매물코칭 통과 안되신분 보세요🔥[따스해]

안녕하세요

투자는 따끔하게📌삶은 따스하게💖

따스해입니다

이제 진짜 완연한 봄🌸이 왔습니다

잠시 하늘을 보며

아름다운 찰나의 봄을

즐기시길 바랍니다

제 삶에도 아름다운 봄이 왔지만

지난 겨울은 저에게 유난히 추웠습니다😥😥

지방투자로 1호기를 하였기에

지방에서의 선호도와 투자 단지를

파악하는 것은 익숙햇으나

수도권에서 투자매물을 찾는것은

또 어려움으로 다가왔습니다

너무 넓은 수도권이라는 땅

서로 다른 선호도를 지난 단지

모든게 짬뽕이 되어

저는 이때까지 뭘 배웠나 싶을 정도로

대!혼!란!을 겪었습니다😇

그렇게 4개월동안

학교와 독서 TF를 하며 넣은

모든 매물문의는

하나도 ~~ 통과되지 않았습니다😱

(스스로 똥멍청이라 좌절하던 시절...)

✔과한 욕심이 눈을 흐리다✔

지난 가을 학기

실거주 투자를 고려해보라는

주우이 멘토님의 말을 듣고

저의 욕심은 천장을 뜷기 시작합니다

매매가만 보면 되자나????

너무 좋은 단지에 할 수 있겠는데???

잔뜩 욕심을 가졌습니다

돌이켜보면

모든 투자금을 넣는 만큼

1호기보다 더 좋은 단지를 하고 싶다는 욕심

이었던거 같습니다

"2군에 에 00투자금으로 투자했습니다 "

" 3군 강남 00분대 투자했습니다 "

와 같은 제목으로 나눔글을 적을 생각에

욕망에 눈이 먼 저는

좋은 2~3군의 단지

그중 아직 오르지 않은

리모델링 예정 단지

방2개, 화1 단지가 타겟이 됩니다

(타겟을 했다기 보다

좋은 급지에 하락률 높은 단지는

이런 단지만 나왔습니다😇)

2군지이지만

후순위 생활권 후순위 단지

90년식

방 2개 화장실 1개

하락률 -20%!!!

3군이지만

후순위 생활권(비선효 요소있음)

재건축 예정

80년식 방2 화장실 1

-25% 하락 

가격은 낮았지만

호재가 있엇기에 전고점은 매우 높게 찍혔고

실수요 가치는 낮아 전세가가 낮은 단지였습니다.

왜 매물문의가 통과 되지 않았는지 알겠어요

위치, 연식, 세대수 그 어느것하나

뚜렷하게 만족되는게 없네요..

단지를 더 넓게 보는 눈을 길러야합니다.

자음과 모음 멘토님

스해님.. 가치는 있지만 애매한 단지만 가져왔어요

모두 생활권에서 선호도가 빠지는 단지에요

스해님은 실거주하고 나오는 전략 아닌가요 ?

이 단지들은 전세가가 오르기 힘들어보이네요

용맘 튜터님

에고를 못버리고 4개월동안

신나게 단지를 뒹굴다가

튜터님의 말씀을 들으니

정신이 번쩍 들었습니다 😱😱

전세 레버리지 투자 방식으로

단지의 선호도를 면밀하게 파악해야하는데

전고점만 보고

땅의 위치만 보고

모든 것을 파악한 것이 맹점이었습니다.

좋은 땅이고 호재가 있지만

후순위 생활권 후순위 단지

그리고 방2, 화1이기에

전세가는 턱없이 낮았습니다

10년동안 전세도 9천만원이 올랐습니다.

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소득이 많지 않았기에

전세가가 일을 해서

전세 상승분으로

다른 투자를 하고 싶은

저에겐 맞지 단지였습니다.

✔애매한 육각형 no no~

뾰족한 삼각형 단지 yes!✔

다시 모든 기준을 내려놓고

처음으로 돌아갔습니다

더이상 2급지도 3급지도 아닌

전세가가 꾸준히 올라갈

전세가가 일하게할 단지는 어디인지 고민해보았습니다

전세가가 오르려면

실수요 가치, 즉 살아야할 이유가 있는

단지를 말합니다.

