[서투기 64기 2조 2번달은 관악이조 정아홉] 오프라인 1강 권유디님 후기 : 투자는 점이 아닌 선이다. 🧵

안녕하세요. 정아홉이라고 합니다. 😄

실전 준비반이 마무리되어가며 이번에 기회가 되어서 서투기 오프라인 수업을 듣게 되었습니다.

1강 권유디님의 서울투자 기회잡는 법 강의를 후기로 작성해보려고 해요.

저는 사실 이전까지 강의후기 작성을 소홀히 했었습니다. 😂

그런데 이번 오프라인에서 만난 조원분들의 후기를 보면서 강의에서 학습한 내용을 자신의 것으로 만들고 잘 정리해서 올리시는 모습들에 큰 자극을 받았습니다. 그래서 저도 앞으로 잘 작성하기 위해 노력해보려고 합니다. 

Part1. 서울/경기도 부동산 시장의 흐름

22년도부터 현재까지 시장의 흐름은 편향되지 않고 상승, 보합, 하락 모두 고루고루 존재한다.

지역내에서도 단지별 매매가 흐름이 다르기 때문에 퉁쳐서 보지말고 단지로 파악한다.

어떤 지역에서 단지들이 가격이 상승되고 있다고 했을 때, 해당 지역을 퉁쳐서 가격이 많이 올랐다고 끝내는 것이 아니라 특정 단지별로 매매가 흐름이 다르다는것을 알게 되었습니다.

따라서 여전히 투자할 수 있는 매력적인 단지 아직 많이 남아있을 수 있으니 지역의 특징을 잘 이해하고 단지별로 파악해서, 상승률이 큰 지역이라 포기하지 말고 덜 오른 것 중에 예산에 맞는 단지를 찾는것이 중요하다는 점을 배웠습니다. 

투자는 점이 아닌 선이다. 
매수 - 보유 - 매도의 과정이기 때문인다.

투자 과정동안 즐거우려면 가치를 정확히 파악해야 한다.

단지를 볼 때, 어떤 흐름인지 파악하는것도 중요하지만 가치를 정확히 파악해야 하는것을 다시금 깨닳게 되었습니다.

그리고 가치를 파악하기 위해 임장과 임장보고서가 중요하기에 임장보고서 사이클을 어서 잘 내것으로 만들어야겠다 다짐이 되었습니다.

고민이 길어져서 투자를 못하는게 가장 최악이다. 
최고의 투자는 없고 최선의 투자를 하는것이다. 중요한것은 좋은 시기에 투자를 하는것이다.

유디님께서 해주신 말씀중에서 이 부분도 너무 인상 깊었습니다.

"첫 투자는 교통사고처럼 갑자기 찾아온다"라는 말처럼 올 해 첫 투자가 불쑥 찾아오도록 열심히 달려보겠습니다. 🏃

Part2. 서울과 경기도 급지별로 나누고 특징 알아보기
 

이전까지 월부에서 급지 이야기를 많이 들었었던지라 너무 궁금했던 내용들이었습니다.

핵심 입지 요소로 급지의 기준을 나누고 각 급지별로 특징을 배울 수 있었습니다.

간단하게 급지와 특징을 정리해보았습니다.

<서울>

1급지(모든입지요소) : 강남, 서초, 송파, 용산 

전고점을 넘은 지역들로 똘똘한 한채 목표로 좋은 지역들이며 1급지의 브랜드 파워

2급지(입지요소3개) : 양천, 성동, 광진, 마포

교통, 환경, 학군 중 주요 입지 요소를 가지고 있어 선호되는 지역이며 한강의 파워

3급지 : 동작, 강동, 영등포, 중구, 종로

강남과 한강을 거리적으로 벗어나지만 강남과 출퇴근이 용이하며 자체 업무 지구를 보유합니다.

4급지: 동대문, 강서, 서대문, 성북, 관악, 은평

뚜렷한 핵심 입지요소 1가지 이상을 갖춘 지역입니다. 각 지역별로 특징을 잘 이해하여 가치를 판단해야함을 인지하였습니다. 

연식이나 역의 거리보다 택지, 대단지, 환경의 가치가 더 좋을 수 있다는 점에서 꼭 연식과 역이 최우선의 가치가 아닐수 있다는 점에서 새로워 재밌던 포인트였습니다.

5급지: 노원, 구로, 중량, 강북, 금천, 도봉

인접 경기도와 경쟁하는 외곽지역으로 역세권과 연식의 비중을 높여서 보아야하는 곳입니다.

<경기도>

2급지 : 과천, 분당

서울의 좋은곳들과 비견되는곳이며 과천이 분당보다 물리적으로 거리가 가까워 가치가 더 높게 평가됩니다.

4급지: 구성남, 수지 광명, 평촌, 하남, 구리

같은 급지라면 구축 대장이 신축급보 단지보다 좋을 수 있습니다.

5급지: 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본,기흥

소액 투자가 가능한 지역입니다.

part3. 투자전략 - 가치성장투자와 소액투자

저의 전략 방향을 명확히 세우고 인지할 수 있었던 시간이었습니다.

가치성장투자 (똘똘한 한채 전략)

전고점 이상인 단지를 보아도 괜찮다.

하락장 때, 더 크게 떨어질 수 있지만 상승장때 더 많이 오른다.

무주택자, 유주택자에 따라 구분하여 정리해주셔서 무주택인 현재와 1호기 이후에 어떤 흐름으로 진행하면 좋을지 배울수 있었습니다.

소액투자 (여러채로 수익률 높이기)

전고점 이하인 단지를 본다.

하락장때 덜 떨어질 수 있지만 상승장 때 덜 오를 수 있다.

전세 상승분으로 현금흐름을 만들 수 있다.

소액투자에서는 입지보다 특징을 잘 파악하는것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 단지 내에서 입지와 역식의 조합에 따라 전세가 매매가의 특징을 알 수 있었습니다.

입지 🔺 / 연식 🔺

전세가 상승폭 높으며, 전세가율 높은 시기가 짧고, 이 시가 지나면 대세 상승장으로 진입한다.

입지 🔺 / 연식 🔻

신축에 비해 전세가 상승폭은 낮으나 매매가격보다 빨리 올라 투자금이 줄어든다. 최고 전세가율 기간이 짧다.

입지 🔻 / 연식 🔺

전세 상승폭이 높아 최고 전세가율이 구축보다 먼저와 소액투자 기회를 먼저 제공한다. 매매가, 전세가가 비슷한 차이를 두고 상승한다.

입지 🔻 / 연식 🔻

전세가 속도가 신축에 비해서는 느리게 상승하며 투자금이 천천히 감소해 간다. 오랜기간 최고 전세가율을 유지한다.

위 특징들을 잘 이해하고 숙지하여 앞마당 비교 평가시 적용하면 더 좋은 투자를 할 수 있을것 같습니다.

요롷게 강의 정리와 후기 작성을 끝내며 마지막으로 조원분들과 함께 유디님과의 인증샷으로 마무리하겠습니다!

2번달은 관악이조 화이팅! 💪