하고 있었는데요, 이번 김인턴 튜터님과의 튜터링 데이때도 그렇고, 이번에도 정말로 제대로 다시한번 시세트레킹.. 더 늦기전에 진짜 해야겠다- 라는 생각이 들었습니다! 

#Step1. 아파트 가격 주기적 확인 

• 시세 트레킹을 통해 한다
• 이 때 단지 선정 포인트는 ⭐️ (구별로 20개씩은 시세트레킹 해야 한다~)
  • 각 생활권 별로
  • 생활권 안에서의 상/중/하를 나누는데,  이 때 연식, 생활권의 중심 확인이 필요하다.
    • 상: 생활권의 랜드마크
    • 중: 관심단지, 즉 투자범위안에 들어오거나 대단지
    • 하: 구축 랜드마크
• 이렇게 하는 이유는 🩶 이렇게 잘 정리를 해 둬야, 어떤 것 부터 달려가야 하는지 명확해 진다 ⭐️⭐️ (여기서 감동했습니다… 어쩌면 내가 이 이유를 잘 몰랐다는 놀라운 무지의 감동(ㅠ) 했고 이제라도 알았다는것에 감동(ㅎ) 했습니다)
• 공급이 많고 하락장인 지역은 20평은 생활권 중간 이상의 신축 단지만 해도 충분하다! 

#Step2. 지역 상황을 주기적으로 확인하기 위한 앞마당 원페이지

• 공급 + 전세가가 가장 중요하다 ⭐️⭐️
  • 과거: 6개월간 매물 증감 추이, 즉 전세 소진 중인가? 확인 필요
  • 현재: 입주중인 단지와 전세가 수준을 확인 한다
  • 미래: 공급/리스크 확인 한다.
  • 공급이 많은 지역: 가장 앞단인 ‘청약시장’ 분위기 까지 살펴야 한다 ← 캬… 디테일에 놀랐습니다. 🥹

전수조사

• 하는 이유는 기계적으로 놓치기 않기 위해!!!
• 200세대 이상, 84/74/59 전 평형을 다 보고,
• 매/전 전수조사 들어간다!!!
• 그리고 내 투자금 + 5천만원 까지 해서 투자단지 list up g한다. 

실전투자

1. 전수조사 다 하고
2. 투자 매물을 찾는데, 이 때
   1. 일잘러 부사님 만나고
   2. 투자 물건 정보 세세하게 확인 및 네고 가능성 확인 하고
   3. 투자 물건의 수익률까지 계산해서 가능성을 체크 한다
3. 그리고 투자 가능하면, 투자까지 이어간다!

그리고 이어서 설명해준 매/전 프로세스였는데요, 저번 지투실 통해서 쟌쟈니 튜터님의 매/전 프로세스 덕분에 저 매매 계약서 및 전세 계약서 쓸 때 진짜 도움 많이 받았는데요, 이번에도 잔금까지 긴장 놓치 말라고 다시한번 프로세스를 짚어주셔서, 덕분에 긴장하면서 두근두근 하는 마음으로 봤습니다! 그 의미에서 다시 정리 해 봅니다~

매수프로세스

1. 가계약
   1. 매수전
      1. 등기사항전부증명서 확인
         1. 이 때, 채권최고액 및 근저당의 적당한(7-80%이내) 지 확인이 필요하다
      2. 중대하자 확인한다 → 이건 누수확인을 위해 밑에집 및 경비실 방문 한다
      3. KB 시세 확인한다 → 왜냐면 전세 놓을 때 90% 전세 상한선이 있기 때문 (전세대출)
   2. 특약 협의
      1. 계약금 넣기 전에 충분히 + 꼼꼼하게 매매 계약 특약서 넣고, ‘확인’ 받았다는 증거 확인 문자 받을것!
   3. 계약금 일부 입금 : 그리고 나서 계약서는 1주일 이내로 작성한다
2. 본계약
   1. 본 계약 이전
      1. 초안 요청 (1-2일전) : 특히나 제 2~6조 누락 여부 확인을 꼭 해야 한다.
   2. 당일: 계약서 작성 및 계약금 입금 한다
3. 잔금
   1. 법무사 선택 - 구하고 견적 받기 (1달전)
   2. 잔금 진행 및 각종 비용 정산 (선수관리비 (1회성) + 중개수수료 (현금영수증 꼭 받기**)
   3. 취득세 납부 (납부 대행 혹은 직접 납부 가능!) 

전세프로세스

1. 잔금 3개월전
   1. 매수 부동산에 광고 + 일 잘하는 부동산 추가
2. 골든타임⭐️
   1. 생활권내에 전세광고 뿌리고 전세, 문자, 방문 (+ 전세가 낮추기)
3. 긴급타임
   1. 할 수 있는 모든 방법을 동원 (가격,조건 등으로 1등 만들기)
4. 잔금 준비
   1. 잔금 이후에도 입주 가능하도록 날짜 풀기

• 내 물건이 1등이 되게끔 가격,상태 유지하기!!
• 주변 단지 매일 전세트레킹 + 보고간 손님 피드백 확인 하기 (전세트레킹 보고,,, 깜짝 놀랐습니다!! 내 전세 바로 나간건 난 럭키했다~휴)

전세트레킹 및 집보기 피드백 기록

• 선호도에 따라 단지들을 분류 한 후
• 각 단지 전세물건들의 가격, 입주일, 조건, 상태 및 거래여부 표시 : 주 2회 이상 주기적으로 업데이트 (골든타임 이후 ‘매일’ 추천)
• 집 보고 간 후 피드백 요청 (사장님께 전화하여 꼭 물어보기) - 보고간 후 상시 노트 

마지막까지 엄청난 강의 해 주신 두 선배님들 감사합니다 💕 배운만큼 실전에서도 강단있게 사용하도록 하겠습니다! 너무 좋은 강의 감사합니다!