저는 위치도,연식도, 생활권도 애매한

작은 육각형 단지를 가져갔었는데요

꼭 그 단지에 살기 위해서는

작은 육각형이 아닌 뽀족한 삼각형인 단지

(뾰족한 선호도를 지닌 단지)를

찾아야한다는 생각이 들었습니다.

위치도,연식도, 세대도 가격도,,

다 가지려고 하니

자꾸 못난이 단지들을 가져가는 것이었습니다.

2,3군의 후순위 단지가 아닌

어르신만 많이 계시고

전세가가 10년에 9천만원 오르는 단지가 아닌

뽀족한 입지 요소인 단지를

군이나 급지를 제외하고

앞마당에서 다시 찾아봤습니다

오르막이라는 단점은 있지만

4군에에서 선호초증학교를 가고

강남 인접이라 인근 구축 생활권 중

가장 선호하는 단지

5군이라 땅은 안좋지만

생활권에서 가장 신축이고 대장 단지라

인근 구축, 준구축에서

누구나 가고 싶어 하는 단지

생활권에선 가장 후순위이지만

3군 중에서도 아주 선호하는 생활권에 위치하는

방3개인 24평 단지

세대수는 250 세대이지만

초 신축에 구조가 좋고 위치가 너무 좋아

전세수요가 짱짱한 단지

오르막, 5군, 생활권에서 후순위, 250세대..

모두 치명적인 단점이지만

( 육강형 아니야~~)

초신축, 생활권 대장,

누구나 생활권에서 이름만 대면 아는 단지

대체 불가능한 강남 접근성

단지에 바글바글한 아이들과 짱짱한 단지상가

이 단지들은

단점을 능가하는

뾰족한 장점이 있었습니다.

( 뾰족한 삼각형 !)

✔10년뒤 전세가가

지금의 매매가를 넘을 단지 ✔

매매가만 봤을 때는

나도 모르게 전고점만 봤을 때는

어려웟던 단지비교가

이 단지는 전세가 계속 오를까?

계속 오를 수요가 있는 단지인가?

를 염두하니 훨씬 생각하기 쉬워졌습니다.

전세가를 염두해보니

실거주 만족도가 있어야함으로

단지를 단임, 매임했던 분위기

단지의 사람들 등을

다시 떠올리기 시작했습니다.

처음 생각햇던 방2화1의 리모델링 단지도

투자 못할 건 아니지만

더이상 내가할 전세레버리지 투자를 생각하니

저에겐 맞지 않다는 생각이 들어

깨끗히 후순위로 둘 수 있었습니다.

특히 눈여겨 본 것은

10년뒤에도 전세가가 매매가를

넘을 단지를 찾는 것이었습니다

10년뒤에도 전세로 살만큼

강남까지의 접근성이 높은 단지

그중에서도 특히 초등학교 1학년

학생들이 꾸준히 증가하며

가족단위가 계속 찾는 단지

생활권 내에 신축이 지속적으로 들어와

동네가 밝아지고

사람들이 바뀌며

가격까지 신축을 따라갈 수 있는 단지

를 찾았습니다

그렇게 정말 넓었던 그물을

좁히고 좁히고 좁혀나갔습니다.

그렇게 10년뒤 전세가가

매매가를 넘을만한 뾰족한 삼각형인 단지를

찾을 수 있었습니다🥰🥰

투자를 하고 보니

제 단지는 2군도 3군의 핵심 입지도 아니였습니다

엄청 싸게 한것도 아니고

입소문이 날만큼 베스트 단지를 한 것도 아닙니다.

하지만 저는

뜨끈한 국밥을 먹은듯

마음이 든든했습니다.

매매가는 예측불허하지만

뽀족한, 뚜렷한 3가지의 장점을 지닌 단지가

계속 저에게 전세 상승분을 줄

가능성이 매우 높기 때문입니다.

그리고 뚜렷한 그 3가지

그것이 어쩌면

그토록 찾아 헤매던 선호도

일 수 있겟다는 생각이 들었습니다

수도권 망망대해에서

선호도라는 것에 골머리를 앓으며

단지를 찾고 있는 동료분들께

🏊‍♂️🏊‍♂️🏊‍♂️

꼭 살아야할

뚜렷한 삼각형 단지로

뜨끈한 국밥을 먹는 느낌으로

포트폴리오를 구성하시길 바랍니다!